Gastronomie Immobilien

Gastronomie Immobilien – bei immowelt.de können Sie Gastronomieobjekte mieten/kaufen oder vermieten/verkaufen. (Gaststätte pachten)

Gewerbegastronomie pachten: Von der Szenekneipe bis zum Sternerestaurant

Ein edles Restaurant, eine Szene-Bar oder ein kleines Café – wer sich in der Gastronomie selbstständig machen möchte, steht vor einer großen Herausforderung. Denn der Erfolg des eigenen Betriebs hängt nicht nur vom passenden Konzept, sondern auch von der idealen Immobilie ab. Das müssen künftige Pächter wissen.

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Wer sich selbstständig machen und eine Gewerbegastronomie pachten möchte, steht vor einer großen Herausforderung. Er braucht nicht nur ein passendes Konzept, sondern auch eine ideale Immobilie. Foto: sevcovic23/Unsplash.com

Über das Sprichwort „Wer nichts wird, wird Wirt“, können viele Gastronomen wohl nur müde lächeln. Denn in der Realität ist für ein eigenes Restaurant mit Schanigarten, eine Bar oder ein Café viel mehr nötig als nur eine Wunschvorstellung: Nämlich die passende Immobilie, das nötige gastronomische Know-How, eine Gastgewerbeberechtigung, außerdem in der Regel eine Betriebsanlagengenehmigung und natürlich ein sauber aufgesetzter Pachtvertrag.

Die Suche nach einer passenden Gastroimmobilie vorbereiten

Bevor Interessierte mit der Suche nach der passenden Immobilie beginnen können, müssen sie klar definieren, welche Art Lokal sie eröffnen möchten. Denn Immobilie und Vorhaben müssen zusammenpassen. Nicht nur Cafés, Bars und Restaurants zählen als gastronomische Betriebe, sondern auch Kantinen, Imbissbuden und Eisdielen. Künftige Gastronomen sollten sich daher gründlich Gedanken über folgende Punkte machen:

  • Welche Zielgruppe möchte ich mit meinem Vorhaben ansprechen?
  • Welche Speisen und Getränke möchte ich anbieten? Vorsicht, hierfür ist in der Regel eine Betriebsanlagengenehmigung nötig.
  • Wie möchte ich meinen Betrieb einrichten? Inwiefern passt die geplante Ausstattung zum Gesamtkonzept?
  • Möchte ich in meinem Konzept Trends aufgreifen, beispielsweise vegane Speisen?
  • In welchem Preissegment und in welcher Betriebsgröße möchte ich mich mit meinem Lokal bewegen?

Die Art des Lokals bildet das Herzstück des Vorhabens und beeinflusst auch die Immobilie, in der das Konzept umgesetzt werden soll. Erst wenn das Betriebskonzept steht, sollte sich der künftige Gastronom auf die Suche nach einer passenden Immobilie machen.

Gewerbegastronomie pachten: Die ideale Immobilie finden

Gastroimmobilien werden in der Regel gepachtet, denn dadurch darf der Pächter sie nicht nur nutzen, sondern auch Gewinne damit erwirtschaften. Im besten Fall besticht die Immobilie durch eine geeignete Lage und passende Räumlichkeiten mit guter Ausstattung. Wenn dann noch der Preis stimmt, haben Suchende einen echten Glücksgriff gelandet. In der Realität müssen sie jedoch häufig Abstriche machen. Dennoch sollte die Immobilie am Ende zum Konzept passen. Diese Punkte sind entscheidend:

Wichtigstes Kriterium: Die Lage

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Ein Café in der Innenstadt hat zwar selten eigene Parkplätz – dafür kann der Betreiber auf viel Laufkundschaft hoffen. Foto: iStock.com/Nikada

Die perfekte Pachtimmobilie in der Gastronomie hat vor allem eines: Einen idealen Standort. Denn nur wenn potenzielle Kunden das Lokal leicht finden und problemlos erreichen können, werden sie es auch besuchen. Außerdem hängt der Standort eng mit der Zielgruppe zusammen: Wer beispielsweise eine Szene-Bar eröffnen möchte, sollte auch in einem Szeneviertel nach passenden Immobilien suchen. Doch nicht nur der Standort macht eine gute Lage aus:

  • Ist das Lokal mit öffentlichen Verkehrsmitteln erreichbar?
  • Ist das Lokal mit dem Auto gut erreichbar? Wie ist die Parksituation?
  • Gibt es laute Geräusche in der Nähe, beispielsweise stark befahrene Straßen, die die Gäste stören könnten?
  • Wie ist der Ruf der Gegend?
  • Kann vor Ort oder im näheren Umfeld die Zielgruppe erreicht werden?
  • Ist mit Laufkundschaft zu rechnen?
  • Gibt es mögliche Konkurrenz in der Nachbarschaft?
  • Ist das Objekt gut sichtbar? Finden potentielle Kunden das Lokal schnell?
  • Oft unterschätzt ist die Himmelsausrichtung des Objektes: Idealerweise richtet sich der Außenbereich gen Süden, sodass der sonnige Garten Gäste anlockt.

Räumlichkeiten und Schnitt der Immobilie

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Wer eine stimmungsvolle Bar eröffnen möchte, sollte auf hochwertige Küchenausstattung achten. Foto: Benjaminzanatta/Unsplash.com
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Ein gepflegter, barrierefreier Außenbereich lockt in den Sommermonaten viele Gäste an. Foto: lvnatikk/Unsplash.com

Im Idealfall besticht die Gastronomie-Immobilie nicht ausschließlich durch eine gute Lage, sondern auch durch beste räumliche Voraussetzungen. Denn was nützt ein Objekt im gehobenen Viertel, wenn die Gasträume höchstens für eine Studentenbar herhalten können? Bei der Objektauswahl sollten Suchende daher auf die Größe und den Schnitt der Gasträume achten, um die gewünschte Anzahl an Sitzplätzen unterzubringen. Der Schnitt bestimmt vor allem, wo sich die Theke befindet und wie das Mobiliar gestellt werden kann. Dieser Faktor kann großen Einfluss auf die Gemütlichkeit und Atmosphäre im Lokal nehmen.

Dazu gehört auch eine gute Raumakustik. Wer einen hellhörigen und lauten Gastraum vermeiden möchte, sollte bei großen Räumen beispielsweise Platz für schallschützende Trennwände einplanen. In belebten Bars ist es wiederum wichtig, dass der Lärmpegel nicht nach außen dringt. Hier schafft eine gute Schalldämmung Abhilfe.

Wer mit den Gasträumen zufrieden ist, sollte seine Aufmerksamkeit im Anschluss auf Küche und Lagerräume lenken. Erstere sollte ausreichend groß und entsprechend ausgestattet sein. Suchende sollten genau überlegen, ob sie mit den vorhandenen Mitteln ihr Konzept umsetzen können: Denn wer beispielsweise ein gehobenes Speiselokal mit mehreren Köchen betreiben möchte, benötigt mehr Küchenausstattung und Arbeitsflächen als jemand, der lediglich ein Café eröffnen will.

In der Gastronomie ist es außerdem wichtig, die Sanitäranlagen zu inspizieren: Gewerbegründer sollten den Zustand, aber auch die Anzahl der Toiletten überprüfen. Denn für die Betriebsanlagengenehmigung müssen ausreichend Toiletten vorhanden sein, für Arbeitnehmer und separat für Gäste. Hierbei ist die Zahl der Gästetoiletten abhängig von der Zahl der Verabreichungsplätze.

Bei der Gastro-Immobilie spielt des Weiteren auch der Außenbereich eine große Rolle. Wer beispielsweise ein Eiscafé betreiben möchte, ist auf ausreichend Außensitzplätze angewiesen. Ist der Bereich begrünt, so sollten sich Immobiliensuchende außerdem Gedanken über den Pflegeaufwand des Gartens machen: Unter Umständen ist dafür zusätzliches Personal notwendig.

Die Beliebtheit eines Lokals hängt auch davon ab, ob das Gebäude an sich leicht erreichbar ist – auch für körperlich beeinträchtigte Personen. Mit barrierefreien Räumen können Suchende bei ihrer Kundschaft Pluspunkte sammeln.

Ausstattung und Einrichtungsgegenstände

In der Gastronomie ist es üblich, die Immobilie samt Inventar zu pachten. Dazu gehören beispielsweise die gesamte Kücheneinrichtung inklusive Küchengeräte, Kühlschränke und Geschirr, aber auch Mobiliar wie die Theke oder die Schankanlage. Während der Pachtzeit darf der Pächter das Inventar nutzen, um Gewinne zu erwirtschaften. Endet der Pachtvertrag, muss er die Gegenstände unversehrt zurückgeben oder nötigenfalls ersetzen.

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Bevor angehende Gastronomen ihren Pachtvertrag unterschreiben, sollten sie mit ihrem Verpächter wichtige Eventualitäten, beispielsweise Schadensfälle, abklären. Foto: Rawpixel/Unsplash.com

Den Pachtvertrag gestalten

Wer schließlich die passende Immobilie gefunden hat, sollte sich auf den Pachtvertrag konzentrieren. Denn dieser sollte auf die Bedürfnisse des Pächters zugeschnitten sein und alle Eventualitäten und Besonderheiten festhalten. Aber Vorsicht: Hierbei gibt es sehr wenige gesetzliche Bestimmungen. Als Faustformel gilt also: Was im Vertrag steht, gilt – was nicht, kann der Pächter meist auch nicht fordern. Diese Punkte gehören geklärt:

  • Wer der Verpächter ist, denn nicht immer ist der Verpächter auch der Eigentümer des Pachtobjektes – das kann zu Komplikationen führen. Tipp: Angehende Pächter sollten sich den Vertrag, auf Grundlage dessen der Verpächter die Gewerbegastronomie benützt, zeigen lassen.
  • Ob gemietet oder gepachtet wird: Wird ein lebendes Unternehmen quasi aus dem Bestand weitergereicht, so liegt in der Regel ein Pachtvertrag vor. Typisch hierfür: Kundenstock und Inventar werden mitverpachtet und es wird eine Betriebspflicht vereinbart. Wichtig: Der neue Pächter übernimmt auch die bestehenden Dienstverhältnisse des Vorgängers.

Achtung

Investitionsablöse oder Inventarablöse

Kauft der Pächter das gesamte Inventar mit, kann das einen Unternehmenskauf darstellen. Die Folge: Er übernimmt sämtliche Verbindlichkeiten des Vorgängers. Wer das tun will, sollte lieber einen genau aufgesetzten Unternehmenskaufvertrag erstellen, in dem Haftungsfragen und Altschulden geregelt werden.

  • Übernahme von Verträgen: Nur die Dienstverträge gehen automatisch auf den Pächter über, alle anderen Verträge nicht. Nur für manche Versicherungsverträge gibt es Sonderbestimmungen. Wer als Pächter bestehende Verträge weiterführen will, zum Beispiel den Liefervertrag der bisherigen Brauerei, der muss das vertraglich regeln und die jeweiligen Vertragspartner mit einbinden.
  • Befristet oder unbefristet: Falls vertraglich nichts anderes vereinbart worden ist, beträgt die Kündigungsfrist bei unbefristet geschlossenen Pachtverträgen ein halbes Jahr zum Ende des Pachtjahres. Läuft das Lokal allerdings sehr schlecht, oder der Pächter muss aus finanziellen Gründen den Betrieb einstellen, kann ein halbes Jahr sehr lang und zusätzlich teuer sein. Daher sollten Pächter idealerweise eine kürzere Kündigungsfrist im Pachtvertrag vereinbaren.
  • Betriebskosten: Es gibt per Gesetz keine Definition, welche Kostenpunkte zu den Betriebskosten im Pachtvertrag zählen. Daher müssen alle Kosten vertraglich eindeutig definiert und aufgezählt, sowie der Verrechnungsmodus vereinbart werden – zum Beispiel über monatliche Pauschalen mit einer jährlichen Gegenrechnung bis zu einem bestimmten Monat des Folgejahres.
  • Pachtzins: Die Höhe des Pachtzinses wird bei Vertragsschluss festgesetzt, danach sind Änderungen nur noch möglich, wenn Pächter und Verpächter es gemeinsam vereinbaren wollen. Sofern eine Indexanpassung vereinbart wird, ist diese jedoch in der Regel zulässig.
  • Erhaltungspflichten: Hierzu ist die Rechtslage leider sehr unklar. Pächter sollten ihnen auferlegte Erhaltungspflichten jedoch immer hinterfragen und sich gegebenenfalls rechtlich beraten lassen, damit ihnen nicht am Ende des Pachtverhältnisses hohe Kosten drohen.
  • Umbauten: Diese sind in der Regel nicht erlaubt. Wer als Pächter dennoch Umbauten vornehmen will, sollte dies immer klar im Pachtvertrag regeln, beziehungsweise sich darin ausdrücklich die Zustimmung des Verpächters dazu geben lassen.
  • Rückstellung: Jede Gewerbegastronomie ist immer in dem Zustand zurückzustellen, in dem sie übernommen wurde, unter Berücksichtigung der natürlichen Abnützung. Sollen Umbauten nicht wieder ausgebaut werden, so müssen Pächter und Verpächter dies vertraglich regeln. Es empfiehlt sich auf jeden Fall, eine detaillierte Inventarliste zu erstellen, um für Klarheit zu sorgen, was alles zurückgestellt werden muss.

Achtung

Vorsicht bei Wahlrecht des Verpächters

Steht im Gewerbepachtvertrag, dass der Verpächter wählen kann, ob er Umbauten oder Investitionen entschädigungslos belässt oder deren Entfernung verlangen darf, so ist das für Pächter von erheblichem Nachteil.

Fazit: Tücken des Pachtvertrages kennen

In der Gastronomie ist es gängig, Gewerbeimmobilien zu pachten. Die Pacht bietet für den Pächter viele Vorteile – hat aber auch ihre Tücken, denn Pachtverträge können relativ frei gestaltet werden. Damit künftige Gastronomen nicht im Dunkeln tappen, sollten sie sich im besten Fall von einem Fachanwalt gründlich beraten lassen.