Wohnungsschlüssel: Wie viele der Mieter bekommt – und was passiert, wenn er sie verliert

Bei der Wohnungsübergabe händigt der Vermieter dem Mieter die Schlüssel für die neue Wohnung aus – mal mehr, mal weniger. Häufig wissen Mieter gar nicht, ob ihnen mehr als ein Schlüssel zusteht und ob sie noch weitere verlangen können.

Wenn Mieter eine neue Wohnung gefunden haben, ist die Freude groß. Mit der Schlüsselübergabe können sie endlich ins neue Zuhause einziehen. Dennoch sollten Mieter bei der Schlüsselübergabe besonders aufmerksam sein und prüfen, wie viele Wohnungsschlüssel der Vermieter ihnen aushändigt. Grundsätzlich gilt, dass der Vermieter dem Mieter alle Schlüssel zur Mietsasche übergeben muss. Der Vermieter darf keinen Zweitschlüssel behalten. Aber welche Anzahl an Wohnungsschlüsseln steht dem Mieter zu?

Übersicht

Keine gesetzliche Regelung zur Schlüsselanzahl
Andere Regelungen für allgemein zugängliche Teile des Hauses
Schlüsselverlust: verlegt, verloren, geklaut – und jetzt?
Beim Auszug: Wohnungsschlüssel persönlich übergeben

Keine gesetzliche Regelung zur Schlüsselanzahl

Eine gesetzlich festgeschriebene Mindestanzahl an Schlüsseln, die ein Mieter bekommen muss, gibt es weder im Mietrechtsgesetz (MRG), noch im Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuch (ABGB). Die Rechtsprechung geht davon aus, dass sich die Schlüsselanzahl nach drei Faktoren zu richten hat: zunächst nach dem Inhalt des Mietvertrags, dann nach dem Zweck des Mietverhältnisses und schließlich nach Ortsgebrauch und Verkehrssitte. Im Mietvertrag steht in der Regel schon geschrieben, wie viele Schlüssel der Mieter erhält und mit seiner Unterschrift erklärt sich dieser damit einverstanden. In der Praxis spielt die Anzahl der überlassenen Wohnungsschlüssel ohnehin nur eine geringe Rolle, weil der Mieter gemäß § 1098 ABGB das Recht hat, die Mietsache vollständig und ungestört zu nutzen – dazu zählt auch das Anfertigen zusätzlicher Wohnungsschlüssel auf eigene Kosten, sofern dies nicht ausdrücklich im Mietvertrag ausgeschlossen ist.

Andere Regelungen für allgemein zugängliche Teile des Hauses

Anders sieht die Rechtslage bei Schlüsseln für die allgemein zugänglichen Teile des Hauses aus, also etwa für das Haustor. Hier muss der Vermieter in der Regel so viele Schlüssel zur Verfügung stellen, wie der Bewohner benötigt. Das muss nicht zwangsläufig gleichbedeutend mit der Zahl der Personen sein, die tatsächlich in der Wohnung leben, denn die Gerichte erkennen an, dass Mieter ein berechtigtes Interesse daran haben können, einer Putzkraft oder einem Babysitter ebenfalls einen Schlüssel zur Verfügung zu stellen.

Allerdings: Der Vermieter kann für das etwaige Nachmachen von Schlüsseln vom Mieter eine sogenannte Sicherstellung verlangen. Diese muss den Anschaffungskosten der Schlüssel entsprechen und der Vermieter muss das Geld dem Mieter nach dem Ende des Mietverhältnisses wieder zurückgeben.

Keine eindeutige Rechtslage gibt es bisher zu solchen Schlüsseln einer Schließanlage, die sowohl zum Öffnen der Hoftür als auch zum Aufschließen der eigenen Wohnung dienen. Hier dürfte es für Mieter aktuell am sichersten sein, sich mit dem Vermieter auf eine bestimmte Schlüsselanzahl zu verständigen und das Nachmachen von Schlüsseln abzusprechen.

Laut Rechtsprechung kann bei besonderem Bedarf (z. B. für Pflegekräfte, Putzdienste, getrennt lebende Elternteile) ein berechtigter Anspruch auf zusätzliche Schlüssel bestehen. Dies muss im Zweifel jedoch mit dem Vermieter abgestimmt werden.

Info: Tauscht der Vermieter im laufenden Mietdauer (aus welchem Grund auch immer) ein Schloss aus, ist er verpflichtet, dem Mieter die Zahl der Schlüssel erneut zur Verfügung zu stellen, die der Mieter zu diesem Zeitpunkt hatte. Eine erneute Sicherstellung darf er dafür nicht verlangen.

Schlüsselverlust: verlegt, verloren, geklaut – und jetzt?

Egal ob der Schlüssel im Schloss abgebrochen ist oder ein Dieb sich die Handtasche samt Schlüsselbund geschnappt hat: Der Mieter muss seinen Vermieter immer informieren, wenn ein Wohnungsschlüssel fehlt. Dann kann der Vermieter entscheiden, ob er das Schloss auswechseln lässt. Dabei muss er verhältnismäßig handeln. Der bloße Verlust eines Schlüssels ohne Missbrauchsgefahr rechtfertigt nicht automatisch einen Austausch der gesamten Schließanlage.

Der Mieter muss immer dann für den Einbau des neuen Schlosses aufkommen, wenn:

Er schuld am Schlüsselverlust ist.
Durch den Verlust eine Missbrauchsgefahr besteht.
Das Schloss auch tatsächlich ausgetauscht wurde.

Wann den Mieter wirklich die Schuld am Schlüsselverlust trifft und wann nicht, lässt sich allgemeingültig nicht sagen. Die Gerichte fällen in solchen Fällen Einzelfallentscheidungen, die sich nur schlecht auf andere Fälle übertragen lassen. Wer allerdings beispielsweise seinen Schlüsselbund offen auf einer Parkbank herumliegen lässt, den dürfte eher die Schuld am Verlust treffen als denjenigen, der bestohlen wird.

Ganz ähnlich wie bei der Schuldfrage lässt sich auch bei der Missbrauchsgefahr nicht klar benennen, wann diese besteht und wann nicht. Hat aber ein Dieb beispielsweise die Handtasche mit Ausweis und Schlüssel erbeutet, weiß derjenige, wo der Besitzer des Schlüssels wohnt, kann ihn also jederzeit auch benutzen. Fällt der Schlüssel dagegen ohne Bezug zu irgendeiner Adresse in einen reißenden Fluss, dürfte ein Missbrauch mehr als unwahrscheinlich sein.

Info: Manchmal enthalten Mietverträge Klauseln, die den Mieter verpflichten sollen, die Kosten für die Neuanschaffung und den Austausch der Schlösser zu tragen, wenn sie den Schlüssel verlieren. Und zwar unabhängig davon, ob sie eine Schuld trifft. Solche pauschalen Abwälzungen sind laut § 6 Abs. 1 KSchG unzulässig. Nur bei nachweisbarem Verschulden und konkreter Missbrauchsgefahr darf der Vermieter Schadenersatz verlangen.

Beim Auszug: Wohnungsschlüssel persönlich übergeben

Beim Auszug muss der Mieter dem Vermieter sämtliche Schlüssel zurückgeben – auch solche, die er zusätzlich hat anfertigen lassen. In der Regel sollte diese Übergabe persönlich erfolgen, auch um späteren Streitigkeiten vorzubeugen. Es reicht nicht, die Schlüssel in den Briefkasten des Vermieters zu werfen oder sie beim Auszug aus der Mietwohnung einfach in der Wohnung zurückzulassen, es sei denn natürlich, der Vermieter war damit ausdrücklich einverstanden. Sollte der Mieter zur Schlüsselübergabe wirklich nicht erscheinen können, kann er hierzu auch einen Bekannten bevollmächtigen. Rechtlich am sichersten ist es ohnehin, sowohl die Übergabe der Schlüssel bei Einzug als auch die Rückgabe bei Auszug schriftlich festzuhalten. Empfehlenswert ist hier ein Schlüsselprotokoll, das sowohl die Anzahl als auch den Zustand (z. B. Original, Nachschlüssel, Transponder) dokumentiert. So ist die Beweislage bei etwaigen Streitigkeiten über die Anzahl der Schlüssel klar.

Schwierig wird es immer dann, wenn der Vermieter sich schlichtweg weigert, die Schlüssel entgegenzunehmen – beispielsweise, weil er der Auffassung ist, dass der Mieter noch bestimmte Reparaturen an der Wohnung durchführen muss. Um sich rechtlich abzusichern, sollten Mieter ein Gedächtnisprotokoll anfertigen, in dem die gescheiterte Wohnungsübergabe beschrieben wird und dieses durch Zeugen bestätigen lassen. Eine weitere Möglichkeit: Der Mieter stellt bei Gericht einen sogenannten Hinterlegungsantrag. Der Schlüssel wird dann einem Verwahrer übergeben und das Gericht hält den Vorgang fest. Solche Vorgänge sind am Ende eines Mietverhältnisses aber eher die Ausnahme. In der Regel verläuft die Schlüsselübergabe reibungslos und Mieter und Vermieter gehen in Frieden auseinander.