Vermietung an Angehörige: Vorsicht, Steuerfalle!

Die Vermietung an Angehörige ist besonders aus Mietersicht attraktiv: Die Miete fällt oft verhältnismäßig niedrig aus und als Sohn, Enkel oder Neffe des Vermieters genießt man meist auch etwas mehr Narrenfreiheit als fremde Mieter. Für den Vermieter dagegen kann ein zu günstiger Mietzins schnell zum Nachteil werden – zum Beispiel, wenn es um steuerliche Vorzüge geht.

Wer eine Wohnung an die Nichte oder den Enkel vermietet, verlangt oft eine niedrigere Miete als bei fremden Personen. Kommt der Vermieter seinem Angehörigen mit dem Mietzins aber zu sehr entgegen, kann er womöglich seine steuerlichen Vorzüge nicht mehr oder nur noch teilweise nutzen. Wer eine Wohnung vermietet, kann nämlich – anders als bei der Eigennutzung – einige seiner Ausgaben von der Steuer absetzen, wie beispielsweise Betriebskosten oder anfallende Sanierungskosten.

Damit eine Abschreibung von den Steuern überhaupt infrage kommt, muss das Finanzamt den Mietvertrag steuerlich anerkennen – es gelten also bestimmte Voraussetzungen, zum Beispiel was die Miethöhe betrifft. Wenn Hauseigentümer dabei zu kulant sind, kann es passieren, dass nicht mehr alle notwendigen Voraussetzungen erfüllt sind.

Vermietung an Angehörige: Trotzdem Steuern sparen

Bei Mietvereinbarungen mit einem besonders niedrigen Mietzins schaut das Finanzamt ganz genau hin. Der Vermieter darf bei seiner Steuererklärung nämlich nur dann profitieren, wenn er Räumlichkeiten mit dem Zweck vermietet, Einkünfte daraus zu erzielen. Das Finanzamt argumentiert bei einer zu günstigen Miete sonst damit, dass der Vermieter gar nicht beabsichtigt, durch die Vermietung Gewinn zu machen.
Möchte der Vermieter nicht auf seine steuerlichen Vorzüge verzichten, sollte er bei der Vermietung an Angehörige auf diese Stolperfallen achten:

Miete nicht zu niedrig ansetzen

Der Vermieter muss für einige Ausgaben, wie Sanierungsarbeiten oder Betriebskosten, selbst aufkommen und darf sie nicht auf seine Mieter umlegen. Diese sogenannten Werbungskosten kann er von der Steuer absetzen. Allerdings darf er das nur, wenn die vereinbarte Kaltmiete mindestens zwei Drittel, also 66 Prozent, der ortsüblichen Monatsmiete beträgt. Liegt der Mietzins darunter, ist eine Abschreibung nur noch anteilig möglich.

Bei der Miethöhe sollten Vermieter also beachten, dass sie ihre Werbungskosten zu 100 Prozent abschreiben dürfen, sobald der Mietzins mindestens 66 Prozent der Vergleichsmiete beträgt. Liegt die Miete dagegen bei 65 Prozent, also nur ganz knapp darunter, dürfen die Werbungskosten nur noch zu 65 Prozent abgeschrieben werden.

In Österreich gibt es übrigens keinen offiziellen Mietspiegel, der die Vergleichsmiete festlegt. Tatsächlich wird die ortsübliche Miete aus den Mietzinsen berechnet, die für vergleichbaren Wohnraum in der Gemeinde verlangt werden. Faktoren für die Berechnung sind die Art, Größe, Ausstattung und die Lage der Wohnung.
Eine gesetzliche Vorgabe über die Mietzinshöhe besteht nicht. Theoretisch kann ein Vermieter seine Wohnung jemandem auch kostenlos überlassen. Allerdings gibt es dann auch keine Möglichkeit, die Werbungskosten abzusetzen.

Mietvertrag – Voraussetzung für steuerliche Anerkennung

Ein Mietvertrag ist die Grundvoraussetzung für die steuerliche Anerkennung durch das Finanzamt. Er muss dafür nicht einmal schriftlich abgeschlossen werden, auch eine mündliche Vereinbarung ist theoretisch anerkennungswürdig.
Aus Beweisgründen empfiehlt es sich jedoch, die Mietvereinbarung in Schriftform festzuhalten – besonders dann, wenn die Miete recht niedrig angesetzt wird. Denn für das Finanzamt muss deutlich nachvollziehbar sein, dass die im Vertrag vereinbarten Bedingungen auch wirklich so umgesetzt werden.

Damit das Finanzamt den Mietvertrag steuerlich anerkennt, müssen drei Bedingungen erfüllt sein:

1. Die im Mietvertrag dokumentierten Vereinbarungen kommen nach außen ausreichend zum Ausdruck, z.B. durch rechtzeitige und regelmäßige Mietzinszahlung.
2. Der Mietvertrag ist eindeutig, klar und zweifelsfrei formuliert.
3. Der Mietvertrag enthält realistische Bedingungen und würde so auch unter familienfremden Personen zustande kommen

Zahlt beispielsweise ein Mieter über einen längeren Zeitraum keine Miete, so würde das unter gewöhnlichen Bedingungen zur Kündigung durch den Vermieter führen. Akzeptieren aber Vermieter die Mietausfälle ihres Sohnes oder Enkels, so besteht für das Finanzamt kein realistisches Mietverhältnis mehr.
Erkennt das Finanzamt den Mietvertrag nicht an, dann bedeutet das jedoch nur, dass der Vermieter seine Werbungskosten steuerlich nicht absetzen darf. Einen Einfluss auf die Mietvereinbarung an sich oder die Inhalte im Vertrag hat das aber nicht.

Darauf bei Vermietung an Angehörige achten

Prinzipiell spricht nichts dagegen, wenn Vermieter ihren Angehörigen oder Bekannten die Wohnung vergünstigt überlassen. Zudem unterliegt die Gestaltung des Mietvertrags auch der Vertragsfreiheit: Was in die Vereinbarung aufgenommen wird, ist Sache des Vermieters und des Mieters.
Damit es aber später nicht zu bösen Überraschungen für den Vermieter kommt, empfiehlt es sich, ein paar Dinge zu beachten:

• Schriftlicher Mietvertrag: Ein schriftlicher Mietvertrag ist kein Zeichen von Misstrauen, sondern bietet sowohl dem Vermieter als auch dem Mieter Sicherheit. Außerdem ist er hilfreich, wenn er beispielsweise dem Finanzamt zur steuerlichen Anerkennung vorgelegt werden muss.

• Mietzinshöhe berechnen: Vor allem dann, wenn der Vermieter trotz günstiger Miete nicht auf seine steuerlichen Vorzüge verzichten und Werbungskosten vollständig absetzen möchte, muss der Mietzins mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete betragen. Liegt die Miete darunter, ist eine Abschreibung nicht mehr oder nur noch teilweise möglich.
• Nebenkosten nicht vergünstigen: Die Nebenkosten sind unabhängig von der Kaltmiete zu zahlen und berechnen sich unter anderem nach dem Verbrauch des Mieters. Die Nebenkosten sollten bei der Vermietung an Angehörige nicht vergünstigt werden, da der Vermieter dann selbst für diese Kosten aufkommen muss.