Diese Verjährungsfristen sollten Mieter kennen

Miete, Nebenkosten und mehr – Mieter müssen zahlreiche Kosten tragen. Wenn der Vermieter es aber versäumt, diese rechtzeitig einzufordern, können die Forderungen verjähren – dann muss der Mieter nicht mehr zahlen. Von diesen Verjährungsfristen können Mieter profitieren.

Die Miete: Nach 3 Jahren muss der Mieter nicht mehr zahlen

Zahlt der Mieter die Miete nicht und der Vermieter fordert ihn drei Jahre lang nicht zum Zahlen auf, so kann sich der Mieter freuen: Dann ist der Anspruch des Vermieters verjährt. Die Verjährung beginnt dann zu laufen, wenn der Mietzins eigentlich fällig wäre, also regelmäßig ab dem 5. eines Monats. Die gleiche Verjährungsfrist gilt auch bei Gewerbeimmobilien: Versäumt ein Verpächter es, die Pacht einzutreiben, geht auch er nach 3 Jahren leer aus. Beides ist in Paragraph 1486 des Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuches (ABGB) geregelt.

Zu Unrecht eingeforderte Mietzinszahlungen

Im Rahmen des Mietrechtsgesetzes enthalten österreichische Mietverträge in der Regel sogenannte Wertsicherungsvereinbarungen. Das bedeutet, dass die Mieten sich an Richtwerten oder Kategoriebeträgen orientieren müssen. Stellt ein Mieter fest, dass sein Mietzins überhöht ist, kann er gemäß § 16 Abs. 8 MRG für drei Jahre rückwirkend den zu Unrecht gezahlten Teil der Miete zurückfordern. Die Mietervereinigung bietet eine solche Überprüfung der Miethöhe regelmäßig an und berät Mieter auch in Sachen Rückforderung.

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Verjährungsfristen bei der Betriebskostenabrechnung

Gemäß § 21 Abs. 3 MRG muss der Vermieter die Betriebskostenabrechnung bis spätestens 30. Juni des Folgejahres vorlegen. Versäumt er diese Frist, kann er keine Nachforderungen mehr geltend machen (Präklusion). Allerdings unterliegt der Anspruch des Mieters auf Abrechnung einer 30-jährigen Verjährungsfrist, wie der Oberste Gerichtshof (OGH) entschieden hat.

Eine Ausnahme gibt es für die Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung, weil es hier teilweise andere Abrechnungsperioden gibt – abhängig vom jeweiligen Energieversorger. Die Abrechnung muss innerhalb von 6 Monaten ab Ende der Abrechnungsperiode beim Mieter sein. Endet die Abrechnungsperiode also beispielsweise im August, muss sie bis zum 28. Februar das Folgejahres vorliegen. Bei Mietverträgen, für die nicht das MRG oder WGG, sondern das Allgemeine Bürgerliche Gesetzbuch (ABGB) gilt, können davon abweichende Vereinbarungen getroffen werden.

Hat der Mieter seinerseits Einwände gegen die Betriebskostenabrechnung, hat er laut Mietrechtsgesetz (MRG) und ABGB 3 Jahre Zeit, diese beim Vermieter vorzubringen. Danach gilt die Abrechnung als stillschweigend akzeptiert. Eine Ausnahme gilt lediglich für Genossenschaftswohnungen – hier beträgt die Frist 6 Monate (§ 19 WGG). Auch bei Einwänden gegen die Betriebskostenabrechnung hilft die Mietervereinigung weiter.

Schadenersatzforderungen: 3 Jahre Verjährungsfrist

Hat der Mieter die Wohnung oder einen anderen Teil des Mietgegenstands beschädigt, kann der Vermieter ihn auf Schadenersatz klagen. Gemäß § 1489 ABGB beträgt die Verjährungsfrist 3 Jahre ab dem Zeitpunkt, zu dem der Vermieter Kenntnis von Schaden und Schädiger erlangt hat. Die Frist beginnt zu laufen, wenn der Vermieter den Schaden erkannt hat und weiß, wer der Schädiger ist.

Ansprüche aus rechtskräftigen Gerichtsurteilen: 30 Jahre Verjährungsfrist

Besonders lang ist die Verjährungsfrist dann, wenn ein Mieter von einem Gericht zur Zahlung eines bestimmten Betrags verurteilt wurde. In diesem Fall kann der Vermieter sein Geld noch 30 Jahre lang verlangen – erst dann verjährt die Forderung.

Gerade Mieter sollten die genannten Verjährungsfristen im Blick behalten. Denn nicht immer denkt der Vermieter daran, rechtzeitig sein Geld zu verlangen. Eben das kann letzten Endes bares Geld wert sein.

Trotz Verjährung gezahlt: Mieter können Geld nicht zurückverlangen

Finanzielle Forderungen existieren theoretisch für immer – sie können nur nach der Verjährung nicht mehr eingefordert werden. Das bedeutet: Zahlt ein Mieter eine bereits verjährte Forderung versehentlich oder weil er von den Fristen nichts weiß, kann er das Geld trotzdem nicht mehr zurückverlangen.