Ausmalen beim Auszug: Dann müssen Mieter renovieren

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Viele Mietverträge enthalten Klauseln zu Schönheitsreparaturen, die Mieter zum Renovieren verpflichten. Jedoch sind Klauseln, die beispielsweise zum Ausmalen beim Auszug zwingen, nur bedingt rechtlich bindend.

Ausmalen beim Auszug, Foto mit einer Frau, die eine Farbrolle in weiße Farbe getaucht hat daneben steht der Farbeimer, Foto: iStock.com / duh84
Ausmalen beim Auszug? Viele Mieter glauben, das wäre Pflicht. Dabei stimmt das in den seltensten Fällen. Foto: iStock.com / duh84

In zahlreichen Mietverträgen verlangen Vermieter von ihren Mietern, dass sie während der Mietzeit, aber spätestens beim Auszug bestimmte Reparaturen selbst oder auf eigene Kosten durchführen. Allerdings müssen sich Mieter in den wenigsten Fällen daran halten.

Was sind Schönheitsreparaturen?

Bei sogenannten Schönheitsreparaturen handelt es sich um Maßnahmen zum Ausbessern von normalen Gebrauchs- und Abnützungsspuren, die durch eine übliche und sorgfältige Verwendung der Wohnung entstehen können. Das umfasst das Streichen von Wänden und Decken, von den Fensterinnenseiten sowie das Verschließen von Löchern in der Wand, die durch die Montage von Regalen oder dem Aufhängen von Bildern entstanden sind.

Alles was darüber hinausgeht, wie beispielsweise Brandlöcher im Fußboden oder Kritzeleien von Kindern an den Wänden, ist per se keine Schönheitsreparatur mehr, sondern ein vom Mieter verursachter Schaden. Diesen muss er dann auf eigene Kosten wieder beseitigen.

Eine klare Pflicht, eine Wohnung beim Auszug ausmalen zu müssen, gibt es laut Gesetz nicht. Der Paragraph 1109 des Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuches (ABGB) regelt lediglich, dass die Wohnung in dem Zustand zurückgeben werden muss, in dem sie übernommen wurde. Was jedoch nicht dazu zählt, sind als üblich angesehene Abnützungsspuren. Diese gelten durch den gezahlten Mietzins bereits als abgegolten.

Info

Was sind gewöhnliche Gebrauchsspuren?

gewöhnliche Abnützungungewöhnliche Abnützung
Kleine Kratzer oder durch Sonnenlicht verblichene Stellen in Fußböden oder an WändenSehr dunkle oder krelle Farben an Wänden, Decken oder Fliesen bzw. starke Verfärbungen aufgrund von Zigarettenrauch
Löcher in den Wänden aufgrund von aufgehängten Bildern oder RegalenKritzelei von Kindern auf den Wänden
Durch Regen oder Sonnenlicht entstandene Schäden am Boden von Balkon oder TerrasseÜberdurchschnittlich viele oder große Löcher in den Wänden
 Durch den Mieter verursachte Brandlöcher oder Flecken (z.B. Rotweinfleck)

Das österreichische Mietrecht ist in seinen Regelungen eher schwammig. So gibt auch das Mietrechtgesetz (MRG) keine genaue Auskunft, welche Pflichten Mieter bezüglich Schönheitsreparaturen haben. Grundsätzlich gibt hierüber der Mietvertrag Auskunft.

Renovierungsklausel im Mietvertrag

Der Mietvertrag gilt als rechtliche Grundlage dafür, ob ein Mieter Schönheitsreparaturen vornehmen muss oder diese Aufgabe dem Vermieter obliegt. Derlei Klauseln müssen aber mehrere Voraussetzungen erfüllen, um überhaupt wirksam zu sein. So müssen sie eindeutig und unzweifelhaft formuliert sein. Eine geforderte besenreine Übergabe ergibt beispielsweise keine Renovierungspflicht.

Zudem muss die Klausel wirklich mit dem Mieter vereinbart worden sein – das ist eher selten der Fall. In der Regel bekommen Mieter ein sogenanntes Vertragsformular vorgelegt. Das heißt, sie haben an der Ausarbeitung des Vertrages nicht mitgewirkt und haben nur die Entscheidung, ob sie ihn unterschreiben oder nicht. Der Oberste Gerichtshof hat beschlossen, dass Renovierungsklauseln in solchen vorformulierten Mietverträgen nicht wirksam sind, da sie den Mieter benachteiligen (Az.: 6 Ob 104/09a). Vorteil für Mieter: Die überwiegende Zahl aller in Österreich geschlossener Mietverträge sind solche Formularmietverträge.

Achtung

Keine Regel ohne Ausnahme: Eine Verpflichtung zum Ausmalen kann dann rechtens sein, wenn der Vermieter den Mieter für die Arbeit entschädigt – also beispielsweise die Kosten trägt oder den Mietzins für einen Monat erlässt.

Beschädigungen durch den Mieter

Unabhängig vom Mietvertrag gilt immer: Schäden, die der Mieter selbst verursacht hat, muss er auch selbst beseitigen lassen. Das kann beispielsweise ein durch Essensreste verstopfter Siphon sein oder auch eine Delle in einer Innentür beziehungsweise in einem mitvermieteten Einbauschrank. Das gilt allerdings nur für Schäden, die über die gewöhnliche Abnützung hinausgehen. Einfache Gebrauchsspuren auf dem Laminatboden muss ein Mieter beispielsweise nicht beseitigen, ganze Löcher und Furchen dagegen schon.

Häufige Streitpunkte um Renovierungspflicht beim Auszug

Endet ein Mietverhältnis, muss der Mieter die Wohnung wieder an den Vermieter zurückgeben. Hierbei kommt es oftmals zu Streit, da sich beide Parteien nicht einig sind, in welchem Zustand die Wohnung sein muss. Das sind die häufigsten Streitpunkte:

Streitpunkt 1: Ausmalen

Ausmalen beim Auszug, ein Foto mit einem kleinen Jungen, der eine weiße Wand mit Buntstiften anmalt, Foto: iStock.com / JohnAlexandr
Kritzelt das Kind die Wand voll, kann sich der Mieter vorm Ausmalen beim Auszug nicht drücken. Foto: iStock.com / JohnAlexandr

Ob ein Mieter beim Auszug die Wohnung ausmalen muss, hängt vom Mietvertrag ab. Ist die Renovierungsklausel unwirksam, muss er nicht frisch renovieren. Ist die Klausel jedoch wirksam, so kommt er ums Streichen aber nicht herum.

In welcher Farbe Mieter ihre Wohnung streichen, dürfen sie sich übrigens selbst aussuchen. Haben sie also eine weiß ausgemalte Wohnung übernommen und diese dann in pastellgrün gestrichen, sind sie beim Auszug nicht verpflichtet, die ursprüngliche Farbe wiederherzustellen. Eine Ausnahme gibt es dann, wenn der Mieter seine Wand in ortsunüblicher Art und Weise gestrichen hat – das wäre etwa bei schwarzen Wänden der Fall. In diesem Fall kann der Mieter verpflichtet werden,  beim Auszug für eine dezente Wandfarbe zu sorgen. Ebenfalls streichen müssen Mieter, wenn sich beispielsweise Kinder mit Kritzeleien an den Wänden verewigt haben.

Streitpunkt 2: Bohrlöcher in der Wand

Viele Mieter glauben, dass sie zumindest Bohrlöcher zuspachteln müssen. Doch auch hier haben Mieter in der Regel keine besonderen Verpflichtungen. Normalgroße Löcher in der Wand – beispielsweise zum Aufhängen von Schränken oder Bildern, müssen vom Mieter nicht beseitigt werden – sie gehören zur üblichen Abnützung.

Anders sieht es nur aus, wenn besonders viele Löcher in der Wand sind. Dies wäre beispielsweise bei über 100 Löchern in zwei kleinen Zimmern der Fall. Eine genaue Regelung, wie viele Löcher jemand bohren darf, bevor er sie wieder verschließen muss, gibt es aber nicht.

Streitpunkt 3: Holzboden, Teppich, Fliesen

Ausmalen beim Umzug, ein Foto von einem umgefallenen Rotweinglas auf einem hellen Teppichboden, Foto: iStock.com / AndreyPopov
Ein Rotweinfleck auf dem Teppich gilt nicht als gewöhnliche Abnützung, der Mieter muss für die Reinigung oder das Ersetzen aufkommen. Foto: iStock.com / AndreyPopov

Fehlen Teile des Holzbodens und waren diese beim Einzug noch vorhanden, müssen diese vor der Wohnungsübergabe ersetzt werden. Das kann etwa bei Holzleisten vorkommen oder bei Teilen von Klicklaminat. Gleiches gilt für Fliesen.

Nicht erneuert werden muss ein Boden, wenn er nur normal abgenützt ist – etwa durch Lichteinstrahlung ausgeblichen. Auch bei einem Teppichboden muss der Vermieter normale Abnützungserscheinungen dulden, nicht jedoch grobe Verschmutzungen. Hat ein Mieter beispielsweise regelmäßig Rotwein auf den Teppich verschüttet, könnte ein Vermieter verlangen, dass er ihn reinigen lässt oder ersetzt.

Streitpunkt 4: Küchengeräte

Es gibt auch Teile der Wohnung, für deren Erhaltung beziehungsweise Reparatur schlichtweg niemand zuständig ist – zumindest wenn das Mietrechtsgesetz gilt: „Zwischen der Erhaltungspflicht des Vermieters und der Wartungspflicht des Mieters besteht ein rechtlicher Graubereich“, erklärt Mag. Elke Hanel-Torsch, Vorsitzende der Mietervereinigung Wien. In diesem sei weder der Mieter noch der Vermieter zu Reparaturen verpflichtet. Klassisches Beispiel seien Küchengeräte, die der Vermieter zu Mietbeginn zur Verfügung gestellt hat. „Da es sich beim kaputten Kühlschrank weder um einen ernsten Schaden für die Gebäudesubstanz handelt, noch von ihm eine Gesundheitsgefährdung ausgeht, ist der Vermieter nicht zur Reparatur verpflichtet. Der Mieter jedoch ebenso wenig“, so Hanel-Torsch.

Anders kann der Fall in einer Wohnung aussehen, in der das Mietrechtsgesetz nicht gilt. Dann nämlich kommen die Regelungen aus dem Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuch zum Tragen. Wer für Reparaturen zuständig ist, ist in diesem Fall vom Mietvertrag abhängig. „Ohne vertragliche Vereinbarung ist der Vermieter für alle Reparaturen in der Wohnung zuständig“, betont Hanel-Torsch. Vermieter und Mieter können allerdings jederzeit andere vertragliche Vereinbarungen treffen.

Info

Sonderregelung für Genossenschaftswohnungen

Eine Sonderregelung gibt es für alle Genossenschaftswohnungen, die nach dem 31. Dezember 2015 angemietet wurden. Hier gilt: Der Mieter ist für alle Arbeiten zuständig, die ohne Beiziehung eines Profis durchgeführt werden können – etwa den Austausch eines Duschkopfes oder einer Glühbirne. Der Mieter kann, muss seine Wohnung aber nicht streichen. Der Vermieter ist allerdings ebenfalls nicht dazu verpflichtet.

Streitpunkt 5: Schäden an der Therme

Eine kaputte Therme geht schnell ins Geld und führt nicht selten zu Streitereien zwischen Vermietern und Mietern. Die Frage, wer für die Reparatur von Schäden an einer mitvermieteten Therme zuständig ist, hat die Gerichte daher jahrelang beschäftigt. Seit 2015 ist klar: Ist die Therme kaputt, muss der Vermieter für die Reparatur aufkommen. Die regelmäßige Wartung ist allerdings Sache des Mieters.

Ein Wohnungsübergabeprotokoll kann viel Ärger ersparen

Um Streit beim Auszug zu vermeiden, empfiehlt es sich, sowohl beim Einzug als auch beim Auszug ein Wohnungsübergabeprotokoll anzufertigen. Darin sollte festgehalten sein, in welchem Zustand die Wohnung übernommen wurde. Das Dokument protokolliert, welche Schäden in einer Wohnung bereits beim Einzug vorhanden waren und welche erst später entstanden sind. Etwaige Uneinigkeiten beim Auszug lassen sich so ausschließen.

11.06.2021


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27 Kommentare

Sabsisab am 01.06.2021 08:08

Hallo, ich habe eine Frage zu Bohrlöcher beim Auszug! Wir haben ein paar kleinere und auch größere von Vorhangstangen und vom Garderobenpanel! Nun meint der Vermieter, er kann für diese nicht aufkommen und nicht akzeptieren. Aber... mehr

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mamacitaaa29 am 12.01.2021 14:43

Ich hätte nun mal eine Frage: stimmt es nun dass ich die hellen Farbtöne an den Wänden NICHT weiss übermalen muss wenn ich ausziehe? -- hier geht es um die BUWOG -- die hat mir nämlich gesagt ich muss alles weiss ausmalen und die Löcher... mehr

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Sabrina Schickinger am 14.12.2020 13:42

Hallo, ich habe folgendes Problem.

Bin im April 20 in eine neu renovierte umgebaute mietwohnung einer Genossenschaft gezogen.

Zwei Wochen nach meinem Einzug bekam ich eine Rechnung von über 6500 Euro der badsanierung, was auf meine... mehr

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immowelt Redaktion am 17.12.2020 12:48

Hallo Sabrina Schickinger,

Sie sollten sich mit dem geschilderten Fall an einen Mieterverein oder einen Fachanwalt wenden, um rechtliche Schritte zu besprechen. Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass wir keine Rechtsberatung leisten... mehr

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