Ausmalen, zuspachteln, abschleifen: Wann Mieter renovieren müssen

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In vielen Mietverträgen finden sich Passagen zu sogenannten Schönheitsreparaturen. Der Mieter soll mit entsprechenden Formulierungen zu regelmäßigen Renovierungsarbeiten und zum Ausmalen der Wohnung bei Auszug verpflichtet werden – manchmal werden auch bestimmte Schönheitsreparaturen während des laufenden Mietverhältnisses verlangt – etwa das Abschleifen des Bodens. Rechtlich bindend sind solche Klauseln allerdings in den seltensten Fällen.

ausmalen, Schönheitsreparaturen, Foto: lenets_tan/fotolia.com
Mieter können nicht ohne weiteres zum Ausmalen ihrer Wohnung verpflichtet werden, selbst wenn ihr Mietvertrag Schönheitsreparaturen vorsieht. Foto: lenets_tan/fotolia.com

In zahlreichen Mietverträgen verlangen Vermieter von ihren Mietern, dass sie während der Mietzeit bestimmte Reparaturen selbst oder auf eigene Kosten durchführen. Allerdings: Daran halten müssen sich Mieter in den wenigsten Fällen. Denn unabhängig davon, ob für eine Wohnung das Mietrechtsgesetz gilt oder nicht, kommt die Judikatur in den meisten Fällen zu dem Ergebnis, dass solche Klauseln in Mietverträgen unwirksam sind.

Streitpunkt ausmalen

Eine der bekanntesten Regelungen im Mietvertrag betrifft das Ausmalen. Über eine Renovierungsklausel sollen Mieter verpflichtet werden, die Wohnung am Ende der Mietdauer komplett ausgemalt an den Vermieter zurückzugeben. Zumindest bei vorformulierten Formularmietverträgen ist eine solche Klausel ungültig – das hat der Oberste Gerichtshof entschieden (Az.: 6 Ob 104/09a). Vorteil für Mieter: Die überwiegende Zahl aller in Österreich geschlossener Mietverträge sind solche Formularmietverträge.

Achtung

Keine Regel ohne Ausnahme: Eine Verpflichtung zum Ausmalen kann dann rechtens sein, wenn der Vermieter den Mieter für die Arbeit entschädigt – also beispielsweise die Kosten trägt oder den Mietzins für einen Monat erlässt.

Die Alternative zum vorformulierten Mietvertrag kommt nur selten vor– nämlich ein Mietvertrag, den Mieter und Vermieter gemeinsam aufgesetzt haben. Regelt ein solcher Vertrag, dass der Mieter beim Auszug ausmalen muss, muss er tatsächlich zum Farbroller greifen.

Anstrich in dezenter Farbe

In welcher Farbe Mieter ihre Wohnung streichen, dürfen sie sich übrigens selbst aussuchen. Haben sie also eine weiß ausgemalte Wohnung übernommen und diese dann in pastellgrün gestrichen, sind sie beim Auszug nicht verpflichtet, die ursprüngliche Farbe wiederherzustellen. Eine Ausnahme gibt es dann, wenn der Mieter seine Wand in ortsunüblicher Art und Weise gestrichen hat – das wäre etwa bei schwarzen Wänden der Fall. In diesem Fall kann der Mieter verpflichtet werden,  beim Auszug für eine dezente Wandfarbe zu sorgen.

Bohrlöcher in der Wand

Ausmalen, bohren, Foto: YakobchukOlena/fotolia.com
Bohrlöcher muss ein Mieter beim Auszug in der Regel nicht zuspachteln. Foto: YakobchukOlena/fotolia.com

Viele Mieter glauben, dass sie zumindest Bohrlöcher zuspachteln müssen. Doch auch hier haben Mieter in der Regel keine besonderen Verpflichtungen. Normalgroße Löcher in der Wand – beispielsweise zum Aufhängen von Schränken oder Bildern, müssen vom Mieter nicht beseitigt werden – sie gehören zur üblichen Abnützung. Anders sieht es nur aus, wenn besonders viele Löcher in der Wand sind. Dies wäre beispielsweise bei über 100 Löchern in zwei kleinen Zimmern der Fall. Eine genaue Regelung, wie viele Löcher jemand bohren darf, bevor er sie wieder verschließen muss, gibt es aber nicht.

Holzboden, Teppich, Fliesen

Ausmalen, Parkett, Foto: wabeno/fotolia.com
Parkettböden müssen nur dann vom Mieter repariert werden, wenn die Schäden über die übliche Abnützung hinausgehen. Foto: wabeno/fotolia.com

Fehlen Teile des Holzbodens und waren diese beim Einzug noch vorhanden, müssen diese vor der Wohnungsübergabe ersetzt werden. Das kann etwa bei Holzleisten vorkommen oder bei Teilen von Klicklaminat. Gleiches gilt für Fliesen.

Nicht erneuert werden muss ein Boden, wenn er nur normal abgenützt ist – etwa durch Lichteinstrahlung ausgeblichen. Auch bei einem Teppichboden muss der Vermieter normale Abnützungserscheinungen dulden, nicht jedoch grobe Verschmutzungen. Hat ein Mieter beispielsweise regelmäßig Rotwein auf den Teppich verschüttet, könnte ein Vermieter verlangen, dass er ihn reinigen lässt oder ersetzt.

Kühlschrank, Herd & Co.

Es gibt auch Teile der Wohnung, für deren Erhaltung beziehungsweise Reparatur schlichtweg niemand zuständig ist – zumindest wenn das Mietrechtsgesetz gilt: „Zwischen der Erhaltungspflicht des Vermieters und der Wartungspflicht des Mieters besteht ein rechtlicher Graubereich“, erklärt Mag. Elke Hanel-Torsch, Vorsitzende der Mietervereinigung Wien. In diesem sei weder der Mieter noch der Vermieter zu Reparaturen verpflichtet. Klassisches Beispiel seien Küchengeräte, die der Vermieter zu Mietbeginn zur Verfügung gestellt hat. „Da es sich beim kaputten Kühlschrank weder um einen ernsten Schaden für die Gebäudesubstanz handelt, noch von ihm eine Gesundheitsgefährdung ausgeht, ist der Vermieter nicht zur Reparatur verpflichtet. Der Mieter jedoch ebenso wenig“, so Hanel-Torsch.

Anders kann der Fall in einer Wohnung aussehen, in der das Mietrechtsgesetz nicht gilt. Dann nämlich kommen die Regelungen aus dem Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuch zum Tragen. Wer für Reparaturen zuständig ist, ist in diesem Fall vom Mietvertrag abhängig. „Ohne vertragliche Vereinbarung ist der Vermieter für alle Reparaturen in der Wohnung zuständig“, betont Hanel-Torsch. Vermieter und Mieter können allerdings jederzeit andere vertragliche Vereinbarungen treffen.

Info

Eine Sonderregelung gibt es für alle Genossenschaftswohnungen, die nach dem 31. Dezember 2015 angemietet wurden. Hier gilt: Der Mieter ist für alle Arbeiten zuständig, die ohne Beiziehung eines Profis durchgeführt werden können – etwa den Austausch eines Duschkopfes oder einer Glühbirne. Der Mieter kann, muss seine Wohnung aber nicht streichen. Der Vermieter ist allerdings ebenfalls nicht dazu verpflichtet.

Schäden an der Therme

Ausmalen, Therme, Foto: flashpics/fotolia.com
Gilt das MRG ist für die Reparatur der Therme der Vermieter zuständig, für die Wartung aber der Mieter. Foto: flashpics/fotolia.com

Eine kaputte Therme geht schnell ins Geld und führt nicht selten zu Streitereien zwischen Vermietern und Mietern.
Die Frage, wer für die Reparatur von Schäden an einer mitvermieteten Therme zuständig ist, hat die Gerichte daher jahrelang beschäftigt. Seit 2015 ist klar: Ist die Therme kaputt, muss der Vermieter für die Reparatur aufkommen. Die regelmäßige Wartung ist allerdings Sache des Mieters.

Schäden am Gebäude

Ausmalen, Riss, Foto: animaflora/fotolia.com
Für die Reparatur von Schäden am Gebäude ist in aller Regel der Vermieter zuständig. Foto: animaflora/fotolia.com

Eindeutiger ist die Gesetzeslage, wenn es Schäden am Gebäude gibt – zumindest im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes. Ist in einem solchen Fall beispielsweise die Fassade beschädigt, muss der Vermieter den Schaden beheben lassen. Gleiches gilt für die allgemeinen Teile des Hauses wie Dach, Außentüren, Außenfenster, Stiegenhaus oder Wasserleitungen. Im Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes können im Mietvertrag aber durchaus abweichende Regelungen getroffen werden. Wird jedoch nichts vereinbart, ist abermals der Vermieter für die Reparaturen zuständig.

Auch wenn der Zustand einer Wohnung gesundheitsgefährdend ist – beispielsweise aufgrund von starkem Schimmelbefall, ist der Vermieter verpflichtet, den Schaden zu beseitigen.

Beschädigungen durch den Mieter

Unabhängig vom Mietvertrag gilt immer: Schäden, die der Mieter selbst verursacht hat, muss er auch selbst beseitigen lassen. Das kann beispielsweise ein durch Essensreste verstopfter Siphon sein oder auch eine Delle in einer Innentür beziehungsweise in einem mitvermieteten Einbauschrank. Das gilt allerdings nur für Schäden, die über die gewöhnliche Abnützung hinausgehen. Einfache Gebrauchsspuren auf dem Laminatboden muss ein Mieter beispielsweise nicht beseitigen, ganze Löcher und Furchen dagegen schon.

Ein Wohnungsübergabeprotokoll kann viel Ärger ersparen

Um Streit beim Auszug zu vermeiden, empfiehlt es sich, sowohl beim Einzug als auch beim Auszug ein Wohnungsübergabeprotokoll anzufertigen. Darin sollte festgehalten sein, in welchem Zustand die Wohnung übernommen wurde. Das Dokument protokolliert, welche Schäden in einer Wohnung bereits beim Einzug vorhanden waren und welche erst später entstanden sind. Etwaige Uneinigkeiten beim Auszug lassen sich so ausschließen.


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17 Kommentare

lala123 am 08.07.2019 09:47

Guten Tag,

Ich ziehe aus meiner Wohnung aus und habe von der Vermietung eine Art Checkliste bekommen was ich zu "erledigen" habe.

Ein Punkt darin ist, sämtliche Filter in der Wohnung auszutauschen - also Fettfilter beim Dunstabzug,... mehr

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 08.07.2019 11:40

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

es gibt keine gesetzliche Regelung, die genau definiert, welchen Zustand man unter "besenrein" zu verstehen hat, denn so soll die Wohnung gemäß häufiger Regelungen in Mietverträgen übergeben... mehr

Stephan am 04.07.2019 12:37

Hallo!

Meine Fragen betreffen eine Genossenschaftswohnung die ich nun nach 13 Jahren zurückgebe.

Die Wohnung muss wieder leer Übergeben werden, so weit so gut.

Küche wird entfernt und zurück bleibt nur das Fliesenschild (das von uns... mehr

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Immowelt-Redaktion am 04.07.2019 13:22

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

wenn Sie die Fliesen selbst angebracht haben, kann die Genossenschaft tatsächlich auch verlangen, dass Sie sie wieder entfernen. Ob Sie die Wohnung darüber hinaus ausmalen müssen, hängt auch... mehr

silvia551 am 10.04.2019 13:17

Meine Tochter ist aus einer privaten Wohnung ausgezogen.Wir haben die ganze Wohnung gereinigt und jetzt will die Vermieterin das wir die ganze Wohnung ausmalen .Die Wohnung wurde vor Einzug auch nicht ausgemalt.Müssen wir ausmalen oder... mehr

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 10.04.2019 13:24

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

wenn keine Vereinbarung über ein Ausmalen der Wohnung nach dem Auszug getroffen wurde, muss ein Mieter nach dem Auszug auch nicht ausmalen. Das gleiche trifft übrigens auch in den meisten... mehr

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