Immobilien in Deutschland mieten, kaufen

Immobilienkauf in Deutschland: Tipps und Infos

Ob in einer Großstadt, am Meer oder in den Bergen: Der Immobilienkauf in Deutschland ist für alle Österreicher mit ausreichender Bonität problemlos möglich. Dabei sind aber exakte Regularien zu beachten. Was Österreicher, die in Deutschland eine Immobilie erwerben wollen beachten müssen, klärt nachfolgender Beitrag.

Wer als Österreicher in Deutschland eine Immobilie sucht, findet viele Angebote auf Immobilienportalen wie immowelt.de. In den meisten Fällen werden Immobilien über Makler vermittelt, es gibt aber auch Angebote von Privatpersonen. Grundsätzlich gibt es für Österreicher keinerlei Erwerbsbeschränkungen beim Immobilienkauf in Deutschland – sie sind rechtlich deutschen Käufern gleichgestellt.

Immobilienkauf mit einem Makler

Wird die Immobilie in Deutschland durch einen Makler vermittelt, so handelt dieser in der Regel zwar im Auftrag des Verkäufers, ist jedoch im Allgemeinen beiden Seiten verpflichtet. Das bedeutet, dass er zum Beispiel etwaige Mängel, über die er Kenntnis hat, den potenziellen Käufern mitteilen muss. Makler erhalten für ihre Tätigkeit eine Maklerprovision. Die Höhe der Provision ist nicht gesetzlich geregelt und je nach Bundesland oder Region unterschiedlich hoch. Häufig zahlen sowohl der Verkäufer als auch der Käufer jeweils drei Prozent des Kaufpreises zuzüglich Mehrwertsteuer, also 3,57 Prozent. Mancherorts ist es auch üblich, dass der Käufer die volle Provision zahlt. Eine Provision verdient ein Makler aber grundsätzlich nur im Erfolgsfall, also dann, wenn tatsächlich ein Kaufvertrag zustande kommt und seine Arbeit ursächlich hierfür ist.

Vorsicht Fallstricke

Wer eine Immobilie erwirbt, sollte diese genau überprüfen. Dabei geht es nicht nur um bauliche Mängel – hier kann im Zweifel ein Sachverständiger hinzugezogen werden –, sondern auch um etwaige Belastungen, die im Grundbuch vermerkt sind. Dazu sollten sich Kaufinteressenten vom Makler oder vom Verkäufer einen Grundbuchauszug zeigen lassen. Bei einer solchen Belastung kann es sich um folgendes handeln:

• Grundschulden und Hypotheken
• ein Wege- oder Leitungsrecht, das zugunsten eines anderen Grundstücks eingeräumt wurde
• ein Überbaurecht: Ein Teil des Nachbarhauses darf auf das Grundstück ragen
• Bebauungsbeschränkungen: Zum Beispiel darf man auf seinem Grundstück kein Gebäude errichten, das eine bestimmte Höhe überschreitet, um dem Nachbarn nicht den Blick auf die Landschaft zu verbauen
• Immissionen dulden: Man muss Immissionen zum Beispiel eines benachbarten Bauernhofs dulden

Immobilie finanzieren

Die wenigsten Immobilienkäufer können einen Immobilienerwerb allein mit Eigenkapital schultern, meist benötigt man eine Bankfinanzierung. Grundsätzlich können auch Österreicher, die in Deutschland eine Immobilie erwerben, bei einer deutschen Bank ein Hypothekendarlehen erhalten, wenn der Kaufpreis der Immobilie angemessen und die Bonität des Käufers gut ist.

Immobilienerwerb: Der Ablauf

Haben sich Käufer und Verkäufer geeinigt, kümmert sich der Notar um die restliche Abwicklung, denn ein Kaufvertrag muss grundsätzlich notariell beurkundet werden. Der Notar beantragt zunächst eine sogenannte Auflassungsvormerkung im Grundbuch. Diese stellt sicher, dass die Immobilie nicht noch einmal an jemand anderen veräußert werden kann. Sodann erhält der Käufer die Aufforderung, den Kaufpreis zu zahlen. Wird die Immobilie durch eine Bank finanziert, muss auch eine Grundschuld ins Grundbuch eingetragen werden. Der Notar informiert den Fiskus, der dann die Grunderwerbsteuer vom Käufer fordert. Deren Höhe unterscheidet sich je nach Bundesland und beläuft sich auf 3,5 bis 6,5 Prozent. Erst wenn der Kaufpreis und die Grunderwerbsteuer entrichtet wurden, wird der neue Eigentümer ins Grundbuch eingetragen. Für die Notar- und Gerichtskosten müssen Erwerber mit etwa 1,5 bis zwei Prozent des Kaufpreises kalkulieren.

Die gesamten Kaufnebenkosten variieren erheblich. Wer etwa in Bayern ohne Hilfe eines Maklers eine Immobilie erwirbt, kann mit Kaufnebenkosten in Höhe von etwa fünf Prozent des Kaufpreises rechnen. Wer hingegen in Berlin mit Makler eine Immobilie erwirbt, zahlt rund 15 Prozent des Kaufpreises. Grund: Hier ist die Grunderwerbsteuer mit 6,5 Prozent besonders hoch und üblicherweise trägt der Käufer auch die gesamten Maklerkosten.

Marktlage: So viel kosten Immobilien in Deutschland

In den vergangenen Jahren sind die Immobilienpreise in Deutschland in vielen Regionen stark gestiegen. In Großstädten wie Berlin oder München im Zeitraum zwischen 2008 und 2018 um rund 140 Prozent. Doch auch in manchen Mittelstädten zogen die Preise an. Gründe für die Verteuerung ist neben den niedrigen Zinsen auch der durch Wohnungsknappheit stark gestiegene Nachfrageüberhang. Auch die Mieten zogen in den letzten Jahren an: Zwischen 2013 und 2018 stiegen sie in 79 von 80 deutschen Großstädten um bis zu 52 Prozent.

Worauf Immobilieneigentümer nach dem Erwerb achten müssen

Sobald die Immobilie erworben ist, haben Eigentümer Rechte und Pflichten.

Versicherungen

Zum einen müssen sie ihre Immobilie versichern: Die Wohngebäudeversicherung deckt Schäden am Haus, zum Beispiel solche durch Unwetter. Sie deckt allerdings nicht alle möglichen Schadensereignisse ab. Ergänzend ist deshalb eine Elementarschadenversicherung sinnvoll, die zum Beispiel auch für Schäden durch Hochwasser oder Erdrutsche aufkommt. Die Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung begleicht Schäden, die Dritten durch das Gebäude entstehen, zum Beispiel wenn ein loser Dachziegel ein parkendes Auto beschädigt. Seinen eigenen Hausrat kann man dann noch mit einer Hausratversicherung absichern.

Besonderheiten für Wohnungseigentümer

Wer kein ganzes Haus, sondern eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus erwirbt, ist Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Hier ist in der Teilungserklärung genau geregelt, was dem Eigentümer gehört und was Gemeinschaftseigentum aller Eigentümer ist. In der Regel kommt der Wohnungseigentümer für Kosten auf, die innerhalb seiner Wohnung entstehen – zum Beispiel für ein neues Bad. Wird dagegen die Zentralheizung erneuert oder das Dach neu eingedeckt, betrifft dies die ganze Eigentümergemeinschaft und alle Eigentümer kommen für die Kosten auf. Um Versicherungen wie die oben genannten kümmert sich in der Regel die Hausverwaltung der WEG.

Immobilienerwerb als Kapitalanlage in Deutschland

Nicht nur für Selbstnutzer ist ein Immobilienerwerb in Deutschland interessant, sondern auch für Kapitalanleger. Dabei sollten Österreicher aber beachten, dass sich das deutsche Mietrecht beträchtlich vom österreichischen unterscheidet.

Kapitalanleger: Deutsches Mietrecht beachten

Ein Mietrechtsgesetz gibt es in Deutschland nicht. Die einschlägigen Regelungen zum Wohnraummietrecht finden sich im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB). Dabei genießen Mieter ein relativ hohes Schutzniveau.

In den meisten Fällen werden Mietverhältnisse in Deutschland auf unbestimmte Zeit abgeschlossen. Dabei kann der Mieter in der Regel innerhalb einer Dreimonatsfrist das Mietverhältnis kündigen (BGB, § 573c). Der Vermieter kann dagegen nur dann kündigen, wenn er einen Kündigungsgrund hat. Das kann entweder eine außerordentliche fristlose Kündigung sein, zum Beispiel, wenn der Mieter die Miete nicht zahlt (BGB; § 569). Oder auch eine ordentliche Kündigung, wobei die Kündigungsfrist je nach Länge des Mietverhältnisses bis zu neun Monate betragen kann. Diese ist nur dann möglich, wenn der Vermieter einen Eigenbedarf für sich oder nahe Angehörige begründen kann oder wenn nur so eine angemessen wirtschaftliche Verwertung der Immobilie möglich ist (BGB; § 574).

Mietverträge auf Zeit sind nur in Ausnahmefällen zulässig, nämlich dann, wenn es einen gesetzlich normierten Befristungsgrund gibt. Zeitmietverträge sind demnach nur dann wirksam, wenn der Vermieter später die Wohnung selbst oder für einen Angehörigen nutzen will, wenn das Gebäude zu einem späteren Zeitpunkt abgerissen oder total umgebaut werden soll oder wenn die Wohnung an einem zur Dienstleistung verpflichteten vermietet wird (BGB; § 575). Fällt der Befristungsgrund weg oder wurde ein Zeitmietvertrag ohne Befristungsgrund geschlossen, so gilt dieser automatisch als unbefristet.

Es gibt allerdings noch eine weitere Möglichkeit, den Mieter länger an den Mietvertrag zu binden: Im Mietvertrag selbst kann ein beidseitiger Kündigungsausschluss für einen Zeitraum von bis zu vier Jahren vereinbart werden.

Wird die Immobilie in Deutschland als Kapitalanlage vermietet, so kann der Eigentümer dem Mieter die laufenden Betriebskosten berechnen, sofern dies im Vertrag vereinbart wurde. Dazu gehören allerdings nur solche Kosten, die regelmäßig anfallen und die Wohnung betreffen, also zum Beispiel Heizkosten, Wasser, Müllabfuhr oder auch Versicherungen. Nicht umlegbar sind dagegen Kosten für die Hausverwaltung, Instandhaltungsrücklagen oder Zinsen – das ist allein Eigentümersache. Gleiches gilt auch für Reparaturen, die allein der Vermieter tragen muss. Lediglich Kleinreparaturen können in geringem Umfang auf den Mieter abgewälzt werden, wenn das mietvertraglich so vereinbart wurde.

Welche Miethöhe zulässig ist

Im Prinzip ist bei Neuvermietungen die Miethöhe den Marktkräften überlassen. Allerdings gibt es einige Einschränkungen, die Mieter vor einer zu hohen Miete schützen sollen:

Seit einigen Jahren gilt in vielen Gemeinden mit knappem Wohnungsangebot die Mietpreisbremse. Diese besagt, dass bei einer Neuvermietung die Miete höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf. Maßstab für die ortsübliche Vergleichsmiete ist entweder der örtliche Mietspiegel, die Nennung der Miete von drei Vergleichswohnungen oder auch ein Sachverständigengutachten. In Gemeinden, in denen die Mietpreisbremse nicht gilt, darf die Miete auch mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen – Wuchermieten sind allerdings auch in diesen Fällen nicht statthaft.

Bei einem bestehenden Mietverhältnis kann der Mieter die Miete innerhalb eines Dreijahreszeitraums um maximal 20 Prozent erhöhen, in Gebieten mit Wohnungsknappheit um maximal 15 Prozent. Die neue Miete darf aber nicht höher sein als die ortsübliche Vergleichsmiete. Zusätzlich sind für manche Modernisierungsarbeiten Modernisierungsmieterhöhungen möglich.

Unterschiede im Detail

Die rechtlichen Gegebenheiten beim Immobilienerwerb in Deutschland unterscheiden sich in manchen Details von denen in Österreich. Insbesondere sollten Käufer, die eine Immobilie zur Kapitalanlage erwerben, die Unterschiede im Mietrecht beachten, um später keine rechtlichen Streitigkeiten mit ihren Mietern zu haben.