Mietrecht – Informationen zu Mietvertrag, Kündigungsfristen & Co.

Im Mietrecht gibt es zahlreiche Regelungen, die Mieter und Vermieter kennen sollten: Zum Beispiel wer für die Maklerprovision aufkommt, wann ein Mieter ausmalen muss oder seine Miete kürzen darf. Diese und weitere Fragen zu Kündigungsfristen, Kaution oder Mieterhöhung werden hier geklärt.

Das österreichische Mietrecht kann auf den ersten Blick kompliziert erscheinen. Vor allem, weil nicht alle gesetzlichen Regelungen auch für alle Mietwohnungen gelten. So fallen vor allem Altbauten unter das Mietrechtsgesetz (MRG), für neuere Gebäude gilt dagegen das Allgemeine Bürgerliche Gesetzbuch (ABGB). Zusätzlich können in Mietverträgen individuelle Vereinbarungen getroffen werden, die jedoch nicht immer gültig sind – etwa zu Ausmal- und Wartungspflichten.

Mietrecht: Darauf sollten Mieter und Vermieter bis zum Abschluss des Mietvertrags achten

Sowohl Mieter als auch Vermieter müssen schon vor dem Abschluss eines Mietvertrags wichtige Details beachten.

Vor dem Unterschreiben eines Mietvertrags

Steht eine Wohnung leer, so beginnt für Mietinteressenten wie für Vermieter die Suche. Vor allem in den größeren Städten ist die Nachfrage nach preiswerten Wohnungen oftmals groß, und Wohnungssuchende stoßen auf viel Konkurrenz. In einigen Fällen ist diese Geschichte aber auch schon vorbei, bevor es überhaupt losgeht: Wenn der Mieter seine Hauptmietrechte an einen nahen Verwandten abtritt. Dieser kann den Mietvertrag aufgrund seines Eintrittsrecht dann einfach übernehmen.

Tipps, wie Mieter oder Vermieter dabei vorgehen sollten:

Bei der Mietersuche fragen Vermieter oftmals nach einer Mieterselbstauskunft oder nach einer Bonitätsprüfung, um herauszufinden, ob der Mieter seinen Verpflichtungen auch zuverlässig nachkommen wird. Darin dürfen aber nur die nötigsten Fragen stehen; geht eine Frage zu weit, dürfen Mieter sogar lügen. Als nächster Schritt zum Mietvertrag folgt dann oftmals das Mietanbot. Da dies ein verbindliches Angebot an den Vermieter darstellt, einen Mietvertrag abzuschließen, sollten Wohnungssuchende sich gut überlegen, was sie da genau unterschreiben.

Der Mietvertrag

Je nachdem, unter welchen Anwendungsbereich des Mietrechts die Wohnung fällt, kann der Mietvertrag unterschiedliche Vereinbarungen enthalten. Hier gibt es Mustermietverträge für alle drei Varianten: Vollanwendungsbereich und Teilanwendungsbereich des MRG sowie freie Mietverträge. Die Muster enthalten im Anhang auch ausführliche Infos, welche Variante die passende ist. Wer sich dennoch nicht ganz sicher ist, sollte im Zweifel einen Rechtsanwalt zu Rate ziehen.

Mietverträge können zudem befristet oder unbefristet abgeschlossen werden. Wenn eine Wohnung an mehrere Personen gemeinsam vermietet wird, gibt es ebenfalls mehrere Konstellationen – mit Vor- und Nachteilen für die jeweiligen Mieter.

Nachdem der Mietvertrag unter Dach und Fach ist, steht oftmals auch schon der Termin zur Wohnungsübergabe an. Hierbei lohnt es sich für Mieter wie für Vermieter, alle wichtigen Details zum Stand der Wohnung in einem Wohnungsübergabeprotokoll festzuhalten – Schlüsselzahl, defekte Türgriffe, Zählerstände und mehr. Das hilft, spätere Missverständnisse zu vermeiden.

Welche Kosten im Mietrecht zulässig sind

In jedem Mietverhältnis gibt es Kostenpunkte, die anfallen – bei denen sich aber so mancher Mieter unsicher ist, ob er diese Kosten zahlen muss oder wie viel überhaupt angemessen ist.

Der größte Kostenpunkt, die Miete, setzt sich insgesamt aus dem Nettomietzins oder auch Hauptmietzins, dem Betriebskostenanteil und der Umsatzsteuer zusammen. Bei der Höhe des Nettomietzinses kommt es auf die Art des Gebäudes an, in dem sich eine Wohnung befindet: Nur in einem vor 1945 errichteten Altbau und in öffentlich geförderten Neubauten besteht eine Beschränkung für die Miete. Wurde die Wohnung nach dem 28. Februar 1994 vermietetet, so wird dort in der Regel ein Richtwertmietzins nach Richtwertgesetz vereinbart (RichtWG). Vom ‚Richtwert‘ einer Normwohnung ausgehend, wird der konkrete Mietzins dann für jedes Mietobjekt einzeln berechnet. Für besondere Ausstattungsmerkmale kann es Zuschläge geben, für fehlende gibt es Abschläge. Das sind die häufigsten Kosten und was rechtens ist:

  • Provision: Ist ein Makler in die Wohnungssuche involviert, so kann es sein, dass der Mieter eine Provision zahlen muss. Ihre Höhe ist aber nach oben begrenzt und hängt von der Laufzeit des Mietvertrages ab.
  • Kaution: Nur wenn es vertraglich vereinbart ist, müssen Mieter eine Mietkaution zahlen. Diese muss laut Oberstem Gerichtshof angemessen sein und darf in der Regel maximal sechs Bruttomonatsmieten betragen (Az.: 5 Ob 2217/96). 
  • Mieterhöhung: Was hierbei zulässig ist, richtet sich danach, ob das Mietverhältnis in den Anwendungsbereich des MRG oder AGBG fällt.
  • Betriebskosten: Im Vollanwendungsbereich des MRG ist genau geregelt, welche Kosten auf Mieter abgewälzt werden dürfen, zum Beispiel Kaltwasserkosten und öffentliche Abgaben. Gilt das ABGB, so kommt es auf die schriftliche Vereinbarung an; wurde keine getroffen, so sind bestimmte Kosten Vermietersache (§ 1099 ABGB).

Wenn es zum Streit zwischen Mieter und Vermieter kommt, vor allem wegen noch offenen Rechnungen aus dem Mietverhältnis, ist es zudem für beide Seiten wichtig, die jeweiligen Verjährungsfristen für ihre Forderungen zu kennen.

Rechte und Pflichten im laufenden Mietverhältnis

Während des Mietverhältnisses stehen Mieter insbesondere unter dem Gebot der Hausordnung, die unter anderem Ruhezeiten oder Kehrwoche regelt. Einige Hausordnungen enthalten aber auch strikte Waschzeiten oder nächtliche Duschverbote, die ungültig sein können. So weit darf die Hausordnung gehen:

Auch abseits der Hausordnung stellen sich Mieter im laufenden Mietverhältnis immer wieder neue Fragen: Darf ich ein Haustier halten oder nicht? Kann mir der Vermieter das Grillen auf dem Balkon verbieten? Was viele Mieter aber auch nicht bedenken: Selbst wenn sie in den Urlaub fahren, haben sie immer noch eine Obhutspflicht für Ihre Wohnung.

Mietminderung, Schäden & Mängel

Geht in der Wohnung das Waschbecken kaputt oder fällt die Heizung im Winter aus, so müssen sich Mieter in der Regel an ihren Vermieter wenden. Ist der unkooperativ, kann er ihnen das Leben ziemlich schwer machen. Doch sofern der Mieter selbst nichts für den Schaden kann, muss er das nicht einfach so hinnehmen, sondern kann die Beseitigung des Mangels einfordern. Schließlich gilt für den Vermieter in der Regel die Erhaltungspflicht. Manche Schäden rechtfertigen auch, dass Mieter ihren Mietzins mindern. Bevor es zum Zwist zwischen Mieter und Vermieter kommt, lohnt es sich, Rechtsberatung einzuholen.

Mietvertrag kündigen: Gründe für Mieter und Vermieter

Neuer Job, neue Beziehung: Manchmal möchte oder muss der Mieter das Mietverhältnis möglichst schnell beenden. Allerdings hat er dabei in der Regel die Kündigungsfristenzu beachten, die sich je nach Art des Mietvertrages unterscheiden. Hier kommt es darauf an, ob das Mietverhältnis unter das Mietrechtsgesetz (MRG) fällt und ob es sich um einen befristeten oder unbefristeten Mietvertrag handelt.

Will hingegen der Vermieter das Mietverhältnis kündigen, so benötigt er dafür bestimmte Gründe, zumindest wenn die Wohnung in den Voll- oder Teilanwendungsbereich des MRG fällt. Zum Beispiel, dass der Mieter den Mietzins nicht bezahlt hat oder weil er selbst Eigenbedarf an der Wohnung hat. Handelt es sich jedoch um einen freien Mietvertrag, so kann er in der Regel auch ohne Angaben von Gründen gekündigt werden.

Beim Auszug des Mieters kann es noch einmal dazu kommen, dass eine im Mietvertrag vereinbarte Klausel zu Schönheitsreparaturen zu Konflikten führt. Demnach soll der Mieter bei Auszug zum Beispiel regelmäßig die Wohnung renovieren und die Wohnung ausmalen. Rechtlich bindend sind solche Vereinbarungen jedoch nur in bestimmten Fällen.

Isabel Naus26.08.2020

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