Rohdachboden zum Kauf • provisionsfrei • als Kapitalanlage geeignet

149000 €149.000 €

1.490 €/m²

4 Zimmer  •  100 m²

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Südfriedhof, Kiel (24114)

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Erhebliche Steuervorteile und Zuschüsse sowie zinsgünstige Kredite für energetische Sanierung

Bei Eigennutzung ist es möglich, über einen Zeitraum von nur 10 Jahren 90% der Renovierungskosten steuerlich abzusetzen.

Bei Vermietung ist es möglich, über einen Zeitraum von nur 12 Jahren 100% der Renovierungskosten steuerlich geltend zu machen. Zusätzlich können ca. 85% des Kaufpreises über einen Zeitraum von 40 Jahren als AfA (Abschreibung für Abnutzung) von der Steuer abgezogen werden, jährlich 2,5%. Die Bruttorendite kann dann über 10% betragen.

Es lohnt sich bei dem Erwerb von Wohnungen Rücksprache mit dem Steuerberater zu nehmen, welche steuerlichen Vorteile und Sonderabschreibungsmöglichkeiten hier für Sie persönlich bestehen.
Zusätzlich sollte ein Energieberater hinzugezogen werden, der Ihnen einen bunten Strauß an Zuschüssen, Förderungen, zinsgünstigen Krediten und steuerlichen Abschreibungen präsentieren kann, die Sie nutzen können (siehe unten - Mögliche Förderungen DG-Ausbau)

Das Dachgeschoss:

Bei dem ausbaufähigen Dachgeschoss handelt es sich um den Dachboden eines prächtigen, in konventioneller Bauweise und unter Denkmalschutz stehenden Mehrfamilienhauses in der Lutherstraße im Kieler Stadtteil Südfriedhof. Bei dem Haus handelt es sich um ein seltenes prachtvolles Gesamtkunstwerk. Der mögliche Ausbau ist bereits mit der zuständigen Denkmalschutzbehörde abgestimmt und vom Bauordnungsamt genehmigt. Es können nach der derzeitigen Planung zwei attraktive Wohneinheiten mit Dach-Loggien zur Süd-West Seite entstehen, die insgesamt über eine Wohnfläche von ca. 90 m² verfügen. Eine Zusammenlegung zu einer Wohneinheit mit ca. 100m² wäre ebenso möglich. Aufgrund des bestehenden Denkmalschutzes ergeben sich für den Erwerber durch den Ausbau möglicherweise sehr interessante Steuervorteile (Erhöhte Abschreibungsmöglichkeiten durch Denkmalschutz). Bitte besprechen Sie diese wirtschaftlich interessanten Optionen mit Ihrem Steuerberater. Die Gestaltung, Ausbauarbeiten (z. B. Zimmerer-, Dach-, Dämmung und der vollständige Innenausbau) nach den Vorschriften der gültigen LBO und Bauüberwachung obliegen hier dem Erwerber. Die nachfolgend dargestellten Architektenzeichnungen zeigen die Variante der Errichtung von zwei Wohneinheiten mit Dach-Loggia:
Nach Fertigstellung bieten die Wohnungen sowohl die Möglichkeit der Selbstnutzung als auch der lukrativen Vermietung in innerstädtischer Toplage.
Fachkundige Kontakte zu unserem weitreichendem Handwerkernetzwerk können zur Angebotserstellung und auch zur Durchführung hergestellt werden.

Das Projekt:

Das Gebäude besteht aus 14 Eigentumswohnungen zwischen ca. 40 und 66 m² mit jeweils zwei bis drei Zimmern sowie einen zum Ausbau geeigneten Dachboden mit ca. 110 m² Fläche. Die Grundrissstruktur ist im Erdgeschoss als Zweispänner mit je gespiegelten Dreizimmerwohnungen angelegt, in den oberen Geschossen als Dreispänner mit Zweizimmerwohnungen.
Das Haus wurde um das Jahr 1905 erbaut und von den Eigentümern stets sorgfältig unterhalten. Es wird mit einer wartungsarmen, komfortablen Gaszentralheizung einschließlich Warmwasser versorgt.
Vorn ziert das Haus im Erdgeschoss eine in einem warmen Ton gehaltene gelbe Putzfassade mit farblich schön abgesetzten Rundbögen und geschmackvollen weiteren Elementen und Ornamenten aus der Jugendstilzeit. In den weiteren Stockwerken erfreut das Auge ein pflegeleichter Rotstein. Dieser ist kunstvoll gestaltet mit Rundbögen, Abstufungen, kleinen Zusatzelementen und gemütlichen Erkern. Die symmetrisch angelegte Backsteinfront erstreckt sich über verputzten und gebänderten Erdgeschossen mit je zwei Kastenerkern zwischen denen Balkone eingespannt sind. Die Fenster sowie die bauzeitliche Mitteleingangstür liegen unter Rundbögen, die Fenster der oberen Geschosse sind mit Segmentbögen abgeschlossen. In den Brüstungsfeldern erfreuen ornamentierte Putzfelder das Auge, überwiegend Relieftafeln mit floralen Motiven. Unter den Kastenerkern sind schwungvoll Weinlaubreliefs platziert.
Die Rückfassade wurde 2023/24 mit einem neuen Wärmeverbundsystem energiesparend gedämmt.
Auch im Gebäude selbst befinden sich noch zahlreiche schöne Jugendstilelemente: im prächtig gestalteten Steintreppenhaus echter Stuck, quadratische Säulen, farblich geschmackvoll abstimmte Farbtöne, gegliederter Terrazzo, Kunststeintreppen, Lampen mit Schmiedekunst, gedrechselte Treppengeländer, Wohnungstüren mit aufwändigen Unterteilungen und Glas sowie hohe Zimmerdecken. Auch die hochwertige Hauseingangstür ist ein kleines Kunstwerk. Abgerundet wird das Treppenhaus durch eine Vorhalle mit Bogenstellung, Deckenstuck und beidseitigen Wandmalereien: je drei Rundbogenfelder mit romantisierenden Landschaftsmotiven in floraler und figürlicher Stuckreliefrahmung. Diese wurden ebenfalls kürzlich von qualifizierten Restaurateuren künstlerisch aufgefrischt.

Daten im Überblick Die wichtigsten Daten im Überblick:

•Baujahr um ca. 1904
•Massive, konventionelle Bauweise
•WDVS an der Rückfassade aus dem Jahr 2024
•Gebäude steht unter Denkmalschutz
•Ausbaufläche (Teileigentum) im V. OG/ Dachgeschoss
•Möglichkeit von zwei kleinen Wohneinheiten mit einer Gesamtfläche von ca. 90 m²
•Zusammenlegung zu einer Wohneinheit optional
•Dachgauben und Süd-West Loggien im Antrag enthalten
•Ein Kellerraum
•Fahrradabstellplätze im Hof vorhanden.
•Zentralheizung und Warmwasser über Gas-Therme
•Wohnungen eignen sich nach Fertigstellung zur Selbstnutzung oder zur Vermietung
•Ab Erwerb des Teileigentums sind nur 50 % des Wohngeldes bis zur endgültigen Fertigstellung der Wohneinheiten fällig.
•Wohngeld pro fertiggestellter Wohneinheit ca. € 185,- inkl. Rücklagen + Heizkosten
•Übergabe nach Vereinbarung
•Weitere Wohneinheiten in dem Objekt verfügbar! Besichtigungstermine WEITERE DETAILS UND BESICHTIGUNGSTERMINE GERNE ÜBER UNSER BÜRO! Mögliche Förderungen DG-Ausbau Für den Dachgeschossausbau in einem bestehenden Mehrfamilienhaus gibt es 2026 attraktive staatliche Förderungen, die sich vor allem auf energetische Verbesserungen konzentrieren. Die Hauptförderwege verlaufen über die BAFA (Zuschüsse) und die KfW (Kredite/Zuschüsse).

Hier sind die wichtigsten Fördermöglichkeiten im Überblick:

1. BAFA-Förderung (Bundesförderung für effiziente Gebäude – Einzelmaßnahmen, BEG EM)
Die BAFA fördert energetische Einzelmaßnahmen an der Gebäudehülle. Wenn der Dachausbau mit einer Dämmung verbunden wird, sind dies die relevantesten Programme:
Dachdämmung & Dachausbau: Werden Dachflächen, Gauben oder oberste Geschossdecken gedämmt, können 15 % der förderfähigen Kosten als Zuschuss erhalten werden.
Individueller Sanierungsfahrplan (iSFP): Wird die Maßnahme durch einen Energieberater im Rahmen eines iSFP geplant, erhöht sich der Fördersatz auf 20 %.
Dachfenster: Der Austausch von Dachfenstern im Zuge des Ausbaus wird ebenfalls mit 15 % (bzw. 20 % mit iSFP) gefördert.
Höhe der förderfähigen Kosten: Maximal 30.000 € pro Wohneinheit und Jahr ohne iSFP, mit iSFP bis zu 60.000 €.

2. KfW-Förderung (Kredit 261 – Effiziente Gebäude)
Wenn der Dachausbau dazu führt, dass das Gebäude einen bestimmten KfW-Effizienzhaus-Standard erreicht (z.B. EH 85 oder besser), kann das KfW-Programm 261 genutzt werden.
Kredit: Bis zu 150.000 € Kredit pro Wohneinheit.
Tilgungszuschuss: Je nach erreichter Effizienzhaus-Stufe ist ein abgestufter Tilgungszuschuss möglich, der die Kreditsumme reduziert.

3. Ergänzungskredit (KfW 358/359)
Für energetische Maßnahmen (BAFA-Einzelmaßnahmen) können Eigentümer zusätzlich den Ergänzungskredit für Wohngebäude beantragen. Dies ist ein zinsgünstiger Kredit bis zu 120.000 Euro pro Wohneinheit.

4. Steuerliche Förderung (Steuerermäßigung)
Wenn keine direkten Zuschüsse beantragt werden, können energetische Maßnahmen an der selbstgenutzten Immobilie (mind. 10 Jahre alt) steuerlich abgesetzt werden:
20 % der Gesamtkosten (max. 40.000 €) können über drei Jahre hinweg von der Steuerlast abgezogen werden.

5. Regionale Förderprogramme
Zusätzlich zu den Bundesprogrammen bieten viele Bundesländer, Städte und Kommunen eigene Förderprogramme für die Schaffung von Wohnraum oder energetische Sanierungen an.

Wichtige Hinweise für Mehrfamilienhäuser
Energieberater: Für die Beantragung von BAFA-Zuschüssen ist die Einbindung eines Energieeffizienz-Experten zwingend erforderlich.
WEG (Wohnungseigentümergemeinschaft): Bei WEGs gelten besondere Beschlussfassungen für Sanierungsmaßnahmen.
Kombination: Die Kombination von BAFA-Zuschüssen und KfW-Ergänzungskrediten ist möglich.
Antragsstellung: Anträge müssen vor Beginn der Baumaßnahme gestellt werden.
Hinweis: Die Förderbedingungen können sich ändern. Es wird empfohlen, vor Maßnahmenbeginn einen Energieberater zu konsultieren.


Welche steuerlichen Vergünstigungen und Förderungen gibt es bei einem Dachgeschossausbau in einem bestehenden Mehrfamilienhaus, das unter Denkmalschutz steht?


Für den Dachgeschossausbau in einem unter Denkmalschutz stehenden Mehrfamilienhaus gibt es umfassende steuerliche Vergünstigungen und Fördermöglichkeiten. Diese zielen darauf ab, die hohen Kosten für den Erhalt der historischen Substanz zu kompensieren.

Steuerliche Vergünstigungen (Denkmal-AfA)

Vermieter (Kapitalanleger): Sanierungs- und Modernisierungskosten, die für den Dachausbau notwendig sind, können über 12 Jahre abgeschrieben werden (Denkmal-AfA nach § 7i EStG).
Jahre 1–8: 9 % der Sanierungskosten jährlich.
Jahre 9–12: 7 % der Sanierungskosten jährlich.
Dies entspricht einer Abschreibung von 100 % der Sanierungskosten über diesen Zeitraum.

Selbstnutzer: Wer das Dachgeschoss selbst bewohnt, kann gemäß § 10f Einkommensteuergesetz (EStG) über 10 Jahre jährlich 9 % der Sanierungskosten, insgesamt also 90 %, von der Steuer absetzen.

Voraussetzung: Die Maßnahmen müssen vor Beginn mit der Denkmalschutzbehörde abgestimmt sein und eine entsprechende Bescheinigung ausgestellt werden.
Grundsteuer: Denkmalgeschützte Gebäude können in vielen Bundesländern steuerliche Vergünstigungen bei der Grundsteuer erhalten (z.B. Ermäßigungen).
Förderungen und Zuschüsse (BAFA/KfW)
BEG Einzelmaßnahmen (BEG EM): Über die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BAFA) sind Zuschüsse für energetische Dachdämmung und Dachfenster möglich. Der Grundfördersatz liegt oft bei 15 %.

Ergänzungskredit (KfW): Für die energetische Sanierung (z.B. Dachdämmung) ist ein zinsgünstiger KfW-Ergänzungskredit (Programm 358/359) verfügbar.
Kombination mit Denkmalschutz: Der Fokus liegt auf der Kombination von Denkmalschutzauflagen mit modernem Wärmeschutz.
Umfassende Dachsanierung: Bei umfassenden Maßnahmen im Rahmen des Ausbaus können hohe Investitionskosten (400–650 €/m²) bezuschusst werden.
Wichtige Hinweise
Absetzbare Kosten: Nur Maßnahmen, die zum Erhalt des Denkmals oder der sinnvollen Nutzung dienen, sind absetzbar (z.B. Dachsanierung, Dämmung, Fenster).
Nicht absetzbar: Reine Schönheitsreparaturen oder Kosten, die nicht in der Bescheinigung der Denkmalbehörde enthalten sind.

Steuerberater: Die Einbindung eines Steuerberaters, der auf Denkmalimmobilien spezialisiert ist, ist dringend zu empfehlen.

Beide Förderbereiche zusammen energetische Sanierung plus Denkmalschutz könnten den Dachgeschossausbau attraktiv machen. Stichworte Zustand: projektiert, Rohbau Versorgung: Städtische Wasserversorgung, Städtische Stromversorgung Serviceleistungen: Hausmeister