Diese neuwertige Erdgeschosswohnung in Kirchroth überzeugt mit einem modernen Grundriss, einem großzügigen Außenbereich und einem Wohngefühl, das besonders durch die direkte Verbindung von Innen- und Außenraum geprägt wird.
Die Wohnung befindet sich in einem modernen Vierfamilienhaus aus dem Baujahr 2025 und bietet ca. 85 m² Wohnfläche. Durch den eigenen Eingang und die Lage im Erdgeschoss entsteht ein angenehm privates Wohngefühl mit kurzen Wegen und hoher Alltagstauglichkeit.
Herzstück der Wohnung ist der offen gestaltete Wohn-, Koch- und Essbereich. Große Fensterflächen, die klare Raumaufteilung und die sonnige Ausrichtung schaffen eine helle, freundliche Atmosphäre. Von hier aus öffnet sich der Wohnbereich direkt zur ca. 30 m² großen Terrasse und in den eigenen Garten.
Ein besonderes Highlight ist der ca. 120 m² große Garten in Süd-/West-Ausrichtung. Er bietet viel Platz zum Entspannen, Spielen, Gärtnern oder für gesellige Stunden im Freien. Der offene Blick ins Grüne unterstreicht den naturnahen Charakter dieser Wohnung und macht den Außenbereich zu einem echten Mehrwert.
Neben dem großzügigen Wohnbereich stehen zwei Schlafzimmer zur Verfügung, die sich flexibel als Elternschlafzimmer, Kinderzimmer, Gästezimmer oder Homeoffice nutzen lassen. Ein modernes Badezimmer mit Dusche und Badewanne, ein Hauswirtschaftsraum sowie eine praktische Speisekammer ergänzen das Raumangebot sinnvoll.
Auch energetisch ist das Objekt sehr gut aufgestellt: Die Effizienzklasse A+ unterstreicht den modernen Charakter des Gebäudes und macht die Wohnung auch mit Blick auf langfristige Betriebskosten besonders interessant.
Ein Außenstellplatz ist bereits inklusive. Die Wohnung wird ab Juni 2026 frei und eignet sich ideal für Eigennutzer, Paare, kleine Familien oder Kapitalanleger, die eine moderne Erdgeschosswohnung mit großem Garten, Terrasse und ruhiger Wohnlage suchen.
Merkmale
Bezug: Sofort
vermietet
Erdgeschoss
Einbauküche, offene Küche
Bodenbelag: Fliesen, Kunststoff
Terrasse
Außen-Stellplatz
Die Wohnung befindet sich in einem neuwertigen Vierfamilienhaus aus dem Baujahr 2025 und überzeugt mit einer modernen, energieeffizienten Ausstattung. Das Gebäude wurde in zeitgemäßer Bauweise errichtet und verbindet durchdachte Haustechnik mit komfortablen Details für den Alltag.
Besonders hervorzuheben ist die sehr gute energetische Qualität. Der Energieausweis weist einen Endenergiebedarf von 26 kWh/(m²·a) und damit die Effizienzklasse A+ aus. Beheizt wird das Gebäude über eine Luft-Wasser-Wärmepumpe. In sämtlichen Räumen sorgt eine Fußbodenheizung für gleichmäßige Wärme und ein angenehmes Raumklima.
Ergänzt wird das technische Konzept durch eine dezentrale Lüftungsanlage, die den Wohnkomfort zusätzlich unterstützt. Dreifach verglaste Kunststofffenster tragen zu einer guten Energieeffizienz und einem ruhigen Wohngefühl bei. Elektrische Rollläden ermöglichen eine komfortable Beschattung und erhöhen den Bedienkomfort im Alltag.
Die Wohnung verfügt über einen modernen offenen Wohn-, Koch- und Essbereich mit heller Raumwirkung. Die hohen Decken verstärken das großzügige Wohngefühl und verleihen den Räumen zusätzliche Offenheit.
In den Bädern sowie im Hauswirtschaftsraum sind Fliesen verlegt, in den übrigen Wohnräumen kommt Vinylboden zum Einsatz - pflegeleicht, modern und alltagstauglich. Das Badezimmer ist mit Dusche, Badewanne, WC und Waschbecken ausgestattet und bietet damit eine komfortable Lösung für den täglichen Bedarf.
Praktisch ist auch die separate Speisekammer, die zusätzlichen Stauraum nahe der Küche schafft. Der Hauswirtschaftsraum bietet Platz für Waschmaschine, Trockner und weitere Haushaltsutensilien.
Zur Wohnung gehören eine ca. 30 m² große Terrasse, ein ca. 120 m² großer eigener Garten in Süd-/West-Ausrichtung sowie ein Außenstellplatz. Insgesamt präsentiert sich die Wohnung als hochwertiges, energieeffizientes und sofort nachvollziehbar nutzbares Zuhause mit starkem Fokus auf Komfort, Außenfläche und moderner Technik.
Grundrisse
Verschaffe dir einen genauen Überblick über die Raumaufteilung.
Bausubstanz und Energie
Energieausweis
A+
Baujahr2025
Zustand der Immobilieneuwertig
HeizungsartFußbodenheizung
EnergieträgerLuft-/Wasser-Wärmepumpe
Preisdetails
Kaufpreis
349000 €349.000 €
4.105,88 €/m²
Provision für Käufer
2,38 %
Weitere Preisinformationen
1 Stellplatz
Geschätzte Gesamtkosten
376.501 €1
Kaufpreis
349.000 €
Kaufnebenkosten
27.501 €
2
Notarkosten (1,5%)
5.235 €
Grunderwerbsteuer (3,5%)
12.215 €
Provision für Käufer (2,38%)
8.306 €
Grundbucheintrag (0,5%)
1.745 €
1Der angezeigte Wert ist eine automatisch berechnete Schätzung von immowelt.
2Bei den Angaben handelt es sich um ortsübliche Werte. Individuelle Kosten können abweichen.
Lage
Aufroth, Kirchroth (94356)
Der Anbieter hat die genaue Adresse nicht freigegeben
Die Wohnung befindet sich in Kirchroth im Landkreis Straubing-Bogen. Die exakte Adresse wird aus Diskretionsgründen nicht öffentlich genannt.
Das Wohnumfeld ist geprägt von einem modernen Neubaugebiet, einer angenehm offenen Bebauung und viel Natur in unmittelbarer Umgebung. Hier wohnt man ruhig, überschaubar und naturnah - ideal für alle, die Abstand zur dichten Stadtbebauung suchen, ohne auf eine gute regionale Erreichbarkeit verzichten zu müssen.
Die Umgebung bietet einen hohen Freizeit- und Erholungswert. Spaziergänge, Radtouren oder kurze Auszeiten im Grünen lassen sich direkt in den Alltag integrieren. Gerade der große Garten mit Süd-/West-Ausrichtung passt hervorragend zu dieser Lage und schafft ein Wohngefühl, das Ruhe, Licht und Natur miteinander verbindet.
Gleichzeitig ist die Lage praktisch angebunden. Die Anschlussstelle Kirchroth zur A3 ist schnell erreichbar und bietet eine komfortable Verbindung in Richtung Regensburg, Deggendorf und Passau. Straubing ist je nach Route in ca. 12 bis 15 Minuten erreichbar. Wörth an der Donau liegt rund 15 Minuten entfernt, Bogen erreicht man in etwa 15 bis 20 Minuten. Auch Regensburg und Deggendorf sind über die A3 gut angebunden und liegen in komfortabler Pendeldistanz.
Damit verbindet die Lage ruhiges Wohnen im Grünen mit kurzen Wegen in die umliegenden Städte und Gemeinden. Eine attraktive Wohnlage für Eigennutzer ebenso wie für Kapitalanleger, die eine moderne Erdgeschosswohnung mit Garten, Terrasse und guter regionaler Anbindung suchen.
Weitere Informationen
Sonstiges
Angabenvorbehalt
Die OLYMP Haus GmbH hat die Inhalte dieses Exposés mit größter Sorgfalt recherchiert, diese beruhen jedoch u.a auf Angaben des Verkäufers oder Dritter. Daher übernimmt die OLYMP Haus GmbH keine Haftung für die Vollständigkeit, Richtigkeit, Aktualität, Verlässlichkeit, Brauchbarkeit und technische Exaktheit der Inhalte. Das Exposé enthält kein bindendes Vertragsangebot von der OLYMP Haus GmbH. Planungsunterlagen, Grundrisse, Zeichnungen und Darstellungen können sich von der Wirklichkeit und der tatsächlichen Ausführung unterscheiden. Maße und Abstände sowie Flächen sind Zirka-Angaben.
*3,57 % Käuferprovision inkl. MwSt., verdient und fällig mit Beurkundung des notariellen Kaufvertrages. Der Immobilienmakler hat einen provisionspflichtigen Maklervertrag mit dem Verkäufer in gleicher Höhe abgeschlossen.
Stichworte
Anzahl der Schlafzimmer: 2, Anzahl der Badezimmer: 1, Anzahl Terrassen: 1, 2 Etagen, Distanz zur Autobahn: 1.00
