Haus mieten

Ein Mietshaus bietet viele Vorteile. Anders als in einer Wohnung haben Familien im Haus weder unter noch über sich Nachbarn, dafür aber ein Stückchen Garten. Weiterhin ist die Privatsphäre größer als in einer Mietwohnung. Im Folgenden erfahren Sie Wissenswertes rund ums Häuser mieten.

Ein eigenes Häuschen bewohnen ohne die finanziellen Risiken des Immobilienkaufs: Viele junge Familien entscheiden sich dafür, ein Haus nur zu mieten. Laut Immobilienbewerter Peter Höflechner, Vorstand des Berufsverbandes der Immobilienwirtschaft Royal Institution of Chartered Surveyors Österreich, werden in Zukunft immer mehr Menschen eine Wohnung oder ein Haus mieten statt kaufen, um flexibel bleiben zu können. Falls die Mieter eines Tages einen Job in einer anderen Stadt annehmen sollten, können sie einfach den Mietvertrag kündigen und sich ein anderes Miethaus suchen.

Vor- und Nachteile eines Mietshauses

Im Gegensatz zum Hauskauf muss beim Mieten der eigenen vier Wände keine aufwendige Finanzierung mit Kreditaufnahme geplant werden. Neben Miete und Kaution fallen je nach Immobilie gegebenenfalls Maklerkosten an. Wer ein Haus zur Miete bewohnt, muss jedoch damit rechnen, dass der Mietzins steigen könnte: Da für Ein- und Zweifamilienhäuser nicht das Mietrechtsgesetz, sondern das Allgemeine Bürgerliche Gesetzbuch (ABGB) gilt, sind Vermieter bei der Ausgestaltung der Mietverträge relativ frei. Beispielsweise sind Wertsicherungsvereinbarungen möglich, die nicht an Kategoriebeträge oder Richtwerte gebunden sind. In diesem Fall wäre der Vermieter beim Festsetzen der Miethöhe rechtlich flexibel. Laut ABGB gelten jedoch Mietverträge als nichtig, wenn es ein auffälliges Missverhältnis zwischen Preis und Leistung gibt.

Großer Vorteil eines gemieteten Hauses ist, dass der Eigentümer für Pflege und Instandhaltung verantwortlich bleibt. Sturmschäden oder eine defekte Heizung verursachen dem Mieter also vorerst keine direkten Kosten. Mieter haben zwar wenige Pflichten, aber meist auch wenige Rechte. So müssen größere Veränderungen im Haus mit dem Vermieter abgesprochen und von ihm gestattet werden. Es kann sein, dass der Mieter diese zudem beim Auszug wieder rückgängig machen muss. Möchte der Mieter beispielsweise einen Raum mit einer zusätzlichen Wand in zwei aufteilen, muss er erst den Vermieter um Erlaubnis fragen. Wenn der Mieter nach der Baumaßnahme auszieht, hat der Vermieter Anspruch auf Rückgabe des Hauses im ursprünglichen Zustand. Dies gilt, sofern im Mietvertrag nichts anderes vereinbart worden ist. Angepflanzte Hecken und Bäume im Garten müssen jedoch nicht wieder entfernt werden. Des Weiteren kann ein Mietshaus – anders als ein gekauftes Haus – nicht als Kapitalanlage genutzt werden.

Häuser zur Miete – die gängigsten Haustypen

Wer ein Haus mieten möchte, sollte sich überlegen, in welchem Haustyp er sich am wohlsten fühlt. Zu den gängigsten Typen gehören das Reihenhaus, die Doppelhaushälfte und das freistehende Einfamilienhaus.

Ein Reihenhaus, auch Kettenhaus genannt, ist mit mehreren Häusern zu einer Kette verbunden. Jedes Haus hat einen separaten Eingang und meist einen eigenen Garten. Die Gärten grenzen direkt aneinander. Das hat den Vorteil, dass man schnell mit seinen Nachbarn ins Gespräch kommt und sich Freundschaften entwickeln können. Allerdings ist dadurch die Privatsphäre geringer als in einem Einzelhaus. Weiterhin profitieren Mieter von Reihenhäusern durch die vergleichsweise geringeren Heizkosten. Die Häuser sind direkt miteinander verbunden, deshalb haben sie nicht so viele Außenwände wie freistehende Häuser. So geht bei gleicher Dämmqualität weniger Wärme über die Außenwände verloren als bei Einzelhäusern.

Wer etwas mehr Privatsphäre möchte, ist in einer Doppelhaushälfte gut aufgehoben. Ein Doppelhaus besteht aus zwei Häusern, die an einer Seite direkt aneinandergrenzen. Sie teilen sich eine Hauswand. Jede Doppelhaushälfte besitzt einen eigenen Eingang und zumeist einen eigenen Garten. Bei einer Doppelhaushälfte grenzt der Garten meist direkt an den des Nachbarn. Da man aber nur einen direkten Nachbarn hat, ist die Privatsphäre höher als in einem Reihenhaus.

Das freistehende Einfamilienhaus zeichnet sich durch ein Höchstmaß an Privatsphäre aus. Es ist mit einem Garten umgeben, der das Haus vom angrenzenden Grundstück trennt. Weil es auf eine Familie ausgelegt ist, bietet es genug Platz, damit sich die Bewohner frei entfalten können. 

„Suche Haus zur Miete“ – schnell das Traumhaus finden

Ähnlich wie Käufer möchten Mieter meist längerfristig mit ihrer Familie in einem Haus wohnen. Aus diesem Grund haben sie hohe Ansprüche an Größe, Ausstattung und Lage der Immobilie. Der klassische Weg der Immobiliensuche ist der Blick in Tageszeitungen. Diese listen Wohnungen und Häuser aus der Region auf, die verkauft oder vermietet werden. Allerdings sind die Anzeigentexte sehr kurz und wenig aussagekräftig. Ausführlichere Beschreibungen der angebotenen Häuser und Wohnungen gibt es in Online-Immobilienportalen. Dort sind die Anzeigen mit anschaulichen Fotos und oft mit Grundrissen versehen. Wer die Immobiliensuche in Online-Portalen clever angeht, spart jede Menge Zeit. Folgende Tipps helfen, das Traumhaus schneller zu finden:

• Suchauftrag:Wer ein Haus zur Miete sucht, wird nach dem Anlegen eines Suchauftrags regelmäßig per E-Mail über neue Immobilienangebote informiert. Die Suchkriterien des Auftrags lassen sich jederzeit bearbeiten und individuell anpassen.
• Merkzettel: Immobilienportale verfügen in der Regel über einen Merkzettel. Setzen Nutzer interessante Immobilien auf diese Liste, finden sie diese mit einem Klick wieder. Zudem lassen sich die gemerkten Wohnungen und Häuser direkt gegenüberstellen und ihre Eckdaten vergleichen.
• Freunde und Bekannte: Oft ergeben sich über Freunde und Bekannte Möglichkeiten, ein schönes Haus zu mieten. Vermieter lassen Bekannte eines Freundes meist lieber in ihr Mietshaus einziehen als völlig fremde. Es lohnt sich deshalb, seine Mitmenschen darüber zu informieren, dass man auf der Suche nach einem Haus zur Miete ist.

Haus zur Miete gesucht? So gelingt die Kontaktaufnahme mit dem Anbieter

Ist das Haus der Träume gefunden, gilt es Kontakt zum Vermieter beziehungsweise zum Makler aufzunehmen. Dies kann telefonisch oder per E-Mail geschehen. Schriftliche Anfragen sollten fehlerfrei und höflich formuliert sein. Wichtig ist, auf die Immobilienanzeige einzugehen. Standardisierte Anfragen machen oft weniger Eindruck.

Beim ersten persönlichen Kontakt mit dem Anbieter sind ein gepflegtes Äußeres und ein freundliches Auftreten entscheidend. Wenn dem Interessent das Haus gefällt, sollte er Fragen zum Gebäude und zur Umgebung stellen. Ein nettes Gespräch über das Geschäftliche hinaus kann den positiven Eindruck zusätzlich verstärken. Weiterhin ist es empfehlenswert, dem Anbieter auf dessen Wunsch hin folgende Informationen spätestens nach der Hausbesichtigung vorzulegen:

• Personalausweis: Zur Bestätigung der Identität des potenziellen Mieters ist dem Vermieter ein Blick auf den Personalausweis zu gewähren. Der Anbieter notiert daraus Name, Anschrift und Geburtsdatum. Eine Kopie des Ausweises darf nicht verlangt werden, ist jedoch gängige Praxis.

• Gehaltsnachweis und Arbeitsvertrag: Vermieter verlangen oft einen Gehaltszettel und den Arbeitsvertrag des Mieters, um zu überprüfen, ob dieser sich das Haus auch wirklich leisten kann. Manche Vermieter fordern sogar eine aktuelle Bestätigung des Arbeitgebers, dass das Arbeitsverhältnis weiterhin besteht.

• Bonitätsauskunft: Kreditauskunftsunternehmen und Gläubigerschutzverbände wie etwa der Kreditschutzverband 1870 oder der Alpenländische Kreditorenverband sammeln Daten über Menschen, die von einem Inkassobüro abgemahnt oder wegen Zahlungsunterlassung angeklagt wurden. Vermieter verlangen oft eine Auskunft über die Zahlungsfähigkeit des Mieters. In diesen Fällen sollten sich angehende Mieter an ein entsprechendes Unternehmen wenden und die Daten über sich einholen.

• Strafregisterbescheinigung: Vorsichtige Vermieter verlangen eine Strafregisterbescheinigung, früher Leumundszeugnis oder Führungszeugnis genannt. So erfahren sie, ob der zukünftige Mieter schon einmal Straftaten begangen hat. Diese Bescheinigung kann nur von der betreffenden Person selbst bei jeder sachlich zuständigen Behörde, in deren Wirkungskreis sich die Person aufhält, beantragt werden.

Tipps für die Hausbesichtigung

Bevor Interessenten ein Haus mieten, sollten sie es gründlich besichtigen. Nur so können sie abwägen, ob die Immobilie ihren Vorstellungen und Bedürfnissen entspricht. Ein entscheidendes Kriterium ist die Lage des Mietshauses. Mitten in der Stadt oder eher ländlich? Wie sind das Wohnviertel und die Nachbarschaft? Gibt es eine gute Verkehrsanbindung? Kindergärten, Schulen, Arztpraxen und Einkaufsmöglichkeiten in der Nähe sind ebenfalls von Vorteil. Neben der Lage ist die bauliche Substanz zu überprüfen. Manchmal haben Mietshäuser Mängel, die nicht sofort sichtbar sind. Dazu gehört beispielsweise Schimmel. Aus diesem Grund gilt es, auf Feuchtigkeitsflecken an den Wänden zu achten. 

Weiterhin ist folgendes zu berücksichtigen:

Bauliche Substanz

• Gibt es Mängel an der Bausubstanz wie Risse oder dunkle Flecken an der Hausfassade?
• Dringt Feuchtigkeit über den Keller ins Haus? Achten Sie hierbei auf Wasserränder und Rostverfärbungen an Wasser- und Gasleitungen im Keller.
• Wie energieeffizient ist das Gebäude (Energieausweis)?
• Ist das Haus ausreichend gedämmt?
• Wann wurde es gebaut und gegebenenfalls renoviert?
• Welchen Gesamteindruck hinterlässt das Gebäude?

Innen- und Außenbesichtigung

• Wie wird das Haus geheizt und wie alt ist die Heizanlage?
• Sind alle Räume beheizbar?
• Zustand der Elektrik?
• Sind die Fenster und Türen in einem guten Zustand?
• Schnitt, Anzahl und Größe der Zimmer
• Sind die Bäder und – falls vorhanden – die Küche in gutem Zustand?
• Zustand von Innentüren, Treppen und Boden
• Sind Fundament und Keller gegen Feuchtigkeit abgedichtet?

Worauf Sie beim Mietvertrag achten sollten

Hat sich der Anbieter für einen Mieter entschieden, schickt er diesem einen Mietvertrag zu. Der angehende Mieter sollte den Vertrag in Ruhe durchlesen, bevor er ihn unterzeichnet und das Haus mietet. Wichtige Aspekte sind die dort aufgeführte Größe des Mietshauses und die Nebenkosten.

Des Weiteren sind folgende Klauseln wichtig:

• Mietdauer: Die Dauer des Mietverhältnisses bei Ein- und Zweifamilienhäusern kann nach ABGB frei geregelt werden.

• Energieausweis: Dem Mieter muss ein Energieausweis für das Haus oder zumindest für ein vergleichbares Haus übergeben werden. Das vergleichbare Haus muss dem Mietshaus in Größe, Gestaltung, Energieeffizienz, Standortklima und Lage ähneln.

• Entrittsrecht: Kinder und Ehepartner treten nicht automatisch in das Mietverhältnis ein, wenn der Hauptmieter stirbt. Im Todesfall des Hauptmieters, hätte der Ehepartner also kein Recht weiter in dem Haus zu wohnen. Aus diesem Grund sollte ein Eintrittsrecht vereinbart werden.

• Kaution: Die meisten Vermieter verlangen als Sicherheit gegen eventuell ausbleibende Mietzahlungen eine Kaution. Diese darf höchstens sechs Bruttomonatsmieten betragen, es sei denn es besteht ein erhöhtes Sicherungsbedürfnis, weil das Haus beispielsweise über eine Luxusausstattung verfügt. Meist werden jedoch nur drei Bruttomonatsmieten verlangt. Zudem muss der Vermieter die Kaution zum momentan üblichen Zinssatz anlegen. Wenn der Mieter zuverlässig seine Miete gezahlt hat, bekommt er die Kaution inklusive aufgelaufener Zinsen nach der Haus-Rückgabe zurück. Bestehen ein Mietzinsrückstand oder Beschädigungen am Haus, die über gewöhnliche Abnutzungen hinausgehen, kann der Vermieter die Kaution – zumindest einen Teil davon – einbehalten.

• Übergabeprotokoll: Dem Vertrag sollte ein Hausübergabeprotokoll beiliegen. Es listet Ausstattung, Mängel und den Zustand des Mietshauses auf. Zudem hält es die Anzahl der übergebenen Schlüssel und den Zählerstand bei der Hausübergabe fest.

• Kündigungsfrist: Das ABGB schreibt eine beidseitige Kündigungsfrist von einem Monat für Haus-Mietverträge vor. Das ist ein sehr kurzer Zeitraum. Mieter sollten mindestens eine dreimonatige Kündigungsfrist schriftlich vereinbaren.

• Instandhaltung: Laut Paragraf 1096 ABGB muss der Vermieter das Haus in brauchbarem Zustand übergeben und nach Beendigung des Vertragsverhältnisses im selben Zustand vom Mieter wieder zurückbekommen. Häufig schließen Vermieter diesen Paragraf vertraglich aus und vereinbaren, dass der Mieter die Instandhaltungsreparaturen zahlen muss. Bei Reparaturen am Dachstuhl kann das beispielsweise teuer werden. Mieter sollten auf diesen Paragraf bestehen oder vertraglich vereinbaren, dass sie ausschließlich für kleine Reparaturen aufkommen. So bleibt der Vermieter bei größeren Erhaltungsmaßnahmen in der Pflicht.

Wie setzen sich die Kosten der Hausmiete zusammen?

Wer ein Haus mieten möchte, sollte sich darüber Gedanken machen, wie hoch die monatlich anfallenden Kosten ausfallen dürfen, damit die Miete tragbar ist. Der warme Mietpreis setzt sich aus der Kaltmiete und den umlagefähigen Neben- bzw. Betriebskosten zusammen. Die Kaltmiete, auch Nettomiete, ist ein festgesetzter Preis, der vom Zustand und von der Lage des Hauses abhängt. Im Rahmen der Gesetzesänderung der Mietpreisbremse darf die Kaltmiete im Falle einer Neuvermietung die ortsübliche Vergleichsmiete nicht um mehr als zehn Prozent überschreiten. Der Mietspiegel der betreffenden Stadt gibt Auskunft über die Vergleichsmieten. Auch bei immowelt.de lassen sich die Mietpreise vergleichen. Hierbei wird ein Durchschnittswert der im Portal inserierten Immobilienangebote eines Ortes gebildet.

Die Nebenkosten für ein Mietshaus setzen sich aus folgenden Posten zusammen:

• Wasser: Kosten für die Wasseruhr inklusive Abrechnung, Wassergeld und Kosten für die Wasseraufbereitungsanlage. Weiterhin alle Ausgaben, die mit der Kanalisation in Verbindung stehen.
• Heizung: Kosten für Brennstoff, Wartung, Betriebsstrom, Zähler und Messungen.
• Straßenreinigung und Müllbeseitigung: Der Vermieter darf alle Ausgaben, die die Gemeinde im Abgabenbescheid abrechnet, auf den Mieter umlegen.
• Versicherungen und Steuern: Grundstückshaftpflicht, Gebäudeversicherung und Grundsteuer.
• Rund ums Haus: Wird der Garten von einem Dienstleister gepflegt, können diese Kosten sowie die Schornsteinsäuberung und eventuelle Ungezieferbekämpfungen auf den Mieter umgelegt werden.
• TV: Betriebskosten und Wartung der Antenne oder gegebenenfalls die monatliche Kabelgebühr.
• Sonstiges: Wenn der Vermieter sonstige Kosten wie die Dachrinnenreinigung abrechnen möchte, muss er die einzelnen Posten im Mietvertrag auflisten.

In der Regel beträgt der Anteil der Nebenkosten etwa 0,6 bis 2 Euro pro Quadratmeter. Darüber hinaus fallen Stromkosten an. Diese werden nicht vom Vermieter, sondern über den Energieversorger abgerechnet.

Das Übergabeprotokoll

Ein Hausübergabeprotokoll zu Beginn und Ende des Mietverhältnisses hilft, Rechtsstreitigkeiten zwischen Vermieter und Mieter über Mängel an der Mietsache zu vermeiden. Es protokolliert die beim Einzug des Mieters vorhandenen Mängel des Hauses. Darüber hinaus werden auch die Zählerstände für Strom, gegebenenfalls für Gas und, wenn verbrauchsabhängig abgerechnet wird, für Wasser festgehalten. Des Weiteren dokumentiert das Übergabeprotokoll die Anzahl der übergebenen Schlüssel. Mit einer Unterschrift bestätigen Vermieter und Mieter die Richtigkeit der Angaben.

Wenn der Mieter auszieht, sollten die Schlüssel-Rückgabe und die Zählerstände in einem zweiten Hausübergabeprotokoll festgehalten werden. Weiterhin ist zu protokollieren, ob während der Mietzeit Mängel am Haus entstanden sind, die über die üblichen Verschleißerscheinungen hinausgehen. Nur diese muss der Mieter beheben. Andernfalls behält der Vermieter den Teil der Kaution ein, der zur Behebung der Mängel nötig ist.

Haus oder große Wohnung mieten?

Wer einen etwas größeren Platzbedarf hat, steht vor der Wahl: Entweder ein Haus oder eine größere Wohnung mieten. Beides hat Vor- und Nachteile.

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