Einfamilienhaus zum Kauf

830000 €830.000 €

7.094 €/m²

5 Zimmer  •  117 m²  •  1.957 m² Grundstück

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Klosterneuburg (3400)

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Zeitgemäße Technik und wildromantischer Garten- Einfamilienhaus Nähe Gymnasium und Musikschule Klosterneuburg.

In der Neidhardgasse, einer absolut ruhigen Sackgasse in Zentrumsnähe, wartet dieses bereits umfassend sanierte Einfamilienhaus darauf, von ihnen vollendet zu werden.
Das ca. 1.957 m² große Grundstück bietet durch seine Hanglage, eine attraktive Kombination aus wertvollem Baugrund (ca. 825m²) und darüber liegendem Grünland zur landwirtschaftlichen Nutzung.
Das darauf errichtete Haus ist südöstlich ausgerichtet und hat eine Wohnnutzfläche von knapp 145 m².
Es stehen geschätzt noch mindestens 60 m² Fläche als Baureserve zur Verfügung und gesamt dürften 2 Wohneinheiten errichtet werden.
Rund 117 m² reine Wohnfläche verteilen sich auf 5 Zimmer samt Nebenräumen. Eine Deckenhöhe von ca. 2,70 m schafft ein angenehmes Wohngefühl und zwei Terrassen und ein Balkon erweitern den Lebensraum ins Freie.
Eine Verbindung mit der Natur - in absoluter Ruhelage und das in unmittelbarer Nähe zum Stadtkern.

RAUMAUFTEILUNG:

Das Haus wurde in den späten 1970er Jahren in moderner Split-Level Bauweise errichtet.
Der Haupteingang erfolgt auf der Rückseite. Direkt davor liegt eine große Terrasse, die von morgens bis nachmittags sonnig ist.
Im Haus empfängt das einladende Vorzimmer im Halbstock, von welchem aus alle Räume getrennt begehbar sind.
Auf diesem Geschoss befindet sich bereits das erste, vielseitig nutzbare Zimmer sowie das moderne Bad mit Fußbodenheizung Eckbadewanne, Walk-in Dusche und Toilette.

Eine Etage tiefer eröffnet sich das 35?m² große Wohnzimmer mit Essbereich. Davor liegt eine teilweise überdachte Terrasse, zur Sackgasse und nach Südosten ausgerichtet. Dieser Eingang wird gerne als zweiter Zugang genutzt. Auf der gleichen Ebene kommt man in die kleine Einbauküche direkt an den Essbereich angrenzend.

Im Obergeschoß stehen drei Schlafzimmer in unterschiedlichen Größen zur Verfügung. Vom Hauptschlafzimmer aus gelangt man auf den sonnigen Balkon mit absolutem Grünblick. Das zweite Zimmer ist ideal als Kinderzimmer geeignet und das kleinste Zimmer verfügt dafür über die schönste Aussicht Richtung Stadt.

Der Dachboden im Halbstock darüber bietet Ausbaupotenzial für rund 30?m² weitere Wohnfläche.
29m² im Kellergeschoß beinhalten die zweite Toilette, einen gut nutzbaren Lagerraum sowie den Technikraum für die Luftwärmepumpe mit Waschmaschinenanschluss und direktem Ausgang in den Garten.

TECHNISCHER ZUSTAND UND MODERNISIERUNG 2022:

Sie ziehen in ein technisch bereits modernisiertes Haus ein.
Folgende Investitionen wurden bereits für Sie erledigt.

Energie: Installation einer effizienten Luftwärmepumpe, neue Heizkörper und moderner Boiler (niedrige Energiekosten pro Monat)
Aussenhülle: neue 3- fach verglaste Kunsstofffenster mit Außenjalousien und 10cm Wärmedämmung, Dachspenglerarbeiten und neue Dachrinne
Innen: komplette Elektrik, Vinyl und Fliesenböden, neue Innentüren, neue Wände und Decken
Badezimmer: exklusives Badezimmer mit Fußbodenheizung, Walk-in-Dusche und Eckbadewanne

INVESTITIONEN UND POTENZIAL:
Das Gebäude wurde bereits in den wichtigsten Bereichen fertiggestellt und benötigt nur noch den "letzten Schliff" um sein Wertpotential zu entfalten.
Laut des Flächenwidmungsplanes sind noch mindestens 60 m² Fläche bebaubar- eine wertvolle Baureserve im hochpreisigen Klosterneuburg.
Im Zuge einer Dacherneuerung kann der ca. 30m² große Dachboden in eine neue Wohnebene umgewandelt und ganz nach eigenem Geschmack gestaltet werden.
Die Neupflasterung der Gartenwege und Terrassen werden das Haus mit wenigen Mitteln aufwerten. Abschlussarbeiten an der Wärmedämmung im Terrassenbereich benötigen noch ein letztes Finish, um die thermische Hülle zu komplettieren.
Das Grundstück ist ein Paradies für Naturliebhaber. Die bereits vorhandene Gestaltung und die Weitläufigkeit bieten die perfekte Basis für eine moderne Gartenarchitektur. Ob Pool mit Blick zum Stift, ein idyllisches Biotop oder großzügige neue Terrassenwelten- hier sind der Fantasie keine Grenzen gesetzt.

AUSSENBEREICH UND NEBENGEBÄUDE:
Den ersten Teil des Grundstücks bildet ein sanft steigender Garten mit ca. 557m². mit wunderbarer Privatssphäre. Die Grundsubstanz mit Sträuchern, Blumen, Hecken und Altbaumbestand ist hervorragende als Basis für neue Gartenideen nutzbar.
Mittels Gartengestaltung - als Naturliebhaber mit Vision oder mit professioneller Unterstützung - lässt sich hier ein Paradies schaffen. Ein idyllisches Kleinbiotop kann ebenfalls in die Planung integriert werden.
Hinter dem Haus stehen nochmals ca. 230m² Gartenfläche im Bauland zur Verfügung. Dieser Teil ist schon terrassiert und darf bebaut werden.

Der 2. und obere Teil des Grundstücks ist Grünland/ Land und Forstwirtschaftliche Nutzung, ungefähr 1100 m² groß und befindet sich in mittlerer Hanglage. Dieser naturbelassene Bereich bietet ungestörte Ruhe.
Eine weitere Terrassierung dieses Bereichs bietet Platz für einen Pool mit Ausblick auf das Stift Klosterneuburg und die Umgebung bis hin zum Bisamberg. In direkter Nachbarschaft finden sich bereits exklusive Häuser, die dies schon in ihren Gärten umgesetzt haben.

Bereits jetzt sind Nebengebäude vorhanden die in die neue Planung eingebunden werden können. Eine Garage mit ca. 18m² liegt auf Straßenniveau und bietet Platz für ein Auto.
Dahinter befindet sich ein Gartenschuppen für Geräte und Werkzeug. Ein Saunahaus vor der unteren Terrasse kann nach einer Auffrischung als Wellness-Oase genutzt werden oder nach eigenen Vorstellungen neu positioniert werden.

LAGE UND INFRASTRUKTUR:
Die Lage am Buchberg ist privilegiert und besticht durch ihre absolute Ruhe in einer Sackgasse und trotzdem Nahe am Geschehen.
Hier finden Sie eine Privatsphäre, die Sie weiter unten vergeblich suchen würden.
Wer den kurzen Anstieg sportlich nimmt, wird mit einer erstklassigen Infrastruktur belohnt.
Der Stadtkern, der Bahnhof Kierling, alle Geschäfte des täglichen Bedarfs, Schulen, Kindergärten und Ärzte sind alle im Umkreis von 15 bis maximal 20 Gehminuten zu finden.

Am Fuß des Buchbergs hält der Stadtbus zum Bahnhof Kierling und bis nach Heiligenstadt.
Mit dem Auto gelangt man in nur 9 Minuten zur Wiener Stadtgrenze und der Schwedenplatz in Wien, Innere Stadt, ist in knapp 23 Minuten erreichbar.
Der Naturpark Eichenhain befindet sich am Ende der Sackgasse und lädt zu ausgiebigen Spaziergängen in der Natur ein.

DATEN UND FAKTEN:

Grundstücksfläche ca.1957 m²
Bauland ca. 825 m²
Grünland, Land- und Forstwirtschaft ca. 1.100 m²
Baulandbeschränkung: für max. 2 WE
Bebauungsdichte: "0.00"
Bebauungsdichte laut Vorschriften: mind. 182 m²
Baureserve
Bebauungsweise: offen
Bauklasse: I bis 5 m

Baujahr 1978
Modernisierung 2022
Wohnfläche ca.117 m²
Wohnnutzfläche ca.145 m²
Raumhöhe 2,70 m
2 Terrassen je ca. 30 m²
Balkon ca. 5,2m²
Keller ca. 29 m²
Dachboden ca. 29 m²
Einzelgarage ca. 18 m²

AUSSTATTUNG:

effiziente Luftwärmepumpe
Wärmedämmung
3 -fach verglaste Fenster mit Außenjalousien
zwei Toiletten
Badezimmer mit Fußbodenheizung, Walk-in Dusche und Badewanne
komplette Einbauküche
Böden Vinyl und Fliesen
Einzelgarage ca. 18 m²
Sauna
Gartenschuppen

Der Kaufpreis beträgt EUR 830.000 VB
Betriebskosten pro Quartal € 165,72 (ca. € 55/mtl.)
Energiekosten inkl. Warmwasser, Strom und Heizung nur € 250/mtl.

Einige Bilder am Schluss sind mittels KI bearbeitet um das große Potential des Gartens samt Haus besser zu visualisieren.

Wir freuen uns, Ihnen das Haus samt Grundstück anzubieten und stehen Ihnen für Fragen oder eine Besichtigung jederzeit gerne zur Verfügung.

Sonstiges Bei Zustandekommen eines rechtskräftigen Kaufvertrages wird eine Vermittlungsprovision von 3 % des Kaufpreises zuzüglich 20 % USt. fällig und ist an Antonia Drössler zu zahlen.

Wir erlauben uns, darauf hinzuweisen, dass Sie im Falle des Ankaufes des oben angeführten Objektes mit folgenden Kaufnebenkosten zu rechnen haben:
- 3,5% Grunderwerbssteuer
- 1,1% Grundbucheintragung
- 3,6% Käuferprovision inkl. USt. vom Bruttokaufpreis, fällig mit Unterzeichnung des Kaufvertrages
- Kosten für Kaufvertragserrichtung, treuhänderische Durchführung und grundbücherliche Abwicklung des Kaufvertrages
- Eventuelle Finanzierungskosten Stichworte Süd-Ost-Balkon/Terrasse, Nutzfläche: 145,00 m², Anzahl der Schlafzimmer: 4, Anzahl der Badezimmer: 1, Anzahl der separaten WCs: 1, Anzahl Balkone: 1, Anzahl Terrassen: 2, Gartenfläche: 1.860,00 m², Kellerfläche: 29,00 m², Dachbodenfläche: 29,00 m², Bundesland: Niederösterreich, 3 Etagen, modernisiert: Haustechnik, Luftwärmepumpe und Wärmedämmung,
Fenster mit Ausßenjalousien, Elektrik, Böden, Türen