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Aktuelle Immobilien in Kroatien

Krk Grundstücke, Krk Grundstück kaufen

Baugrundstück, Primorsko-goranska, Krk,12166 m2

51500 Krk
365.000 €
Kaufpreis
12.166 m²
Grundstücksfl. (ca.)
Gewerblicher
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Malinska Grundstücke, Malinska Grundstück kaufen

Baugrundstück, Primorsko-goranska, Malinska,576 m2

51511 Malinska
135.500 €
Kaufpreis
576 m²
Grundstücksfl. (ca.)
Gewerblicher
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Malinska Grundstücke, Malinska Grundstück kaufen

Baugrundstück, Primorsko-goranska, Malinska,1435 m2

51511 Malinska
122.000 €
Kaufpreis
1.435 m²
Grundstücksfl. (ca.)
Gewerblicher
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Malinska Wohnungen, Malinska Wohnung kaufen

Wohnung, Primorsko-goranska, Malinska,193 m2

51511 Malinska
955.000 €
Kaufpreis
193 m²
Wohnfläche (ca.)
6
Zimmer
Gewerblicher
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Malinska Häuser, Malinska Haus kaufen

Haus, Primorsko-goranska, Malinska,163 m2

51511 Malinska
560.000 €
Kaufpreis
163 m²
Wohnfläche (ca.)
k.A.
Grundstücksfl.
8
Zimmer
Gewerblicher
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Malinska Wohnungen, Malinska Wohnung kaufen

Wohnung, Primorsko-goranska, Malinska,130 m2

51511 Malinska
390.000 €
Kaufpreis
130 m²
Wohnfläche (ca.)
5
Zimmer
Gewerblicher
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Vrbnik Häuser, Vrbnik Haus kaufen

Haus, Primorsko-goranska, Vrbnik,159 m2

51516 Vrbnik
450.000 €
Kaufpreis
159 m²
Wohnfläche (ca.)
674 m²
Grundstücksfl. (ca.)
7
Zimmer
Gewerblicher
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Malinska Häuser, Malinska Haus kaufen

Haus, Primorsko-goranska, Malinska,270 m2

51511 Malinska
580.000 €
Kaufpreis
270 m²
Wohnfläche (ca.)
1.823 m²
Grundstücksfl. (ca.)
8
Zimmer
Gewerblicher
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Dobrinj Häuser, Dobrinj Haus kaufen

Haus, Primorsko-goranska, Dobrinj,160 m2

51514 Dobrinj
550.000 €
Kaufpreis
160 m²
Wohnfläche (ca.)
925 m²
Grundstücksfl. (ca.)
5
Zimmer
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Krk Häuser, Krk Haus kaufen

Haus, Primorsko-goranska, Krk,80 m2

51500 Krk
99.000 €
Kaufpreis
80 m²
Wohnfläche (ca.)
k.A.
Grundstücksfl.
3
Zimmer
Gewerblicher
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Krk Häuser, Krk Haus kaufen

Haus, Primorsko-goranska, Krk,200 m2

51500 Krk
570.000 €
Kaufpreis
200 m²
Wohnfläche (ca.)
720 m²
Grundstücksfl. (ca.)
6
Zimmer
Gewerblicher
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Malinska Wohnungen, Malinska Wohnung kaufen

Wohnung, Primorsko-goranska, Malinska,59 m2

51511 Malinska
110.000 €
Kaufpreis
59 m²
Wohnfläche (ca.)
2
Zimmer
Gewerblicher
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Njivice Häuser, Njivice Haus kaufen

Haus, Primorsko-goranska, Njivice,250 m2

51512 Njivice
499.000 €
Kaufpreis
250 m²
Wohnfläche (ca.)
379 m²
Grundstücksfl. (ca.)
13
Zimmer
Gewerblicher
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Donja Dubrava Wohnungen, Donja Dubrava Wohnung kaufen

Wohnung Donja Dubrava, 52,15m2

10040 Donja Dubrava
96.300 €
Kaufpreis
k.A.
Wohnfläche
2
Zimmer
Gewerblicher
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Samobor Grundstücke, Samobor Grundstück kaufen

Grundstück Centar, Samobor, 826m2

10430 Samobor
70.000 €
Kaufpreis
k.A.
Grundstücksfl.
Gewerblicher
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Donji Grad Büros, Büroräume, Büroflächen

Geschäftsraum Donji grad, Donji Grad, 43m2

10000 Donji Grad
3.500 €
Nettomiete zzgl. NK
43 m²
Fläche (ca.)
k.A.
Teilbare Fläche
1
Zimmer
Gewerblicher
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Lekenik Grundstücke, Lekenik Grundstück kaufen

Grundstück Lekenik, 24.168m2

44272 Lekenik
200.000 €
Kaufpreis
k.A.
Grundstücksfl.
Gewerblicher
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Donji Grad Wohnungen, Donji Grad Wohnung kaufen

Wohnung Donji grad, Donji Grad, 118,75m2

10000 Donji Grad
189.300 €
Kaufpreis
k.A.
Wohnfläche
5
Zimmer
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Donji Grad Büros, Büroräume, Büroflächen

Geschäftsraum Donji grad, Donji Grad, 38,54m2

10000 Donji Grad
92.000 €
Kaufpreis
38 m²
Fläche (ca.)
k.A.
Teilbare Fläche
3
Zimmer
Gewerblicher
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Donja Dubrava Wohnungen, Donja Dubrava Wohnung kaufen

Wohnung Donja Dubrava, 60,17m2

10040 Donja Dubrava
109.550 €
Kaufpreis
k.A.
Wohnfläche
2
Zimmer
Gewerblicher
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Alle 95.589 Immobilien anzeigen

Tipps zum Immobilienkauf in Kroatien: Von der Besichtigung bis zum Grundbucheintrag

Viel Küste, kleine Buchten, alte Städtchen und sehenswerte Natur im Landesinneren. Kroatien ist ein beliebtes Urlaubsziel für Österreicher. Für EU-Bürger gibt es beim Immobilienkauf keine besonderen Beschränkungen. Ohne Anwalt oder Makler geht es aber trotzdem nicht. Was Österreicher beim Immobilienkauf in Kroatien beachten müssen.

Immobilienkauf Kroatien, Luftbild der Altstadt von Dubrovnik, Foto: Shchipkova Elena / fotolia.de
Wohl eine der bekanntesten Stadtansichten Kroatiens: Dubrovnik, ganz im Süden des Landes ist ein beliebtes Urlaubsziel. Foto: Shchipkova Elena / fotolia.de

Wer in Kroatien eine Immobilie kaufen möchte, um dort zu leben oder zumindest einen Teil seiner freien Zeit dort zu verbringen, dem stehen keine anderen bürokratischen Hürden im Weg, als für kroatische Bürger auch. Zumindest EU-Bürger sind Kroaten gleichgestellt. Das heißt aber auch: Um eine Immobilie zu kaufen, brauchen Sie eine OIB-Steuernummer.

Zahlen und Fakten

  • Kroatien liegt südlich von Österreich am adriatischen Meer. Die Hauptstadt Zagreb ist etwa sechs Autostunden von München entfernt, die südliche Küstenstadt Dubrovnik zwölf Stunden.
  • In Kroatien leben über vier Millionen Menschen auf 56.594 Quadratkilometern. Sie sprechen Kroatisch und bezahlen mit der Kuna. Sieben Kuna entsprechen ungefähr ein Euro.
  • Das Land besitzt eine langgestreckte Küstenregion mit 1.246 Inseln, von denen lediglich 47 dauerhaft bewohnt sind, und eine Kontinentalregion, die sich zwischen den Großstädten Zagreb und Osijek erstreckt.
  • Nachbarländer sind Slowenien, Ungarn, Serbien und Montenegro. Bosnien und Herzegowina zerteilt das Land sogar für einen Küstenabschnitt von etwa 10 Kilometern.

So läuft der Immobilienkauf in Kroatien ab

Wer in Kroatien eine Immobilie kaufen will, sollte sich die Hilfe eines Anwalts oder Maklers sichern. Spricht der Käufer nicht sehr gut kroatisch, sollte auch ein Übersetzer dabei sein. Es gibt vier wichtige Phasen: Die Besichtigung, der Vorvertrag, der Kaufvertrag und die Eigentumsüberschreibung beziehungsweise der Grundbucheintrag.

Besichtigung

In Kroatien haben Makler einen umfangreicheren Job als in Österreich: „In Kroatien braucht der Makler eine Maklerlizenz, damit er den Beruf ausüben darf“, erklärt Ante Tabak, Geschäftsführer vom kroatischen Immobilienportal crozilla.com. Zum anderen gibt es keine Exklusivverträge. Das heißt, dass eine Immobilie über mehrere Vermittlungskanäle und von verschiedenen Maklern angeboten werden kann – zu unterschiedlichen Konditionen. Um sich die Provision zu sichern, verlangen Makler manchmal, dass Interessenten ein Besichtigungsformular unterschreiben. Wenn diese die Immobilie dann kaufen, müssen sie die Provision zahlen.

Immobilienkauf Kroatien, Mann wandert durch menschenleere Hügellandschaft, Istrien, Brest, Foto: Sonja Guina / unsplash.com
Kroatien ist mehr als nur Meer. Hier die Hügellandschaft im Norden Istriens. Foto: Sonja Guina / unsplash.com
Immobilienkauf Kroatien, die Häuser von Komiza sind bis unmittelbar an den Strand gebaut, Blick vom Wasser aus, Foto: xbrchx / iStock
Zu Kroatien gehören über 1.000 Inseln. Hier das Fischerörtchen Komiza auf der Insel Vis. Foto: xbrchx / iStock

Vorvertrag

In Kroatien ist es üblich, zunächst einen Vorvertrag zu schließen. „Der Vorvertrag dient als Sicherung für Verkäufer und Käufer“, sagt Ante Tabak. Der Vorvertrag beinhaltet alle Details, die später auch im Kaufvertrag stehen und sollte deswegen nicht auf die leichte Schulter genommen werden: „Der Vorvertrag ist verbindlich.“

Das zeigt auch folgende Regelung: Im Zuge des Vorvertrags wird eine Anzahlung fällig, üblicherweise in Höhe von zehn bis 20 Prozent der späteren Kaufsumme. Tritt der Käufer vom Vertrag zurück, verliert er seine Anzahlung. Tritt der Verkäufer zurück, muss er die Anzahlung zurückzahlen und die gleiche Summe drauflegen. Um einen solchen Vorvertrag zu erstellen, sollte die Hilfe eines Anwalts oder Maklers in Anspruch genommen werden.

Der Vorvertrag soll dabei helfen, einen schnellen Geschäftsabschluss zu realisieren – und gleichzeitig beiden Parteien die Möglichkeit geben, eventuelle Formalitäten zu erledigen. So muss der Käufer beispielsweise möglicherweise seine Finanzierung regeln. Allerdings sind auch für den Vorvertrag einige Bedingungen zu erfüllen: Der Käufer muss sich mithilfe eines Reisepasses ausweisen können und braucht eine kroatische Steuernummer, die OIB-Steuernummer.

Folgende Details gehören in den Vorvertrag:

  • Namen und Adressen der Vertragsparteien
  • Adresse der Immobilie samt Beschreibung der Immobilie
  • Energieausweis
  • Grundbuchauszug
  • Schuldenfreiheitsbestätigung des Verkäufers
  • Kaufpreis, Höhe der Anzahlung, Teilzahlungsvereinbarungen, Nebenkosten
  • Notartermin, falls bekannt, beziehungsweise Übergabezeitpunkt
  • Eventuell Genehmigungsunterlagen
  • Regelungen für den Fall, dass der Vorvertrag platzt

Info

Die kroatische Steuernummer OIB (Obsobni Identifkacijski Broj) benötigt jeder, der in Kroatien eine Immobilie kaufen möchte. Die Steuernummer kann bei den Finanzämtern vor Ort beantragt werden. Per beglaubigter Vollmacht kann man auch einen Anwalt oder einen Bekannten damit beauftragen. Die Nummer ist üblicherweise innerhalb von 24 Stunden verfügbar, der Antrag ist kostenlos.

Kaufvertrag

Der echte Kaufvertrag muss anschließend auf Basis des Vorvertrags erstellt werden. „Der Vertrag kann von einem Notar erstellt werden und er haftet dann auch für diesen. Es kann sich aber auch ein Anwalt um den Vertrag kümmern, der Notar beglaubigt dann nur die Unterschriften von Verkäufer und Käufer“, erklärt Ante Tabak. Der Vertrag muss übrigens auf Kroatisch sein – selbst dann, wenn ein Österreicher sein Ferienhaus an einen anderen Österreicher verkauft. „Sobald der Kaufvertrag abgeschlossen ist, muss sofort die Grunderwerbsteuer gezahlt werden.“ Das geschieht per Rechnung vom Finanzamt. Sollte das Finanzamt übrigens Unterverbriefung, also einen zu niedrigen Kaufpreis vermuten, kann es einen eigenen Wert festlegen und auf Basis dessen die Grunderwerbsteuer erheben: Fällig werden vier Prozent des Kaufpreises.

Immobilienkauf Kroatien, Froschperspektive auf die bunten Fassaden schmaler alter Häuser in der Altstadt von Rovinj, Foto: Erik-Jan Leusink / unsplash.com
Farbenfrohe Stadthäuser in Rovinj auf der Halbinsel Istrien. Foto: Erik-Jan Leusink / unsplash.com
Immobilienkauf Kroatien, Blick eine schmale Gasse entlang, alte Steinhäuser, Foto: xbrchx / iStock
Das ist noch eine der größeren Gassen in der Altstadt von Split. Foto: xbrchx / iStock

Grundbucheintrag

Mit dem Kaufvertrag wird das Grundbuch gesperrt, das Haus kann nicht mehr anderweitig verkauft werden. „Die Immobilie gehört aber erst dann dem Käufer, wenn sie voll bezahlt und der Käufer ins Grundbuch eingetragen wurde.“ Dieser Eintrag erfolgt, sobald der Verkäufer seine Eintragsbewilligung abgegeben hat. Liegt diese bereits vor, etwa weil sie im Zuge der Kaufvertragsunterschrift beim Notar hinterlegt wurde, geht es etwas schneller und der Käufer ist auf der sicheren Seite.

Den entsprechenden Antrag auf Änderung des Grundbuchs stellt der Makler oder Anwalt beim zuständigen Gericht. Dazu werden der gültige Kaufvertrag sowie alle darin genannten Dokumente benötigt, die auch bereits Teil des Vorvertrages waren. Allerdings kann es je nach Gericht bis zu zwei Jahre dauern, bis der Grundbucheintrag tatsächlich vorgenommen wurde. Kompliziert wird’s, wenn der neue Eigentümer sein Haus zuvor wieder verkaufen möchte.

Info

Passende Immobilien in Kroatien finde Sie auf dem Immobilienportal https://www.crozilla-nekretnine.com/de.

Das kostet ein Hauskauf in Kroatien

Neben der Grunderwerbsteuer fallen noch weitere Kosten an:

  • Maklerprovision in Höhe von drei Prozent des Kaufpreises. Darauf wird noch die Mehrwertsteuer von 25 Prozent fällig.
  • Sollte zusätzlich ein Anwalt eingeschaltet werden, verlangt der üblicherweise ein bis zwei Prozent der Kaufsumme. Auch hier wird die Mehrwertsteuer fällig.
  • Für Grundbucheintrag, Notarkosten und die Hinterlegung von Unterlagen werden relativ günstige dreistellige Eurobeträge fällig.
  • Anschließend wird jährlich die Grundsteuer fällig, die 1,50 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche beträgt.

Regionen, Lage, Preise

Immobilienkauf Kroatien, Blick auf die Innenstadt von Zagreb, Foto: dreamer4787 / fotolia.de
Der Ban-Jelacic-Platz in Zagreb, links die Kathedrale von Zagreb. Die haupstadt Kroatiens liegt im Landesinneren. Foto: dreamer4787 / fotolia.de

Besonders begehrt sind die küstennahen Gegenden oder die Hauptstadt Zagreb. Im Hinterland kann es dagegen sehr günstige Immobilien geben. Allerdings hat die Regierung den Bau in Küstengegenden beschränkt. Innerhalb eines Streifens von 1.000 Metern an der Küste entlang gelten verschärfte Auflagen beim Neubau. Innerhalb von 70 Metern im Abstand zur Küste ist bauen nicht erlaubt, Ausnahmen betreffen lediglich Ortschaften, die ohnehin bereits direkt an der Küste liegen. Dabei geht es in erster Linie darum, den Charakter kleiner Küstenorte zu erhalten und die Küste vor zu vielen großen Hotelbauten zu schützen.

Nicht alle Immobilien kann man ohne weiteres kaufen. Privatleute können keine Nutzflächen, Waldfläche oder Naturschutzgebiete kaufen und Wohngebäude dürfen nicht darauf errichtet werden. Wer solches Land dennoch kaufen will, beispielsweise, weil es an das eigene Grundstück angrenzt, muss eine d.o.o. gründen. Diese Unternehmensform ist vergleichbar mit der GmbH, das Mindestkapital beträgt aber lediglich 2.700 Euro. Eine d.o.o. kann auch steuerliche Vorteile mit sich bringen. EU-Bürger können ohne Probleme eine d.o.o. gründen, sollten sich aber Hilfe bei einem Steuerberater, Anwalt und Dolmetscher holen.

Stand: August 2018