Viel Küste, kleine Buchten, alte Städtchen und sehenswerte Natur im Landesinneren. Kroatien ist ein beliebtes Urlaubsziel für Österreicher. Für EU-Bürger gibt es beim Immobilienkauf keine besonderen Beschränkungen. Ohne Anwalt oder Makler geht es aber trotzdem nicht. Was Österreicher beim Immobilienkauf in Kroatien beachten müssen.
Wer in Kroatien eine Immobilie kaufen möchte, um dort zu leben oder zumindest einen Teil seiner freien Zeit dort zu verbringen, dem stehen keine anderen bürokratischen Hürden im Weg, als für kroatische Bürger auch. Zumindest EU-Bürger sind Kroaten gleichgestellt. Das heißt aber auch: Um eine Immobilie zu kaufen, brauchen Sie eine OIB-Steuernummer.
Wer in Kroatien eine Immobilie kaufen will, sollte sich die Hilfe eines Anwalts oder Maklers sichern. Spricht der Käufer nicht sehr gut kroatisch, sollte auch ein Übersetzer dabei sein. Es gibt vier wichtige Phasen: Die Besichtigung, der Vorvertrag, der Kaufvertrag und die Eigentumsüberschreibung beziehungsweise der Grundbucheintrag.
In Kroatien haben Makler einen umfangreicheren Job als in Österreich: „In Kroatien braucht der Makler eine Maklerlizenz, damit er den Beruf ausüben darf“, erklärt Ante Tabak, Geschäftsführer vom kroatischen Immobilienportal crozilla.com. Zum anderen gibt es keine Exklusivverträge. Das heißt, dass eine Immobilie über mehrere Vermittlungskanäle und von verschiedenen Maklern angeboten werden kann – zu unterschiedlichen Konditionen. Um sich die Provision zu sichern, verlangen Makler manchmal, dass Interessenten ein Besichtigungsformular unterschreiben. Wenn diese die Immobilie dann kaufen, müssen sie die Provision zahlen.
In Kroatien ist es üblich, zunächst einen Vorvertrag zu schließen. „Der Vorvertrag dient als Sicherung für Verkäufer und Käufer“, sagt Ante Tabak. Der Vorvertrag beinhaltet alle Details, die später auch im Kaufvertrag stehen und sollte deswegen nicht auf die leichte Schulter genommen werden: „Der Vorvertrag ist verbindlich.“
Das zeigt auch folgende Regelung: Im Zuge des Vorvertrags wird eine Anzahlung fällig, üblicherweise in Höhe von zehn bis 20 Prozent der späteren Kaufsumme. Tritt der Käufer vom Vertrag zurück, verliert er seine Anzahlung. Tritt der Verkäufer zurück, muss er die Anzahlung zurückzahlen und die gleiche Summe drauflegen. Um einen solchen Vorvertrag zu erstellen, sollte die Hilfe eines Anwalts oder Maklers in Anspruch genommen werden.
Der Vorvertrag soll dabei helfen, einen schnellen Geschäftsabschluss zu realisieren – und gleichzeitig beiden Parteien die Möglichkeit geben, eventuelle Formalitäten zu erledigen. So muss der Käufer beispielsweise möglicherweise seine Finanzierung regeln. Allerdings sind auch für den Vorvertrag einige Bedingungen zu erfüllen: Der Käufer muss sich mithilfe eines Reisepasses ausweisen können und braucht eine kroatische Steuernummer, die OIB-Steuernummer.
Folgende Details gehören in den Vorvertrag:
Der echte Kaufvertrag muss anschließend auf Basis des Vorvertrags erstellt werden. „Der Vertrag kann von einem Notar erstellt werden und er haftet dann auch für diesen. Es kann sich aber auch ein Anwalt um den Vertrag kümmern, der Notar beglaubigt dann nur die Unterschriften von Verkäufer und Käufer“, erklärt Ante Tabak. Der Vertrag muss übrigens auf Kroatisch sein – selbst dann, wenn ein Österreicher sein Ferienhaus an einen anderen Österreicher verkauft. „Sobald der Kaufvertrag abgeschlossen ist, muss sofort die Grunderwerbsteuer gezahlt werden.“ Das geschieht per Rechnung vom Finanzamt. Sollte das Finanzamt übrigens Unterverbriefung, also einen zu niedrigen Kaufpreis vermuten, kann es einen eigenen Wert festlegen und auf Basis dessen die Grunderwerbsteuer erheben: Fällig werden vier Prozent des Kaufpreises.
Mit dem Kaufvertrag wird das Grundbuch gesperrt, das Haus kann nicht mehr anderweitig verkauft werden. „Die Immobilie gehört aber erst dann dem Käufer, wenn sie voll bezahlt und der Käufer ins Grundbuch eingetragen wurde.“ Dieser Eintrag erfolgt, sobald der Verkäufer seine Eintragsbewilligung abgegeben hat. Liegt diese bereits vor, etwa weil sie im Zuge der Kaufvertragsunterschrift beim Notar hinterlegt wurde, geht es etwas schneller und der Käufer ist auf der sicheren Seite.
Den entsprechenden Antrag auf Änderung des Grundbuchs stellt der Makler oder Anwalt beim zuständigen Gericht. Dazu werden der gültige Kaufvertrag sowie alle darin genannten Dokumente benötigt, die auch bereits Teil des Vorvertrages waren. Allerdings kann es je nach Gericht bis zu zwei Jahre dauern, bis der Grundbucheintrag tatsächlich vorgenommen wurde. Kompliziert wird’s, wenn der neue Eigentümer sein Haus zuvor wieder verkaufen möchte.
Neben der Grunderwerbsteuer fallen noch weitere Kosten an:
Besonders begehrt sind die küstennahen Gegenden oder die Hauptstadt Zagreb. Im Hinterland kann es dagegen sehr günstige Immobilien geben. Allerdings hat die Regierung den Bau in Küstengegenden beschränkt. Innerhalb eines Streifens von 1.000 Metern an der Küste entlang gelten verschärfte Auflagen beim Neubau. Innerhalb von 70 Metern im Abstand zur Küste ist bauen nicht erlaubt, Ausnahmen betreffen lediglich Ortschaften, die ohnehin bereits direkt an der Küste liegen. Dabei geht es in erster Linie darum, den Charakter kleiner Küstenorte zu erhalten und die Küste vor zu vielen großen Hotelbauten zu schützen.
Nicht alle Immobilien kann man ohne weiteres kaufen. Privatleute können keine Nutzflächen, Waldfläche oder Naturschutzgebiete kaufen und Wohngebäude dürfen nicht darauf errichtet werden. Wer solches Land dennoch kaufen will, beispielsweise, weil es an das eigene Grundstück angrenzt, muss eine d.o.o. gründen. Diese Unternehmensform ist vergleichbar mit der GmbH, das Mindestkapital beträgt aber lediglich 2.700 Euro. Eine d.o.o. kann auch steuerliche Vorteile mit sich bringen. EU-Bürger können ohne Probleme eine d.o.o. gründen, sollten sich aber Hilfe bei einem Steuerberater, Anwalt und Dolmetscher holen.
Stand: August 2018