Attraktives Anlageobjekt gefällig? Voll vermietetes Anlageobjekt mit 4 WE und 2 Souterrainflächen
Bei dem angebotenen Anlageobjekt handelt es sich um zwei solide und nahezu baugleiche Häuser, mit insgesamt 4 Wohneinheiten zuzüglich zwei weiterer vermieteter Flächen im Souterrain. Alle Mieteinheiten verfügen über einen sehr großen Balkon bzw. Austritt auf die Terrasse.
Haus Wiesenweg 59 wurde 1968 mit Vollkeller erbaut und 1995 erfolgte die Errichtung des nahezu identischen Zwillingsobjektes, das leicht versetzt an die Bestandsimmobilie angrenzt.
Beide Häuser wurden in massiver Bauweise mit einem zweischaligen Mauerwerk errichtet. Während der klassische Wandaufbau der älteren Immobilie aus einem 24 cm starken Kalksandstein, einer 1,5 cm starken Hartschaumplatte sowie einem 11,5 cm starken Verblendstein besteht, verfügt das zweite Objekt über einen Wandaufbau mit einem 17,5 cm starken Kalksandstein, einem 11,5 cm starken Verblendstein sowie bereits einer dazwischen liegenden 8 cm starken Dämmung aus Hego-Luftschichtplatten.
Beide Objekte präsentieren sich mit einer zeitlosen Klinkerfassade in rot-bunt und die jeweiligen Decken inklusive der Balkone wurden als durchgehende Stahlbetondecken ausgearbeitet, wobei die Dachkonstruktion der Hausnummer 61 aus Leimbindern besteht.
Die Häuser sind mit Flachdächern versehen, die bereits 1996 (Altbestand) bzw. 2023 (Anbau) neu abgedichtet und im Altbestand auch in diesem Zusammenhang neu gedämmt wurden.
Die isolierverglasten, weißen Fenster sind im neueren Objekt noch aus dem Baujahr, während im Altbestand die Fenster sukzessive in 2010 (Treppenaufgang), 2016 (Souterrain), 2020 Wohnung OG und 2024 Wohnung EG ausgetauscht wurden.
Beheizt wird die Wohnanlage von einer Öl-Zentralheizung aus 2001, deren Brenner in 2013 erneuert wurde. Die Heizungsanlage sowie auch der zugehörige Öltank befinden sich im Kellergeschoss vom Wiesenweg 59 und versorgen zugleich die Räumlichkeiten im Wiesenweg 61. Die Warmwasserversorgung in Haus 59 erfolgt zentralseitig, während elektrisch betriebene Durchlauferhitzer in Haus 61 für warmes Wasser sorgen.
Neben den vermieteten Gartengeschossflächen im Souterrain, finden sich auf dieser Ebene noch ein Wasch- sowie Trockenkeller sowie die jeweiligen Kellerräume zu den einzelnen Wohnungen.
Die Immobilie befindet sich auf einem ca. 2.949 m² großen Grundstück mit einem weitläufigen Garten gen Westen, der direkt an den Forellenbach angrenzt.
Vor dem Haus befindet sich der Hofplatz mit drei Einzelgaragen und zwei weiteren Stellplätzen im Doppelcarport sowie ein Fahrradschuppen, die ebenfalls an die Mieter vermietet sind.
Die aktuelle Mieteinnahme liegt bei knapp 65.000 Euro p.a. Die letzten Mieterhöhungen wurden im Mai 2023 durchgeführt.
Neben abbildbaren Mieterhöhungen, könnte die Immobilie mittelfristig weitere, teilweise spekulative Potentiale bieten, um die wirtschaftliche Attraktivität des Objekts zu steigern.
1.Errichtung eines Staffelgeschosses – dies ist bereits bei dem aktuell gültigen Bebauungsplan möglich.
2.Errichtung eines weiteren Gebäudes im rückwärtigen Grundstück. (Die setzt eine Erweiterung des aktuell definierten Baufensters gen Westen – analog dem nördlich anrainenden Grundstück voraus). Der bestehende Bebauungsplan soll ab 2026 überarbeitet werden, um den Ansprüchen des zeitgemäßen Wohnens und Bauens gerecht zu werden. Eine Erweiterung des Baufensters ist denkbar –kann aber zum aktuellen Zeitpunkt nicht gewährleistet werden.
Der aktuelle Bebauungsplan sieht eine GFZ von 0.3 vor, so dass nach Abzug der naturbelassenen Flächen auf dem rückwärtigen Grundstück (ca. 2.230 m² anrechenbares Grundstück) eine Geschossfläche von insgesamt ca. 669 m² auf dieser Liegenschaft geschaffen werden darf. Hierbei sind die Abstandsflächen zu den Nachbarn sowie auch die Regelung zur Schaffung von Stellplätzen (jeder neu errichteter Wohneinheit mit mehr als 60 m² Wohnfläche sind 2 Stellplätze nachzuweisen).
Die individuelle Bebaubarkeit ist vom Käufer zu prüfen.
