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Aktuelle Immobilien in Portugal

Albufeira Häuser, Albufeira Haus kaufen

3 SZ - Reihenhaus - Albufeira - Algarve

Albufeira
520.000 €
Kaufpreis
156,04 m²
Wohnfläche (ca.)
251,18 m²
Grundstücksfl. (ca.)
4
Zimmer
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Vila do Bispo Häuser, Vila do Bispo Haus kaufen

3 SZ - Villa - Vila do Bispo - Algarve

Vila do Bispo
514.950 €
Kaufpreis
192,3 m²
Wohnfläche (ca.)
789 m²
Grundstücksfl. (ca.)
4
Zimmer
Gewerblicher
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Setúbal Wohnungen, Setúbal Wohnung kaufen

Wohnung in Setubal, Portugal, 4 Schlafzimmer, 2 Bäder

Setúbal
155.000 €
Kaufpreis
184 m²
Wohnfläche (ca.)
5
Zimmer
Gewerblicher
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Moita Grundstücke, Moita Grundstück kaufen

Grundstück in Moita, Portugal

Moita
148.000 €
Kaufpreis
574 m²
Grundstücksfl. (ca.)
Gewerblicher
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Moita Häuser, Moita Haus kaufen

Einfamilienhaus in Moita, Portugal, 3 Schlafzimmer, 2 Bäder

Moita
239.000 €
Kaufpreis
208 m²
Wohnfläche (ca.)
k.A.
Grundstücksfl.
4
Zimmer
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Immobilienkauf in Portugal: Mit dem Rechtsanwalt auf Nummer sicher

Viele Sonnenstunden und ein mildes Klima locken viele Auswanderer nach Portugal. Wer hier seinen Ruhestand verbringen möchte, darf sich außerdem über besondere Steuervorteile freuen. Trotzdem gilt: Anderes Land – andere Sitten. Damit es zu keinen bösen Überraschungen kommt, sollten ausländische Immobilienkäufer nicht auf die Unterstützung eines Anwalts vor Ort verzichten.

 Auslandsimmobilie kaufen, Portugal, Porto, Foto: SeanPavonePhoto/fotolia.com
Porto ist die zweitgrößte Stadt Portugals und Namensgeber für den Portwein, der von hier aus in die ganze Welt verschifft wird. Foto: SeanPavonePhoto/fotolia.com

Ob Einheimischer oder Ausländer – grundsätzlich darf in Portugal jeder eine Immobilie kaufen, wenn er das möchte. Besondere Einschränkungen, zum Beispiel wie viele Tage im Jahr die Immobilie dann maximal bewohnt werden darf, bevor der Bewohner eine Aufenthaltsgenehmigung benötigt, gibt es nur für Einwohner von Nicht-EU-Staaten. EU-Bürger sind dagegen den portugiesischen Landsleuten gleichgestellt. Einzige Voraussetzung: Wer kaufen will, braucht eine portugiesische Steuernummer, die sogenannte NIF (Número de Identificação Fiscal). Diese kann bei jedem portugiesischen Finanzamt beantragt werden, unabhängig vom Wohnsitz des Antragstellers. Ein Immobilienkauf in Portugal läuft jedoch ganz anders ab als in Österreich. Allein schon, um sprachliche Missverständnisse und kostenintensive Irrtümer zu vermeiden, sollten sich ausländische Käufer daher einen Experten vor Ort an ihre Seite holen.

Zahlen und Fakten

Die Republik Portugal ist der westlichste Punkt Kontinentaleuropas. Im Norden und Osten von Spanien begrenzt, liegt die gesamte West- und Südküste am atlantischen Ozean. Mit zum Atlantikstaat gehören mehrere Inselgruppen wie die Azoren, die über 1.300 Kilometer entfernt zum portugiesischen Festland liegen.

  • Fläche: 92.000 Quadratkilometer
  • Einwohner: 10,6 Millionen
  • Amtssprache: Portugiesisch
  • Hauptstadt: Lissabon
  • Währung: Euro

Immobilienkauf in Portugal – nicht am Anwalt sparen

In Portugal ist es üblich, dass beim Immobilienverkauf sowohl der Verkäufer als auch der Käufer einen eigenen Rechtsanwalt beauftragt und sich von ihm vertreten lässt. Besonders Käufer profitieren, wenn sie in einen Rechtsexperten investieren. Rechtsanwalt Dr. Rathenau erklärt: „Hilfe beim Immobilienkauf können Kaufinteressenten nur von ihrem Anwalt erwarten. Immobilienmakler und Notare haben hier keinerlei beratende Funktion. Sie weisen den Käufer gewöhnlich nicht auf Unstimmigkeiten oder Patzer im Kaufvertrag hin.“ Als Experte im portugiesischen Immobilienrecht berät Rathenau Verkäufer und Käufer von Immobilien in seiner Kanzlei in Portugal. Er betreut und begleitet sie durch den gesamten Kaufprozess, organisiert Termine und kümmert sich um alle notwendigen Unterlagen. Außerdem überprüft er sämtliche Verträge, die zwischen Käufer und Verkäufer zustande kommen. Dazu kommt ein weiterer großer Vorteil: „Wer sich von einem Anwalt beim Immobilienkauf vertreten lässt, muss nicht bei jedem einzelnen Termin dabei sein. Das ist vor allem dann sinnvoll, wenn sich der Käufer im Ausland aufhält und für jedes Treffen, jede Unterschrift und jeden Behördengang extra anreisen müsste.“

Immobiliensuche: Darauf ist zu achten

Portugal, Villa, Pool, Foto: iStock/Bulgac
Ein Traum für viele Auswanderer: eine Villa in südländischer Bauart mit eigenem Pool. Foto: iStock/Bulgac
 Portugal, Lissabon, Gasse, Foto: iStock/Samuel_Miles
Antike Gassen mit Kopfsteinpflaster prägen Lissabons Stadtbild. Foto: iStock/Samuel_Miles

Ob Villa mit Pool, Stadtwohnung oder kleines Ferienhäuschen – welche Immobilie für den Käufer infrage kommt, hängt vor allem damit zusammen, wie er sie danach nutzen möchte. Handelt es sich um einen Zweitwohnsitz, der nur für einige Wochen im Jahr bewohnt wird, zählen für den Käufer andere Dinge als bei einer dauerhaften Bleibe in der neuen Heimat. Unabhängig von der späteren Nutzung gilt aber: Sobald ein potentielles Anwesen gefunden ist, sollten laut Rathenau unbedingt drei wichtige Dinge überprüft werden. „Der erste Blick geht immer ins Grundbuch – das ist hier nicht anders als in Österreich: Lasten Schulden oder Hypotheken auf dem Grundstück, bestehen besondere Wege- und Nutzungsrechte Dritter, wurde ein Vorkaufsrecht eingetragen und ist der Verkäufer überhaupt der rechtmäßige Eigentümer?“ Da Anwälte das Grundbuch in Portugal online und live einsehen können, kommen sie für ihre Mandanten sofort an alle wichtigen Daten und Informationen heran. Als nächstes überprüfen sie, ob die Immobilie, so wie sie da steht, baurechtlich überhaupt zugelassen wurde. „Schwarzbau ist in Portugal ein häufiges Problem. Wir prüfen, ob das Gebäude baurechtlich abgenommen wurde und ob es nachträgliche, illegale Erweiterungen gibt.“ Kommt beispielsweise heraus, dass das angebaute, dritte Schlafzimmer nicht als solches genehmigt wurde, muss der Eigentümer die Konsequenzen dafür tragen. Egal, ob er für den illegalen Anbau selbst verantwortlich ist oder ob er beim Immobilienkauf nur nicht gut genug hingeschaut hat.

Was laut Rathenau dagegen selten ein Problem darstellt, ist der bauliche Zustand der Immobilie. Nur ein kleiner Teil seiner Mandanten lässt ein Gebäude vor dem Kauf von einem Gutachter auf bauliche Mängel untersuchen. Aber selbst dann steht der Anwalt mit Rat und Tat zur Seite: „Wünscht der Mandant ein Gutachten, dann vermitteln wir ihm den Kontakt zu einem Sachverständigen. Meist ist das ein Architekt oder Ingenieur. In der Regel ist der Gebäudezustand aber kein besonders wichtiger Aspekt – baulich sind die Immobilien meist in einem zeitgemäßen Zustand. Für den Großteil der Käufer kommen ohnehin nur Neubauten infrage.“

Immobilienkauf: Welche Unterlagen braucht der Käufer?

Hat der Käufer eine Immobilie gefunden, die ihm gefällt, und spricht von Seiten seines Anwalts nichts gegen den Kauf, geht es im Kaufprozess einen Schritt weiter. Dafür ist es notwendig, dass der Käufer seinem Anwalt bestimmte Unterlagen zukommen lässt:

  • Kopie des Personalausweises/Reisepasses: Damit der Käufer eindeutig identifiziert werden kann, benötigt der Anwalt eine Kopie seines Personalausweises oder Reisepasses. Ist der Käufer verheiratet, ist auch der Ausweis des Ehepartners nötig.
  • Angabe zum Familienstand: Ledig, verheiratet, geschieden – in Portugal ist die Angabe des Familien- und Güterstandes beim Immobilienkauf aus steuerlichen Gründen besonders wichtig.
  • Portugiesische Steuernummern: Erst mit einer Steuernummer wird ein Kaufinteressent geschäftsfähig. Hat der Käufer noch keine Steuernummer beantragt, übernimmt das meist sein Anwalt. Ist der Käufer verheiratet, benötigt auch dessen Ehepartner eine portugiesische Steuernummer.
  • Vollmacht: Damit der Anwalt für seinen Mandanten überhaupt tätig werden und ihn vertreten darf, muss spätestens jetzt eine Vollmacht erteilt werden.

Vertragsabschluss: Kaufvorvertrag, Kaufvertrag, Grundbucheintrag

Der Immobilienkauf in Portugal lässt sich grob in drei große Schritte einteilen. Wird es ernst, wird zuerst der Kaufvorvertrag abgeschlossen. Anschließend folgt der richtige Kaufvertrag, mit dem die Immobilie auf den neuen Eigentümer übergeht. Danach kann der Käufer als neuer Eigentümer ins Grundbuch eingetragen werden.

Da alle Vertragsurkunden auf Portugiesisch verfasst werden, sollten Käufer mit unzureichenden Sprachkenntnissen immer einen professionellen Übersetzer hinzuziehen.

Portugal, Weinberge, Douro, Foto: iStock/LuisPortugal
Portugal ist bekannt für seinen Weinanbau. Die charakteristischen Weinberge findet man fast im ganzen Land. Foto: iStock/LuisPortugal
Portugal, Algarve, Foto: kite_rin/fotolia.com
Die Algarve ist die südlichste Region Portugals und sowohl unter Urlaubern als auch Auswanderern ein beliebtes Ziel. Foto: kite_rin/fotolia.com

Kaufvorvertrag

Der Kaufvorvertrag hat in Portugal Tradition und eine besondere Bedeutung. „Er enthält die Vereinbarung, dass beide Vertragspartner in naher Zukunft einen Kaufvertrag abschließen werden. Er soll beide Parteien davon abhalten, vom tatsächlichen Kauf zurückzutreten und bedeutet somit ein Stück Sicherheit für Verkäufer und Käufer“, erklärt Anwalt Rathenau. Springt nämlich einer von beiden nach dem Kaufvorvertrag wieder ab, kann ihn das teuer zu stehen kommen: Der Käufer muss mit der Unterschrift des Kaufvorvertrags eine Anzahlung leisten. Mindestens 10 Prozent des Kaufpreises werden in der Regel fällig. Macht der Käufer danach aber einen Rückzieher, bekommt er seine Anzahlung nicht zurück. Tritt dagegen der Verkäufer zurück, erhält der Käufer von ihm die Anzahlung zurück und hat darüber hinaus Anspruch auf die Zahlung einer gleich hohen Summe.

Der Kaufvorvertrag hat noch eine weitere wichtige Funktion. Rathenau erklärt: „Der Kaufvorvertrag enthält viel mehr Informationen zur Immobilie und zu Kaufvereinbarungen als der spätere Kaufvertrag. Der dient im Grunde nur dem reinen Eigentümerwechsel. Alles andere, zum Beispiel besondere Vereinbarungen, Finanzierungsabmachungen, noch fehlende Unterlagen und auch die Frist, in welcher der Kaufvertrag unterschrieben werden muss, steht bereits im Kaufvorvertrag.“ Als fester Bestandteil beim Immobilienkauf hat der Kaufvorvertrag also volle Gültigkeit: Was darin steht, ist für beide Vertragspartner bindend.

Info

In Portugal sind Vertragszahlungen sofort fällig, wenn der Vertrag unterschrieben wird. Der Verkäufer erhält dann aber kein Bargeld, sondern meist einen Bankscheck. Käufer sollten daher sämtliche Zahlungen rechtzeitig auf das Anderkonto des Anwalts überweisen. Der kann dann alles für den Bankscheck Notwendige in die Wege leiten.

Kaufvertrag

Nach dem Kaufvorvertrag muss innerhalb einer bestimmten Frist der richtige Kaufvertrag unterschrieben und notariell beurkundet werden. Käufer sollten diese Zeit nutzen, um all das zu erledigen, was vor dem richtigen Kaufvertrag noch passieren muss. Beispielsweise müssen die Grunderwerbsteuer und die Stempelsteuer vor dem Kaufvertrag beim Finanzamt bezahlt werden, ansonsten gibt es vom Notar keine Beurkundung. Die ist aber wichtig, damit der Kaufvertrag überhaupt rechtskräftig wird und die Immobilie auf den neuen Eigentümer übergeht.

Info

Die Stempelsteuer (Imposto do Selo) wird dann fällig, wenn eine Immobilie auf einen neuen Eigentümer übertragen wird. Sie beträgt entweder 0,8 Prozent des Kaufpreises oder 0,8 Prozent des beim Finanzamt registrierten Einheitswertes, je nachdem, welcher Wert höher ist.

Der Kaufvertrag selbst fällt deutlich knapper aus als der Kaufvorvertrag. Nachdem nämlich alle Forderungen, Vereinbarungen und Besonderheiten bereits im Kaufvorvertrag geregelt wurden, beinhaltet der Kaufvertrag nur noch elementare Dinge wie Name und Anschrift der Vertragspartner, Anschrift der Immobilie und Kaufpreis. Beim Vertragsschluss stellt der Notar fest, ob es sich bei den erschienenen Personen tatsächlich um die Vertragspartner oder deren Vertreter handelt und ob alle notwendigen Dokumente vorliegen. Außerdem wird jetzt mit der Beurkundung der restliche Kaufpreis sofort fällig – wie schon zuvor bei der Anzahlung beim Kaufvorvertrag geschieht das in der Regel mit einem Bankscheck. Mit der Unterschrift des Notars geht die Immobilie auf den Käufer als neuen Eigentümer über.

Info

Bei Immobilienkaufverträgen ist eine Beurkundung durch einen Notar oder Rechtsanwalt immer notwendig. Ohne notarielle bzw. anwaltliche Beurkundung gilt der Kaufvertrag als formnichtig, hat also keine Gültigkeit. Der Kaufvorvertrag dagegen bedarf keiner Beurkundung durch einen Notar; die Unterschriften müssen aber bei Gebäuden beglaubigt werden.

Grundbucheintrag

Prinzipiell gibt es zwar eine Grundbuch-Eintragungspflicht innerhalb von zwei Monaten ab dem Kaufvertragsdatum. Überziehen Käufer diese Frist, drohen ihnen aber rechtlich keine Konsequenzen – lediglich die Eintragungsgebühr verdoppelt sich von 250 Euro auf 500 Euro. Trotzdem veranlassen die meisten Rechtsanwälte der Käufer die Eintragung ins Grundbuch sehr schnell, in der Regel am selben oder am nächsten Tag. Das dient dem Käufer vor allem als Eigenschutz vor Betrug: Je schneller der neue Eigentümer im Grundbuch registriert ist, desto weniger Zeit hat der Verkäufer als zuletzt eingetragener Eigentümer, die Immobilie nochmals an einen anderen Interessenten zu verkaufen. In Portugal besteht nämlich eine sogenannte Voreintragungspflicht. Das bedeutet, dass die Person, die eine Immobilie verkauft, im Grundbuch als Eigentümer eingetragen sein muss.

Info

In Portugal wird ein Immobilienkäufer bereits durch den Abschluss des Kaufvertrags Eigentümer der Immobilie und nicht erst durch seine Eintragung ins Grundbuch. Der Grundbucheintrag bestätigt lediglich auf relativ unkompliziertem Weg die Eigentümerstellung – nachweisen kann man die aber auch anders, zum Beispiel über den Kaufvertrag.

Gebühren beim und nach dem Immobilienkauf

Auch in Portugal kommen auf den Käufer einer Immobilie neben dem reinen Kaufpreis noch weitere Gebühren und Kosten zu.

Kaufnebenkosten

Die sogenannten Kaufnebenkosten berechnen sich entweder prozentual aus dem Kaufpreis beziehungsweise dem Immobilienwert oder sind Pauschalbeträge.

  • Notarkosten: liegen meist zwischen 250 Euro und 500 Euro und müssen komplett vom Käufer getragen werden
  • Grunderwerbsteuer: maximal 6,5 Prozent des Kaufpreises
  • Stempelsteuer: 0,8 Prozent des Kaufpreises beziehungsweise des Immobilienwertes (höherer Wert zählt)
  • Grundbuchregistrierung: 250 Euro (bei Fristversäumnis: 500 Euro)
  • Anwaltskosten: Bei niedrigeren Kaufpreisen meist Pauschale von circa 3.500 Euro zuzüglich Mehrwertsteuer, ansonsten 1 bis 1,5 Prozent des Kaufpreises

Beim erfolgreichen Immobilienverkauf wird ein Immobilienmakler in Portugal nicht vom Käufer, sondern vom Verkäufer bezahlt. Der Käufer muss die Maklergebühr bei der Berechnung seiner Kaufnebenkosten also nicht weiter berücksichtigen.

Portugal, Lissabon, Straßenbahn, Foto: iStock/SeanPavonePhoto
Ein typisches Sträßchen in Lissabon: farbenfrohe Häuser, charmante Unordnung und Straßen, die ihre beste Zeit bereits hinter sich haben. Foto: iStock/SeanPavonePhoto

Grundsteuer

Wer Eigentümer einer Immobilie ist, muss dafür jährlich Grundsteuer zahlen. Gerade dann, wenn eine Immobilie den Eigentümer gewechselt hat, ist dem Käufer nicht immer klar, wer im laufenden Jahr nur grundsteuerpflichtig ist. In Portugal ist das aber ganz einfach geregelt: Wer am 31. Dezember des laufenden Steuerjahres rechtmäßiger Eigentümer der Immobilie ist, wird für die Grundsteuer zur Kasse gebeten. Rathenau empfiehlt Käufern daher: „Wer ein Grundstück kurz vor Jahresende kauft, sollte darauf achten, dass er die anteilige Grundsteuer vom Verkäufer am Tag des Vertragsabschlusses erhält, da das Finanzamt vom Käufer die Zahlung der vollen Jahressteuer fordern wird.“

Die Grundsteuer berechnet sich prozentual aus dem Wert der Immobilie. Dieser sogenannte Steuerwert wird vom Finanzamt festgelegt. Wie hoch der Prozentwert ist, wird von jeder Gemeinde individuell festgelegt. In der Regel liegt er aber nicht höher als 0,4 Prozent.

Info

Interessant für Auswanderer – Steuerlicher Sonderstatus

Wen es im Ruhestand ans Meer und in die Sonne zieht, der darf sich in Portugal besonders auf steuerliche Vorzüge freuen. Ausländische Rentner können unter bestimmten Voraussetzungen den Sonderstatus residente não habitual für sich beantragen. Der befreit sie für zehn Jahre vollständig von der Einkommensteuer. Außerdem unterliegen bestimmte Berufsgruppen wie Mediziner, Architekten oder Hochschullehrer niedrigeren Steuersätzen, sofern sie diesen Sonderstatus erwerben.

Immobilienkauf: Finanzierung im Ausland

Wer eine Immobilie in Portugal als Zweitwohnsitz oder als neues Zuhause kaufen möchte, bringt das nötige Kleingeld dafür meist mit – diese Erfahrung hat zumindest Rechtsanwalt Rathenau gemacht: „Der Großteil meiner Mandanten kauft eine Immobilie mit reinem Eigenkapital. Die Finanzierung über eine portugiesische Bank ist daher gar nicht notwendig. Generell ist es aber möglich, dass ausländische Käufer hier eine Hypothek aufnehmen dürfen – bis zu 80 Prozent des Kaufpreises können so finanziert werden.“ Allerdings gebe es dafür einige Voraussetzungen, unter anderem ein geregeltes Einkommen und eine positive Schufa-Auskunft. Speziell für Immobilienkäufer aus Österreich gibt es dafür deutschsprachige Hypothekenmakler.

Begehrte Westküste: Hierher zieht es die meisten Auswanderer

Endloser Sandstrand, aneinander gedrängte Weinberge, schneebedecktes Gebirge und felsige Steilküsten – unterschiedlicher geht es kaum und doch findet man all diese Ecken im selben Land. Portugal bietet seinen Bewohnern landschaftlich eine unglaubliche Vielfalt. Die meisten Auswanderer zieht es aber dann doch ans Meer. Besonders begehrt sind die Algarve, die südlichste Region Portugals, und die gesamte Westküste südlich von Lissabon. Viele Sonnenstunden, mildes Klima im Winter und immer eine frische Brise durch die kühle Atlantikwinde machen die Gegend für viele zur Wahlheimat. Trotzdem ist nicht jeder ausländische Immobilienkäufer ein Einwanderer.

Stand: August 2018