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Aktuelle Immobilien in Kroatien

Opatija Wohnungen, Opatija Wohnung kaufen

Wohnung Opatija, 257m2

51410 Opatija
750.000 €
Kaufpreis
257 m²
Wohnfläche (ca.)
4
Zimmer
Gewerblicher
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Karlobag Häuser, Karlobag Haus kaufen

Einfamilienhaus/Wohnhaus Lukovo ugarje, Karlobag, 200m2

53288 Karlobag
550.000 €
Kaufpreis
200 m²
Wohnfläche (ca.)
157 m²
Grundstücksfl. (ca.)
3
Zimmer
Gewerblicher
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Lovran Wohnungen, Lovran Wohnung kaufen

Wohnung Lovran, 71m2

51415 Lovran
435.000 €
Kaufpreis
71 m²
Wohnfläche (ca.)
3
Zimmer
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Opatija - Okolica Häuser, Opatija - Okolica Haus kaufen

Einfamilienhaus/Wohnhaus Pobri, Opatija - Okolica, 340m2

51410 Opatija - Okolica
690.000 €
Kaufpreis
340 m²
Wohnfläche (ca.)
510 m²
Grundstücksfl. (ca.)
9
Zimmer
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Baka Häuser, Baka Haus kaufen

Doppelhaus Baka, drei Wohnungen 111m2, 100 m von Meer

51523 Baka
282.000 €
Kaufpreis
111 m²
Wohnfläche (ca.)
200 m²
Grundstücksfl. (ca.)
6
Zimmer
Gewerblicher
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Opatija Wohnungen, Opatija Wohnung kaufen

Wohnung Volosko-Opatija, 85m2 - wunderbare Meerblick !

51410 Opatija
420.000 €
Kaufpreis
85 m²
Wohnfläche (ca.)
3
Zimmer
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Opatija - Okolica Häuser, Opatija - Okolica Haus kaufen

Einfamilienhaus/Wohnhaus Iii, Opatija - Luxuriöse Villa mit fantastischer Aussicht

51410 Opatija - Okolica
490.000 €
Kaufpreis
291 m²
Wohnfläche (ca.)
k.A.
Grundstücksfl.
6
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Omialj Häuser, Omialj Haus kaufen

Einfamilienhaus/Wohnhaus Omialj, 185m2

51513 Omialj
1.350.000 €
Kaufpreis
185 m²
Wohnfläche (ca.)
900 m²
Grundstücksfl. (ca.)
5
Zimmer
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Opatija - Okolica Wohnungen, Opatija - Okolica Wohnung kaufen

Wohnung Iii, Opatija - Umgebung, 99m2

51410 Opatija - Okolica
350.000 €
Kaufpreis
99 m²
Wohnfläche (ca.)
3
Zimmer
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Opatija - Okolica Wohnungen, Opatija - Okolica Wohnung kaufen

Wohnung Iii, Opatija - Okolica, 125m2

51410 Opatija - Okolica
450.000 €
Kaufpreis
125 m²
Wohnfläche (ca.)
3
Zimmer
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Opatija - Okolica Häuser, Opatija - Okolica Haus kaufen

Einfamilienhaus/Wohnhaus Iii, Opatija - Umgebung, 459m2

51410 Opatija - Okolica
830.000 €
Kaufpreis
459 m²
Wohnfläche (ca.)
1.093 m²
Grundstücksfl. (ca.)
10
Zimmer
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Kostrena Häuser, Kostrena Haus kaufen

Einfamilienhaus/Wohnhaus Vrh Martinice, Kostrena, 872m2

51221 Kostrena
1.400.000 €
Kaufpreis
872 m²
Wohnfläche (ca.)
841 m²
Grundstücksfl. (ca.)
6
Zimmer
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Matulji Häuser, Matulji Haus kaufen

Einfamilienhaus/Wohnhaus Bregi, Matulji, 374m2

51211 Matulji
550.000 €
Kaufpreis
374 m²
Wohnfläche (ca.)
1.730 m²
Grundstücksfl. (ca.)
9
Zimmer
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Opatija Wohnungen, Opatija Wohnung kaufen

Wohnung Opatija, 139m2

51410 Opatija
auf Anfrage
139 m²
Wohnfläche (ca.)
3
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Opatija Häuser, Opatija Haus kaufen

Wohnhaus Opatija, 110m2 - selbstständiges Haus mit 2 Wohnungen und Meerblick !

51410 Opatija
390.000 €
Kaufpreis
110 m²
Wohnfläche (ca.)
200 m²
Grundstücksfl. (ca.)
5
Zimmer
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Opatija Wohnungen, Opatija Wohnung kaufen

Wohnung Opatija, 130m2

51410 Opatija
291.000 €
Kaufpreis
140 m²
Wohnfläche (ca.)
4
Zimmer
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Opatija Häuser, Opatija Haus kaufen

Wohnhaus Opatija, 303m2 - 3 Wohnungen

51410 Opatija
730.000 €
Kaufpreis
303 m²
Wohnfläche (ca.)
500 m²
Grundstücksfl. (ca.)
5
Zimmer
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Crikvenica Häuser, Crikvenica Haus kaufen

Einfamilienhaus/Wohnhaus Jadranovo, Crikvenica, 271m2

51260 Crikvenica
380.000 €
Kaufpreis
271 m²
Wohnfläche (ca.)
120 m²
Grundstücksfl. (ca.)
5
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Opatija Häuser, Opatija Haus kaufen

Einfamilienhaus/Wohnhaus Opatija, 380m2

51410 Opatija
1.400.000 €
Kaufpreis
380 m²
Wohnfläche (ca.)
806 m²
Grundstücksfl. (ca.)
7
Zimmer
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Pore Häuser, Pore Haus kaufen

Einzigartiges Haus in Pore, 437m2

52440 Pore
1.700.000 €
Kaufpreis
437 m²
Wohnfläche (ca.)
1.714 m²
Grundstücksfl. (ca.)
9
Zimmer
Gewerblicher
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Alle 96.152 Immobilien anzeigen

Tipps zum Immobilienkauf in Kroatien: Von der Besichtigung bis zum Grundbucheintrag

Viel Küste, kleine Buchten, alte Städtchen und sehenswerte Natur im Landesinneren. Kroatien ist ein beliebtes Urlaubsziel für Österreicher. Für EU-Bürger gibt es beim Immobilienkauf keine besonderen Beschränkungen. Ohne Anwalt oder Makler geht es aber trotzdem nicht. Was Österreicher beim Immobilienkauf in Kroatien beachten müssen.

Immobilienkauf Kroatien, Luftbild der Altstadt von Dubrovnik, Foto: Shchipkova Elena / fotolia.de
Wohl eine der bekanntesten Stadtansichten Kroatiens: Dubrovnik, ganz im Süden des Landes ist ein beliebtes Urlaubsziel. Foto: Shchipkova Elena / fotolia.de

Wer in Kroatien eine Immobilie kaufen möchte, um dort zu leben oder zumindest einen Teil seiner freien Zeit dort zu verbringen, dem stehen keine anderen bürokratischen Hürden im Weg, als für kroatische Bürger auch. Zumindest EU-Bürger sind Kroaten gleichgestellt. Das heißt aber auch: Um eine Immobilie zu kaufen, brauchen Sie eine OIB-Steuernummer.

Zahlen und Fakten

  • Kroatien liegt südlich von Österreich am adriatischen Meer. Die Hauptstadt Zagreb ist etwa sechs Autostunden von München entfernt, die südliche Küstenstadt Dubrovnik zwölf Stunden.
  • In Kroatien leben über vier Millionen Menschen auf 56.594 Quadratkilometern. Sie sprechen Kroatisch und bezahlen mit der Kuna. Sieben Kuna entsprechen ungefähr ein Euro.
  • Das Land besitzt eine langgestreckte Küstenregion mit 1.246 Inseln, von denen lediglich 47 dauerhaft bewohnt sind, und eine Kontinentalregion, die sich zwischen den Großstädten Zagreb und Osijek erstreckt.
  • Nachbarländer sind Slowenien, Ungarn, Serbien und Montenegro. Bosnien und Herzegowina zerteilt das Land sogar für einen Küstenabschnitt von etwa 10 Kilometern.

So läuft der Immobilienkauf in Kroatien ab

Wer in Kroatien eine Immobilie kaufen will, sollte sich die Hilfe eines Anwalts oder Maklers sichern. Spricht der Käufer nicht sehr gut kroatisch, sollte auch ein Übersetzer dabei sein. Es gibt vier wichtige Phasen: Die Besichtigung, der Vorvertrag, der Kaufvertrag und die Eigentumsüberschreibung beziehungsweise der Grundbucheintrag.

Besichtigung

In Kroatien haben Makler einen umfangreicheren Job als in Österreich: „In Kroatien braucht der Makler eine Maklerlizenz, damit er den Beruf ausüben darf“, erklärt Ante Tabak, Geschäftsführer vom kroatischen Immobilienportal crozilla.com. Zum anderen gibt es keine Exklusivverträge. Das heißt, dass eine Immobilie über mehrere Vermittlungskanäle und von verschiedenen Maklern angeboten werden kann – zu unterschiedlichen Konditionen. Um sich die Provision zu sichern, verlangen Makler manchmal, dass Interessenten ein Besichtigungsformular unterschreiben. Wenn diese die Immobilie dann kaufen, müssen sie die Provision zahlen.

Immobilienkauf Kroatien, Mann wandert durch menschenleere Hügellandschaft, Istrien, Brest, Foto: Sonja Guina / unsplash.com
Kroatien ist mehr als nur Meer. Hier die Hügellandschaft im Norden Istriens. Foto: Sonja Guina / unsplash.com
Immobilienkauf Kroatien, die Häuser von Komiza sind bis unmittelbar an den Strand gebaut, Blick vom Wasser aus, Foto: xbrchx / iStock
Zu Kroatien gehören über 1.000 Inseln. Hier das Fischerörtchen Komiza auf der Insel Vis. Foto: xbrchx / iStock

Vorvertrag

In Kroatien ist es üblich, zunächst einen Vorvertrag zu schließen. „Der Vorvertrag dient als Sicherung für Verkäufer und Käufer“, sagt Ante Tabak. Der Vorvertrag beinhaltet alle Details, die später auch im Kaufvertrag stehen und sollte deswegen nicht auf die leichte Schulter genommen werden: „Der Vorvertrag ist verbindlich.“

Das zeigt auch folgende Regelung: Im Zuge des Vorvertrags wird eine Anzahlung fällig, üblicherweise in Höhe von zehn bis 20 Prozent der späteren Kaufsumme. Tritt der Käufer vom Vertrag zurück, verliert er seine Anzahlung. Tritt der Verkäufer zurück, muss er die Anzahlung zurückzahlen und die gleiche Summe drauflegen. Um einen solchen Vorvertrag zu erstellen, sollte die Hilfe eines Anwalts oder Maklers in Anspruch genommen werden.

Der Vorvertrag soll dabei helfen, einen schnellen Geschäftsabschluss zu realisieren – und gleichzeitig beiden Parteien die Möglichkeit geben, eventuelle Formalitäten zu erledigen. So muss der Käufer beispielsweise möglicherweise seine Finanzierung regeln. Allerdings sind auch für den Vorvertrag einige Bedingungen zu erfüllen: Der Käufer muss sich mithilfe eines Reisepasses ausweisen können und braucht eine kroatische Steuernummer, die OIB-Steuernummer.

Folgende Details gehören in den Vorvertrag:

  • Namen und Adressen der Vertragsparteien
  • Adresse der Immobilie samt Beschreibung der Immobilie
  • Energieausweis
  • Grundbuchauszug
  • Schuldenfreiheitsbestätigung des Verkäufers
  • Kaufpreis, Höhe der Anzahlung, Teilzahlungsvereinbarungen, Nebenkosten
  • Notartermin, falls bekannt, beziehungsweise Übergabezeitpunkt
  • Eventuell Genehmigungsunterlagen
  • Regelungen für den Fall, dass der Vorvertrag platzt

Info

Die kroatische Steuernummer OIB (Obsobni Identifkacijski Broj) benötigt jeder, der in Kroatien eine Immobilie kaufen möchte. Die Steuernummer kann bei den Finanzämtern vor Ort beantragt werden. Per beglaubigter Vollmacht kann man auch einen Anwalt oder einen Bekannten damit beauftragen. Die Nummer ist üblicherweise innerhalb von 24 Stunden verfügbar, der Antrag ist kostenlos.

Kaufvertrag

Der echte Kaufvertrag muss anschließend auf Basis des Vorvertrags erstellt werden. „Der Vertrag kann von einem Notar erstellt werden und er haftet dann auch für diesen. Es kann sich aber auch ein Anwalt um den Vertrag kümmern, der Notar beglaubigt dann nur die Unterschriften von Verkäufer und Käufer“, erklärt Ante Tabak. Der Vertrag muss übrigens auf Kroatisch sein – selbst dann, wenn ein Österreicher sein Ferienhaus an einen anderen Österreicher verkauft. „Sobald der Kaufvertrag abgeschlossen ist, muss sofort die Grunderwerbsteuer gezahlt werden.“ Das geschieht per Rechnung vom Finanzamt. Sollte das Finanzamt übrigens Unterverbriefung, also einen zu niedrigen Kaufpreis vermuten, kann es einen eigenen Wert festlegen und auf Basis dessen die Grunderwerbsteuer erheben: Fällig werden vier Prozent des Kaufpreises.

Immobilienkauf Kroatien, Froschperspektive auf die bunten Fassaden schmaler alter Häuser in der Altstadt von Rovinj, Foto: Erik-Jan Leusink / unsplash.com
Farbenfrohe Stadthäuser in Rovinj auf der Halbinsel Istrien. Foto: Erik-Jan Leusink / unsplash.com
Immobilienkauf Kroatien, Blick eine schmale Gasse entlang, alte Steinhäuser, Foto: xbrchx / iStock
Das ist noch eine der größeren Gassen in der Altstadt von Split. Foto: xbrchx / iStock

Grundbucheintrag

Mit dem Kaufvertrag wird das Grundbuch gesperrt, das Haus kann nicht mehr anderweitig verkauft werden. „Die Immobilie gehört aber erst dann dem Käufer, wenn sie voll bezahlt und der Käufer ins Grundbuch eingetragen wurde.“ Dieser Eintrag erfolgt, sobald der Verkäufer seine Eintragsbewilligung abgegeben hat. Liegt diese bereits vor, etwa weil sie im Zuge der Kaufvertragsunterschrift beim Notar hinterlegt wurde, geht es etwas schneller und der Käufer ist auf der sicheren Seite.

Den entsprechenden Antrag auf Änderung des Grundbuchs stellt der Makler oder Anwalt beim zuständigen Gericht. Dazu werden der gültige Kaufvertrag sowie alle darin genannten Dokumente benötigt, die auch bereits Teil des Vorvertrages waren. Allerdings kann es je nach Gericht bis zu zwei Jahre dauern, bis der Grundbucheintrag tatsächlich vorgenommen wurde. Kompliziert wird’s, wenn der neue Eigentümer sein Haus zuvor wieder verkaufen möchte.

Info

Passende Immobilien in Kroatien finde Sie auf dem Immobilienportal https://www.crozilla-nekretnine.com/de.

Das kostet ein Hauskauf in Kroatien

Neben der Grunderwerbsteuer fallen noch weitere Kosten an:

  • Maklerprovision in Höhe von drei Prozent des Kaufpreises. Darauf wird noch die Mehrwertsteuer von 25 Prozent fällig.
  • Sollte zusätzlich ein Anwalt eingeschaltet werden, verlangt der üblicherweise ein bis zwei Prozent der Kaufsumme. Auch hier wird die Mehrwertsteuer fällig.
  • Für Grundbucheintrag, Notarkosten und die Hinterlegung von Unterlagen werden relativ günstige dreistellige Eurobeträge fällig.
  • Anschließend wird jährlich die Grundsteuer fällig, die 1,50 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche beträgt.

Regionen, Lage, Preise

Immobilienkauf Kroatien, Blick auf die Innenstadt von Zagreb, Foto: dreamer4787 / fotolia.de
Der Ban-Jelacic-Platz in Zagreb, links die Kathedrale von Zagreb. Die haupstadt Kroatiens liegt im Landesinneren. Foto: dreamer4787 / fotolia.de

Besonders begehrt sind die küstennahen Gegenden oder die Hauptstadt Zagreb. Im Hinterland kann es dagegen sehr günstige Immobilien geben. Allerdings hat die Regierung den Bau in Küstengegenden beschränkt. Innerhalb eines Streifens von 1.000 Metern an der Küste entlang gelten verschärfte Auflagen beim Neubau. Innerhalb von 70 Metern im Abstand zur Küste ist bauen nicht erlaubt, Ausnahmen betreffen lediglich Ortschaften, die ohnehin bereits direkt an der Küste liegen. Dabei geht es in erster Linie darum, den Charakter kleiner Küstenorte zu erhalten und die Küste vor zu vielen großen Hotelbauten zu schützen.

Nicht alle Immobilien kann man ohne weiteres kaufen. Privatleute können keine Nutzflächen, Waldfläche oder Naturschutzgebiete kaufen und Wohngebäude dürfen nicht darauf errichtet werden. Wer solches Land dennoch kaufen will, beispielsweise, weil es an das eigene Grundstück angrenzt, muss eine d.o.o. gründen. Diese Unternehmensform ist vergleichbar mit der GmbH, das Mindestkapital beträgt aber lediglich 2.700 Euro. Eine d.o.o. kann auch steuerliche Vorteile mit sich bringen. EU-Bürger können ohne Probleme eine d.o.o. gründen, sollten sich aber Hilfe bei einem Steuerberater, Anwalt und Dolmetscher holen.

Stand: August 2018