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Aktuelle Immobilien in Deutschland

Perfekt für Kapitalanleger: Vermietetes Mehrfamilienhaus mit 3 teilsanierten WE's in beliebter Lage

42655 Solingen (Solingen-Mitte)
  • Balkon
  • voll unterkellert
349.000 €
Kaufpreis
201 m²
Wohnfläche (ca.)
105 m²
Grundstücksfl. (ca.)
8
Zimmer
Homeday GmbH
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Dollern ''PLATZ FÜR INNEN UND AUSSEN FÜR DIE GANZE FAMILIE IN BELIEBTER LAGE''

21739 Dollern
  • Gäste WC
  • voll unterkellert
449.000 €
Kaufpreis
115 m²
Wohnfläche (ca.)
762 m²
Grundstücksfl. (ca.)
4
Zimmer
Hauszeit Immobilien
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mit Baupotential - Dachgeschosswohnung mit Ausblick ins Grüne

82178 Puchheim, Friedensstrasse 15
  • provisionsfrei
  • Stellplatz
399.000 €
Kaufpreis
60 m²
Wohnfläche (ca.)
2
Zimmer
Imondis Immobilien
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Drochtersen: ruhige 3-Zimmer-Maisonette-Wohnung

21706 Drochtersen
  • Loggia
  • Stellplatz
  • Bad mit Wanne
  • Einbauküche
  • Zentralheizung
440 €
Kaltmiete zzgl. NK
76 m²
Wohnfläche (ca.)
3
Zimmer
Wellm-Wieboldt-Immobilien GmbH
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TAUSCH!!! Biete Luxus-Penthaus-Wohnung. Suche schickes Einfamilienhaus.

01309 Dresden (Striesen-West)
  • Gäste WC
  • Kelleranteil
  • barrierefrei
  • rollstuhlgerecht
  • Personenaufzug
  • Einbauküche
  • Neubau
800.000 €
Kaufpreis
125 m²
Wohnfläche (ca.)
5
Zimmer
Heinitz-Immobilien
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2-Zimmer-Maisonettewohnung im Herzen des Schwarzwalds

78098 Triberg im Schwarzwald
  • Zentralheizung
75.000 €
Kaufpreis
58,03 m²
Wohnfläche (ca.)
2
Zimmer
Pro Immobilien GmbH
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Schönes Mehrfamilienhaus in Bad Sülze zu verkaufen VOLL VERMIETET

18334 Bad Sülze, Am Krähenberg 34/35
  • Zentralheizung
419.000 €
Kaufpreis
755 m²
Fläche (ca.)
1.279 m²
Grundstücksfl. (ca.)
k.A.
Zimmer
MF Immobilien Management e. K.
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Attraktiv modernisierte 2,5-Zimmer-Wohnung nahe Grunewald mit Balkon und moderner Ausstattung

14193 Berlin
  • Balkon
  • Bad mit Wanne
  • Kelleranteil
  • Einbauküche
1.400 €
Kaltmiete zzgl. NK
61,3 m²
Wohnfläche (ca.)
2,5
Zimmer
PLAZA IMMOBILIEN - Besuchen Sie unseren Shop auf der neuen TRUMAN PLAZA
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Gemütliche Zweizimmerwohnung mit großem Balkon im Zentrum von Bad Neuenahr-Ahrweiler!

53474 Bad Neuenahr-Ahrweiler
  • Balkon
  • Kelleranteil
  • barrierefrei
  • Personenaufzug
  • Zentralheizung
850 €
Kaltmiete zzgl. NK
92 m²
Wohnfläche (ca.)
2
Zimmer
Taubitz Immobilienconsulting e. K.
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2-Raum-Wohnung in ruhiger Lage

03130 Spremberg, Artur-Becker-Ring 46
300 €
Kaltmiete zzgl. NK
51,35 m²
Wohnfläche (ca.)
2
Zimmer
Gesellschaft für Wohnungsbau mbH - GeWoBa - Spremberg
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Schweinfurt Wohnen auf Zeit, möbliertes Wohnen

möbliertes Apartment, ruhige Innenstadtlage, großer Balkon und Wintergarten

97421 Schweinfurt (Nördlicher Stadtteil)
  • Balkon
  • Tiefgarage
  • Bad mit Wanne
  • Personenaufzug
  • Einbauküche
690 €
Warmmiete
52 m²
Wohnfläche (ca.)
1
Zimmer
01.03.22
Frei ab
Privater
Anbieter
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Bergisch Gladbach Wohnungen, Bergisch Gladbach Wohnung kaufen

Wohnung in Bergisch-Gladbach Frankenforst

51427 Bergisch Gladbach (Frankenforst)
  • provisionsfrei
  • Terrasse
  • Bad mit Wanne
  • Kelleranteil
  • barrierefrei
  • rollstuhlgerecht
  • Personenaufzug
  • Neubau
599.000 €
Kaufpreis
80,6 m²
Wohnfläche (ca.)
2
Zimmer
Privater
Anbieter
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Studenten und WGs Willkommen !! Schöne 2 ZBK!

04179 Leipzig (Leutzsch), Prießnitzstr. 22
  • Bad mit Wanne
  • Gäste WC
  • renoviert
  • saniert
  • Personenaufzug
  • Zentralheizung
  • frei
  • WG geeignet
399 €
Kaltmiete zzgl. NK
51 m²
Wohnfläche (ca.)
2
Zimmer
HG Gebäudemanagement GmbH
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Rennerod Häuser, Rennerod Haus kaufen

Mehrfamilienhaus mit 3 Wohneinheiten und großem Grundstück

56477 Rennerod, Mühlstück 3
  • provisionsfrei
  • Terrasse
  • Garten
  • Bad mit Wanne
  • Gäste WC
  • teilweise unterkellert
  • renoviert
  • saniert
439.000 €
Kaufpreis
254 m²
Wohnfläche (ca.)
1.667 m²
Grundstücksfl. (ca.)
8
Zimmer
Privater
Anbieter
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Sie wünschen sich eine ruhige Sonnenlage und die Nähe zur Natur?

78730 Lauterbach
    100.985 €
    Kaufpreis
    1.063 m²
    Grundstücksfl. (ca.)
    Immoagenda
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    Nordend (8068445) - Gemütlich möblierte 2-Zimmerwohnung in zentraler Lage

    60316 Frankfurt am Main (Nordend-Ost)
    • Einbauküche
    • Dielenboden
    1.600 €
    Warmmiete
    62 m²
    Wohnfläche (ca.)
    2
    Zimmer
    03.06.22
    Frei ab
    HomeCompany Frankfurt Ursi Barber + E. Jahnke GbR
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    Bad Eilsen Wohnungen, Bad Eilsen Wohnung mieten

    Ruhige 2-Zimmer Einliegerwohnung in idyllischer Lage

    31707 Bad Eilsen
    • Garten
    • Bad mit Wanne
    • Kelleranteil
    • renoviert
    • barrierefrei
    • Einbauküche
    • Zentralheizung
    350 €
    Kaltmiete zzgl. NK
    63 m²
    Wohnfläche (ca.)
    2
    Zimmer
    Privater
    Anbieter
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    Einzelbüros zu vermieten

    14467 Potsdam (Nördliche Innenstadt), Breite Str. 2d
    • Gäste WC
    • Personenaufzug
    247,72 €
    Nettomiete zzgl. NK
    15,23 m²
    Fläche (ca.)
    ab 15,20 m²
    Teilbare Fläche (ca.)
    1
    Zimmer
    Thorn Immobilien
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    2 * Dachgeschosswohnungen (vermietet) zum späteren Selbstbezug

    82178 Puchheim, Friedensstrasse 15
    • provisionsfrei
    790.000 €
    Kaufpreis
    120 m²
    Wohnfläche (ca.)
    4
    Zimmer
    Imondis Immobilien
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    Erstbezug - Wohnung und Büro/Praxis in kleinem Villenensemble in exklusiver Lage in Dresden

    01326 Dresden (Loschwitz/Wachwitz), Krügerstraße 22
    2.500 €
    Nettomiete zzgl. NK
    106,58 m²
    Fläche (ca.)
    k.A.
    Teilbare Fläche
    6
    Zimmer
    BUERO.IMMOBILIEN Leipzig GmbH & Co. KG
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    Alle 197.112 Immobilien anzeigen

    Immobilienkauf in Deutschland: Tipps und Infos

    Ob in einer Großstadt, am Meer oder in den Bergen: Der Immobilienkauf in Deutschland ist für alle Österreicher mit ausreichender Bonität problemlos möglich. Dabei sind aber exakte Regularien zu beachten. Was Österreicher, die in Deutschland eine Immobilie erwerben wollen beachten müssen, klärt nachfolgender Beitrag.

    Immobilienkauf Deutschland, Mehrfamilienhaus, Foto: cphotos/stock.adobe.com
    Prachtvolle Altbauten – das gibt es in vielen deutschen Städten. Österreicher können ohne Auflagen Wohnungen und ganze Häuser in Deutschland erwerben. Foto: cphotos/stock.adobe.com

    Wer als Österreicher in Deutschland eine Immobilie sucht, findet viele Angebote auf Immobilienportalen wie immowelt.de. In den meisten Fällen werden Immobilien über Makler vermittelt, es gibt aber auch Angebote von Privatpersonen. Grundsätzlich gibt es für Österreicher keinerlei Erwerbsbeschränkungen beim Immobilienkauf in Deutschland – sie sind rechtlich deutschen Käufern gleichgestellt.

    Zahlen und Fakten

    • Deutschland hat eine Fläche von rund 357.500 Quadratkilometern und knapp 83 Millionen Einwohner.
    • Die Landes- und Amtssprache ist Deutsch. Die Hauptstadt der parlamentarischen Republik ist Berlin. Landeswährung ist der Euro.
    • Deutschland ist in 16 Bundesländer unterteilt (Baden-Württemberg, Bayern, Berlin, Brandenburg, Bremen, Hamburg, Hessen, Mecklenburg-Vorpommern, Niedersachsen, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Saarland, Sachsen, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein, Thüringen)
    • Nachbarstaaten sind: Belgien, Dänemark, Frankreich, Luxemburg, die Niederlande, Österreich, Polen, die Schweiz und Tschechien.

    Immobilienkauf mit einem Makler

    Wird die Immobilie in Deutschland durch einen Makler vermittelt, so handelt dieser in der Regel zwar im Auftrag des Verkäufers, ist jedoch im Allgemeinen beiden Seiten verpflichtet. Das bedeutet, dass er zum Beispiel etwaige Mängel, über die er Kenntnis hat, den potenziellen Käufern mitteilen muss. Makler erhalten für ihre Tätigkeit eine Maklerprovision. Die Höhe der Provision ist nicht gesetzlich geregelt und je nach Bundesland oder Region unterschiedlich hoch. Häufig zahlen sowohl der Verkäufer als auch der Käufer jeweils drei Prozent des Kaufpreises zuzüglich Mehrwertsteuer, also 3,57 Prozent. Mancherorts ist es auch üblich, dass der Käufer die volle Provision zahlt. Eine Provision verdient ein Makler aber grundsätzlich nur im Erfolgsfall, also dann, wenn tatsächlich ein Kaufvertrag zustande kommt und seine Arbeit ursächlich hierfür ist.

    Vorsicht Fallstricke

    Wer eine Immobilie erwirbt, sollte diese genau überprüfen. Dabei geht es nicht nur um bauliche Mängel – hier kann im Zweifel ein Sachverständiger hinzugezogen werden –, sondern auch um etwaige Belastungen, die im Grundbuch vermerkt sind. Dazu sollten sich Kaufinteressenten vom Makler oder vom Verkäufer einen Grundbuchauszug zeigen lassen. Bei einer solchen Belastung kann es sich um folgendes handeln:

    • Grundschulden und Hypotheken
    • ein Wege- oder Leitungsrecht, das zugunsten eines anderen Grundstücks eingeräumt wurde
    • ein Überbaurecht: Ein Teil des Nachbarhauses darf auf das Grundstück ragen
    • Bebauungsbeschränkungen: Zum Beispiel darf man auf seinem Grundstück kein Gebäude errichten, das eine bestimmte Höhe überschreitet, um dem Nachbarn nicht den Blick auf die Landschaft zu verbauen
    • Immissionen dulden: Man muss Immissionen zum Beispiel eines benachbarten Bauernhofs dulden

    Immobilie finanzieren

    Die wenigsten Immobilienkäufer können einen Immobilienerwerb allein mit Eigenkapital schultern, meist benötigt man eine Bankfinanzierung. Grundsätzlich können auch Österreicher, die in Deutschland eine Immobilie erwerben, bei einer deutschen Bank ein Hypothekendarlehen erhalten, wenn der Kaufpreis der Immobilie angemessen und die Bonität des Käufers gut ist.

    Info

    Lesen Sie die wichtigsten Tipps rund um die Baufinanzierung in Deutschland. Oder fordern Sie jetzt ein Finanzierungsangebot an.

    Immobilienerwerb: Der Ablauf

    Immobilienkauf Deutschland, Notar, Foto: iStock/djedzura
    Ohne notarielle Beurkundung kann man in Deutschland keine Immobilie erwerben. Dieser kümmert sich um den ganzen Ablauf des Veräußerungsprozesses. Foto: iStock/djedzura

    Haben sich Käufer und Verkäufer geeinigt, kümmert sich der Notar um die restliche Abwicklung, denn ein Kaufvertrag muss grundsätzlich notariell beurkundet werden. Der Notar beantragt zunächst eine sogenannte Auflassungsvormerkung im Grundbuch. Diese stellt sicher, dass die Immobilie nicht noch einmal an jemand anderen veräußert werden kann. Sodann erhält der Käufer die Aufforderung, den Kaufpreis zu zahlen. Wird die Immobilie durch eine Bank finanziert, muss auch eine Grundschuld ins Grundbuch eingetragen werden. Der Notar informiert den Fiskus, der dann die Grunderwerbsteuer vom Käufer fordert. Deren Höhe unterscheidet sich je nach Bundesland und beläuft sich auf 3,5 bis 6,5 Prozent. Erst wenn der Kaufpreis und die Grunderwerbsteuer entrichtet wurden, wird der neue Eigentümer ins Grundbuch eingetragen. Für die Notar- und Gerichtskosten müssen Erwerber mit etwa 1,5 bis zwei Prozent des Kaufpreises kalkulieren.

    Die gesamten Kaufnebenkosten variieren erheblich. Wer etwa in Bayern ohne Hilfe eines Maklers eine Immobilie erwirbt, kann mit Kaufnebenkosten in Höhe von etwa fünf Prozent des Kaufpreises rechnen. Wer hingegen in Berlin mit Makler eine Immobilie erwirbt, zahlt rund 15 Prozent des Kaufpreises. Grund: Hier ist die Grunderwerbsteuer mit 6,5 Prozent besonders hoch und üblicherweise trägt der Käufer auch die gesamten Maklerkosten.

    Info

    Wer in Deutschland eine Wohnung erwirbt und diese selbst bezieht, muss sich innerhalb von zwei Wochen nach dem Einzug beim örtlichen Einwohnermeldeamt anmelden.

    Marktlage: So viel kosten Immobilien in Deutschland

    In den vergangenen Jahren sind die Immobilienpreise in Deutschland in vielen Regionen stark gestiegen. In Großstädten wie Berlin oder München im Zeitraum zwischen 2008 und 2018 um rund 140 Prozent. Doch auch in manchen Mittelstädten zogen die Preise an. Gründe für die Verteuerung ist neben den niedrigen Zinsen auch der durch Wohnungsknappheit stark gestiegene Nachfrageüberhang. Auch die Mieten zogen in den letzten Jahren an: Zwischen 2013 und 2018 stiegen sie in 79 von 80 deutschen Großstädten um bis zu 52 Prozent.

    Schnäppchenpreise dürfen Käufer demnach nicht erwarten. Allerdings deuten Prognosen darauf hin, dass der Preisaufschwung weiter anhält: Käufer können bis 2030 mit Preissteigerungen von bis zu 62 Prozent rechnen.

    Worauf Immobilieneigentümer nach dem Erwerb achten müssen

    Sobald die Immobilie erworben ist, haben Eigentümer Rechte und Pflichten.

    Versicherungen

    Immobilienkauf Deutschland, Versicherung, Foto: pusteflower9024/stock.adobe.com
    Ein Blitzschlag und das Haus brennt lichterloh: dann übernimmt die Gebäudeversicherung den Schaden. Foto: pusteflower9024/stock.adobe.com

    Zum einen müssen sie ihre Immobilie versichern: Die Wohngebäudeversicherung deckt Schäden am Haus, zum Beispiel solche durch Unwetter. Sie deckt allerdings nicht alle möglichen Schadensereignisse ab. Ergänzend ist deshalb eine Elementarschadenversicherung sinnvoll, die zum Beispiel auch für Schäden durch Hochwasser oder Erdrutsche aufkommt. Die Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung begleicht Schäden, die Dritten durch das Gebäude entstehen, zum Beispiel wenn ein loser Dachziegel ein parkendes Auto beschädigt. Seinen eigenen Hausrat kann man dann noch mit einer Hausratversicherung absichern.

    Besonderheiten für Wohnungseigentümer

    Wer kein ganzes Haus, sondern eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus erwirbt, ist Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Hier ist in der Teilungserklärung genau geregelt, was dem Eigentümer gehört und was Gemeinschaftseigentum aller Eigentümer ist. In der Regel kommt der Wohnungseigentümer für Kosten auf, die innerhalb seiner Wohnung entstehen – zum Beispiel für ein neues Bad. Wird dagegen die Zentralheizung erneuert oder das Dach neu eingedeckt, betrifft dies die ganze Eigentümergemeinschaft und alle Eigentümer kommen für die Kosten auf. Um Versicherungen wie die oben genannten kümmert sich in der Regel die Hausverwaltung der WEG.

    Immobilienerwerb als Kapitalanlage in Deutschland

    Nicht nur für Selbstnutzer ist ein Immobilienerwerb in Deutschland interessant, sondern auch für Kapitalanleger. Dabei sollten Österreicher aber beachten, dass sich das deutsche Mietrecht beträchtlich vom österreichischen unterscheidet.

    Kapitalanleger: Deutsches Mietrecht beachten

    Immobilienkauf Deutschland, Mietrecht, Foto: iStock/asiseeit
    Damit es nicht zu Streit zwischen Mieter und Vermieter kommt, sollten Kapitalanleger das deutsche Mietrecht kennen. Foto: iStock/asiseeit

    Ein Mietrechtsgesetz gibt es in Deutschland nicht. Die einschlägigen Regelungen zum Wohnraummietrecht finden sich im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB). Dabei genießen Mieter ein relativ hohes Schutzniveau.

    In den meisten Fällen werden Mietverhältnisse in Deutschland auf unbestimmte Zeit abgeschlossen. Dabei kann der Mieter in der Regel innerhalb einer Dreimonatsfrist das Mietverhältnis kündigen (BGB, § 573c). Der Vermieter kann dagegen nur dann kündigen, wenn er einen Kündigungsgrund hat. Das kann entweder eine außerordentliche fristlose Kündigung sein, zum Beispiel, wenn der Mieter die Miete nicht zahlt (BGB; § 569). Oder auch eine ordentliche Kündigung, wobei die Kündigungsfrist je nach Länge des Mietverhältnisses bis zu neun Monate betragen kann. Diese ist nur dann möglich, wenn der Vermieter einen Eigenbedarf für sich oder nahe Angehörige begründen kann oder wenn nur so eine angemessen wirtschaftliche Verwertung der Immobilie möglich ist (BGB; § 574).

    Mietverträge auf Zeit sind nur in Ausnahmefällen zulässig, nämlich dann, wenn es einen gesetzlich normierten Befristungsgrund gibt. Zeitmietverträge sind demnach nur dann wirksam, wenn der Vermieter später die Wohnung selbst oder für einen Angehörigen nutzen will, wenn das Gebäude zu einem späteren Zeitpunkt abgerissen oder total umgebaut werden soll oder wenn die Wohnung an einem zur Dienstleistung verpflichteten vermietet wird (BGB; § 575). Fällt der Befristungsgrund weg oder wurde ein Zeitmietvertrag ohne Befristungsgrund geschlossen, so gilt dieser automatisch als unbefristet.

    Es gibt allerdings noch eine weitere Möglichkeit, den Mieter länger an den Mietvertrag zu binden: Im Mietvertrag selbst kann ein beidseitiger Kündigungsausschluss für einen Zeitraum von bis zu vier Jahren vereinbart werden.

    Wird die Immobilie in Deutschland als Kapitalanlage vermietet, so kann der Eigentümer dem Mieter die laufenden Betriebskosten berechnen, sofern dies im Vertrag vereinbart wurde. Dazu gehören allerdings nur solche Kosten, die regelmäßig anfallen und die Wohnung betreffen, also zum Beispiel Heizkosten, Wasser, Müllabfuhr oder auch Versicherungen. Nicht umlegbar sind dagegen Kosten für die Hausverwaltung, Instandhaltungsrücklagen oder Zinsen – das ist allein Eigentümersache. Gleiches gilt auch für Reparaturen, die allein der Vermieter tragen muss. Lediglich Kleinreparaturen können in geringem Umfang auf den Mieter abgewälzt werden, wenn das mietvertraglich so vereinbart wurde.

    Welche Miethöhe zulässig ist

    Immobilienkauf Deutschland, Mieterhöhung, Foto: Ivan Kruk/stock.adobe.com
    Mieterhöhungen darf der Vermieter nicht nach Belieben schreiben – sie sind gesetzlich beschränkt. Foto: Ivan Kruk/stock.adobe.com

    Im Prinzip ist bei Neuvermietungen die Miethöhe den Marktkräften überlassen. Allerdings gibt es einige Einschränkungen, die Mieter vor einer zu hohen Miete schützen sollen:

    Seit einigen Jahren gilt in vielen Gemeinden mit knappem Wohnungsangebot die Mietpreisbremse. Diese besagt, dass bei einer Neuvermietung die Miete höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf. Maßstab für die ortsübliche Vergleichsmiete ist entweder der örtliche Mietspiegel, die Nennung der Miete von drei Vergleichswohnungen oder auch ein Sachverständigengutachten. In Gemeinden, in denen die Mietpreisbremse nicht gilt, darf die Miete auch mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen – Wuchermieten sind allerdings auch in diesen Fällen nicht statthaft.

    Bei einem bestehenden Mietverhältnis kann der Mieter die Miete innerhalb eines Dreijahreszeitraums um maximal 20 Prozent erhöhen, in Gebieten mit Wohnungsknappheit um maximal 15 Prozent. Die neue Miete darf aber nicht höher sein als die ortsübliche Vergleichsmiete. Zusätzlich sind für manche Modernisierungsarbeiten Modernisierungsmieterhöhungen möglich.

    Info

    Auf den deutschen Seiten von immowelt.de finden Sie Mietvertragsmuster.

    Unterschiede im Detail

    Die rechtlichen Gegebenheiten beim Immobilienerwerb in Deutschland unterscheiden sich in manchen Details von denen in Österreich. Insbesondere sollten Käufer, die eine Immobilie zur Kapitalanlage erwerben, die Unterschiede im Mietrecht beachten, um später keine rechtlichen Streitigkeiten mit ihren Mietern zu haben.