Mieterhöhung: Wann Vermieter den Mietzins anheben dürfen

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Wer sein Geld in eine Mietwohnung investiert hat, möchte finanziell auch davon profitieren – dazu gehört auch hin und wieder eine Mieterhöhung. Möglich ist diese laut Gesetz aber nur unter bestimmten Voraussetzungen. Was Vermieter wissen sollten, wenn sie den Mietzins erhöhen wollen.

Mieterhöhung, Foto: contrastwerkstatt/fotolia.com
Vermieter sollten genau prüfen, ob eine Mieterhöhung wirklich zulässig ist. Foto: contrastwerkstatt/fotolia.com

Ein Immobilienkauf soll sich für Kapitalanleger rentieren. Wer eine Immobilie kauft und sie vermietet, möchte, dass sich der Kaufpreis durch die Mieteinnahmen nach einigen Jahren amortisiert. Das geht jedoch nur, wenn der Mietzins entsprechend hoch ist. Ihn einfach so zu erhöhen, ist in Österreich nur bedingt möglich. Ob und wie Vermieter den Mietzins anheben können, ist unter anderem davon abhängig, ob eine Wohnung unter das Mietrechtsgesetz fällt oder nicht.

Mieterhöhung: Wenn das Mietrechtsgesetz gilt

Innerhalb des Geltungsbereichs des Mietrechtsgesetzes gibt es zwei Möglichkeiten, die Miete zu erhöhen.

1. Mieterhöhung aufgrund einer Wertsicherungsvereinbarung

Mieterhöhung, Grafik: immowelt.at

In aller Regel enthalten Mietverträge für Wohnungen, bei denen das Mietrechtsgesetz gilt, eine sogenannte Wertsicherungsvereinbarung, teilweise auch Indexklausel genannt. Dabei handelt es sich um einen Absatz, der festlegt, dass der Mietzins entlang gewisser Richtwerte oder Kategoriebeträge erhöht werden kann – hinzu kommen diverse Zu- und Abschläge. Bei Mietverträgen, die ab dem 1. März 1994 geschlossen wurden, muss sich der Mietzins an den Richtwerten orientieren. Bei den meisten Mietverträgen, die zuvor geschlossen wurden,  am Kategoriemietzins.

Beide Werte werden in der Regel alle zwei Jahre erhöht, wobei sich die Richtwerte je nach Bundesland unterscheiden, die Kategoriemietzinsen nach Ausstattungskategorie der Wohnung. Seit 1. April 2019 folgende Richtwerte:

 

BundeslandRichtwert pro Quadratmeter
Burgenland5,30 Euro
Kärnten6,80 Euro
Niederösterreich5,96 Euro
Oberösterreich6,29 Euro
Salzburg8,03 Euro
Steiermark8,02 Euro
Tirol7,09 Euro
Vorarlberg8,92 Euro
Wien5,81 Euro

Für Wohnungen, bei denen ein Mietvertrag vor dem 1. März 1994 geschlossen wurde, gelten dagegen folgende Kategoriebeträge:

KategorieKategoriebetrag pro Quadratmeter
A3,43 Euro
B2,57 Euro
C und D (brauchbar)1,71 Euro
D (unbrauchbar)0,86 Euro

Die Kategorien beziehen sich jeweils auf die Ausstattung der Wohnung. So verfügt etwa eine Wohnung der Kategorie A über eine Nutzfläche von mindestens 30 Quadratmeter und besteht aus Wohnzimmer, Küche, Kochnische, Vorraum, Klosett und Badegelegenheit. In die Kategorie D fällt eine Wohnung dagegen dann, wenn sie über kein Klosett verfügt. Welche Kategorie für eine Wohnung zutreffend ist, hängt allerdings von vielen verschiedenen Faktoren ab. So darf beispielsweise ein Merkmal einer Kategorie fehlen, wenn es durch ein Merkmal einer höheren Kategorie aufgewogen wird. Im Einzelfall ist bei Zweifeln an der Kategorie der Ratschlag eines Rechtsanwalts oder eines Eigentümervereins zu empfehlen.

Erschwert wird eine Mieterhöhung aufgrund von höheren Richtwerten oder Kategoriemieten weiters dadurch, dass keiner dieser Werte ausschließlich den Mietzins bestimmt, er ist lediglich ein Ausgangswert für die Berechnung, kein Höchstwert. Hinzu kommen immer die Betriebskosten. Darüber hinaus gibt es diverse Zu- und Abschläge, etwa für Aufzüge. Bei befristeten Mietverträgen ist immer ein Abschlag von 25 Prozent auf den ermittelten Höchstmietzins vorgesehen. Auch hier empfiehlt sich bei einer Mieterhöhung also im Zweifel die Beratung durch einen Fachanwalt oder einen Eigentümerverein.

Zeitpunkt der Mieterhöhung

Will ein Vermieter die Miete aufgrund von gestiegenen Richtwerten oder Kategoriebeträgen erhöhen, muss er dies spätestens 14 Tage vor der Fälligkeit der neuen Monatsmiete dem Mieter schriftlich mitteilen. Zudem ist eine Mieterhöhung laut Mietrechtsgesetz nach einer Erhöhung der Richtwerte oder Kategoriebeträge erst für den nächsten fälligen Monatsmietzins möglich. In der Praxis heißt das: Werden die Richtwerte oder Kategoriebeträge zum 1. April erhöht, können Vermieter die Miete erst zum 1. Mai erhöhen.

2. Mieterhöhung aufgrund von Erhaltungsarbeiten

Mieterhöhung, Grafik: immowelt.at

Neben Richtwerten und Kategoriebeträgen gibt das Mietrechtsgesetz Vermietern noch eine weitere Möglichkeit zur Erhöhung der Miete – Erhaltungsarbeiten. Wenn der Vermieter größere Sanierungsmaßnahmen vornehmen oder beispielsweise die Dämmung einer Immobilie verbessern möchte, kann er dies unter Umständen umgerechnet auf die nächsten zehn Jahre auf den Mieter umlegen. Das allerdings nur dann, wenn die Ersparnisse aus Mieteinnahmen die Ausgaben nicht decken können.

Diese Art der Mieterhöhung ist für den Vermieter allerdings mit einigem Aufwand verbunden. Generell darf er sie nur aufgrund einer Entscheidung durch eine Schlichtungsstelle oder ein Gericht vornehmen. Zu der entsprechenden Verhandlung werden dann alle betroffenen Mieter eingeladen. Im Verfahren werden dann die vorhandene Hauptmietzinsreserve, die Notwendigkeit der Erhaltungsarbeiten und die Angemessenheit der Kosten geprüft. Zudem beurteilt die Schlichtungsstelle oder das Gericht, inwieweit die Kosten der Erhaltungsarbeiten durch die Hauptmietzinsreserve und die zu erwartenden Einnahmen in den nächsten zehn Jahren nicht gedeckt sind.

Wenn der Mieter sich gegen die Mieterhöhung wehrt

Nicht jede Mieterhöhung ist auch durchsetzbar – denn das Gesetz gibt Mietern die Möglichkeit, dagegen vorzugehen. Hierzu müssen sie sich bei einer Schlichtungsstelle melden, die den Mietzins dann anhand der Richtwerte und Kategoriebeträge prüft und gegebenenfalls herabsetzt. Dabei müssen sie aber bestimmte Fristen einhalten. Bei unbefristeten Verträgen müssen sie sich binnen drei Jahren nach der Mietzinserhöhung melden, bei befristeten Mietverträgen innert sechs Monaten. Versäumt der Mieter es, sich rechtzeitig zu melden, verliert er den Anspruch auf Überprüfung und Herabsetzung des Mietzinses.

Mietzinserhöhungen außerhalb des MRG

Mieterhöhung, Grafik: immowelt.at

Wenn eine Wohnung nicht unter den Geltungsbereich des Mietrechtsgesetzes fällt, gelten für den Mietzins lediglich die Bestimmungen des Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuchs (ABGB). Das Gesetz gibt Vermietern bei der Ausgestaltung der Mietverträge hier weitgehend freie Hand. So sind unter anderem Wertsicherungsvereinbarungen möglich, die sich nicht nach den Richtwerten oder Kategoriebeträgen richten – der Vermieter ist in einem solchen Fall auch bei der Miethöhe rechtlich gesehen flexibel. Dennoch darf der monatliche Mietzins nicht astronomisch hoch sein – das ABGB erklärt Verträge für nichtig, wenn der Preis für eine Leistung zur Leistung selbst „in auffallendem Missverhältnis steht“. Ist ein Mieter außerhalb des Geltungsbereichs des MRG der Auffassung, dass er zu viel zahlt, bleibt ihm nur, sich mit dem Vermieter zu einigen oder einen Anwalt aufzusuchen.

Grundsätzlich gilt, dass Mieterhöhungen wohl überlegt sein sollten. Wer als Vermieter alle rechtlichen Fallstricke sicher umgehen will, sollte sich vorab von einem Eigentümerverein beraten lassen.


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32 Kommentare

PTSO am 04.10.2019 21:09

In meinem Mietvertrag steht - Der Mietzinsvon 900€ wird nicht erhöt und bliebt beständig bis 40 Jahre (xx.xx.xxxx) schließt dieser Satz die Wertanpassung aus ?! oder eine Erhöung durch die erneuerung des Daches (Einfamilienhaus)

danke

... mehr
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Immowelt-Redaktion am 07.10.2019 12:23

Hallo PTSO,

ohne genaue Kenntnis des Vertrages können wir dies zwar nicht abschließend beurteilen. Der Wortlaut des von Ihnen zitierten Satzes ist unserer Meinunng nach aber ziemlich eindeutig. Vielleicht sollten Sie fachkundig vor... mehr

regina4111 am 04.05.2019 11:25

Vielen Dank für den sehr informativen Artikel.

Wir haben vor gut 2 Jahren ein Doppelhaus gekauft in dem der ältere Teil vermietet ist und die Mieterin auch ein Mietrecht im GB eingetragen hat.

Vom vorhergehenden Mieter wurde ihr das... mehr

auf Kommentar antworten

regina4111 am 04.05.2019 11:27

Korrektur: 2. Absatz - vom vorhergehenden EIGENTÜMER - nicht Mieter


Immowelt-Redaktion am 06.05.2019 09:26

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

aus der Ferne lässt sich aufgrund der Komplexität des österreichischen Mietrechts leider nicht abschließend klären, um welchen Betrag ein Vermieter die Miete erhöhen kann. Dabei kommt es... mehr


Jennifer am 17.05.2019 21:50

Hallo,

ein Doppelhaus fällt nicht unter das Mietrechtsgesetz, sondern das ABGB. Das bedeutet keinen Preisschutz für die Mieterin. Vereinfacht gesagt könntest du also den Vertrag aufkündigen oder die nach Belieben Miete erhöhen. Schau... mehr

ViennaCalling am 05.04.2019 10:38

Hallo!

Ich habe mit 1.4.2019 eine unbefristete Altbauwohnung gemietet. Heute bekam ich einen Brief, dass die Miete aufgrund Wertsicherung für 1.5.2019 gewaltig steigen wird. Eine Wertsicherungsklausel steht im Vertrag, aber ich ging... mehr

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 05.04.2019 10:52

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

tatsächlich kann eine solche Mietzinserhöhung korrekt sein, wenn sich die Richtwerte geändert haben. Letzteres ist zum 1. April 2019 geschehen. Die Erhöhung findet in Österreich auch nicht... mehr


ViennaCalling am 05.04.2019 11:23

Vielen Dank für Ihre Antwort. Das ist wirklich ärgerlich. Ich vermute, dass "versierte" österreichische Mieter wohl mit der Erhöhung zum 1. April 2019 gerechnet hätten, aber wenn man aus dem Ausland zuzieht und die Gebräuche und... mehr

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