Immobilie geerbt – so gehen Erben und Erbengemeinschaften vor

In vielen Nachlassen sind mittlerweile auch Immobilien vorhanden. Wenn ein Angehöriger stirbt, stehen die Erben plötzlich vor der Frage: Und nun? Erbe antreten oder ausschlagen? Was ist, wenn mehrere Erben eine Immobilie gemeinsam erben? Die wichtigsten Informationen für Immobilienerben.

Stirbt ein Angehöriger, trifft das viele Hinterbliebene unvorbereitet. Laut der österreichischen Notariatskammer haben nur zwanzig Prozent der Österreicher überhaupt ein Testament verfasst. Ohne Testament wird das Erbe dann in der Regel nach der gesetzlichen Erbfolge aufgeteilt, wonach zum Beispiel Kinder zwei Drittel erben und Ehepartner ein Drittel. Im Falle einer Immobilie wird das oftmals kompliziert, etwa, wenn mehrere Personen auf einmal Eigentümer werden und für sich selbst und ebenso in der Gemeinschaft klären müssen, was mit dem Haus oder der Wohnung zu tun ist.

Immobilie geerbt: Erbe antreten oder ausschlagen?

Nach dem Todesfall wird vor Gericht automatisch ein Verlassenschaftsverfahren eingeleitet. Darin sollen alle vermögensrechtlichen Angelegenheiten abgewickelt werden und Immobilie, Schulden oder Vermögen an die Erben übertragen werden. Der Rechtsanwalt Dr. Peter Brodner aus Wien erklärt: „Dabei forscht der Gerichtskommissär die Erben aus und verständigt sie.“ Der Gerichtskommissär ist jener Notar, der vom Verlassenschaftsgericht zur Abwicklung der Verlassenschaft bestellt wird. Er hilft den Hinterbliebenen unabhängig und unparteiisch.

Zu Beginn des Verlassenschaftsverfahrens werden Personen zur sogenannten Todesfallaufnahme eingeladen, die über die persönlichen und vermögensrechtlichen Verhältnisse des Verstorbenen Bescheid wissen könnten, zumeist ist das der Besteller des Begräbnisses. Bei der Todesfallaufnahme werden anhand eines Fragekatalogs die Daten des Verstorbenen zusammenzutragen. Dabei müssen auch nicht alle erbberechtigten Personen kommen. Diese Todesfallaufnahme umfasst laut Außerstreitgesetz (§145 AußStrG):

• Personenbezogene Daten des Verstorbenen: unter anderem Name, Familienstand, Staatsangehörigkeit, Beschäftigung, Geburts- und Todesdatum, letzter Wohnsitz, alle für die Zuständigkeit erheblichen Umstände
• Hinterlassenes Vermögen, samt Rechten und Pflichten
• Begräbniskosten und Person, die diese allenfalls vorstreckt
• Urkunden über letztwillige Anordnungen, sowie weitere Details.
• Daten der gesetzlichen sowie der aufgrund einer letztwilligen Verfügung berufenen Erben
• Daten derjenigen, deren gesetzlicher Vertreter der Verstorbene war

Im Anschluss findet in der Regel die sogenannte Verlassenschaftsabhandlung statt, in der der Notar klärt, wer erbberechtigt ist. Am Ende des Verfahrens fordert der Gerichtskommissär zur Erbantrittserklärung auf und die Erben entscheiden, ob sie die Erbschaft ausschlagen, bedingt oder unbedingt antreten. Dabei gilt für die potenziellen Erben laut dem Außerstreitgesetz eine Frist von mindestens vier Wochen nach Aufforderung (§ 157 Abs. 2 AußStrG). „Nur aus erheblichen Gründen, zum Beispiel einer unklaren Vermögenslage, kann die Frist auf maximal ein Jahr verlängert werden“, sagt der Rechtsanwalt. Wer die Frist versäumt, fällt in der Regel aus dem Verfahren heraus (§ 157 Abs. 3 AußStrG).

Wie sich die in Frage kommenden Erben entscheiden wird dann in der sogenannten Einantwortung, einem Gerichtsbeschluss des Abhandlungsgerichts, festgehalten.

Wichtig bei dieser Entscheidung: Der Erbe wird durch die Annahme des Erbes zum Rechtsnachfolger des Verstorbenen – er erbt nicht nur das Vermögen, sondern auch die Schulden. Erben sollten sich also gut informieren, bevor sie eine Entscheidung treffen. „Von allfälligen Schulden des Verstorbenen erfahren sie entweder durch eigene Nachforschungen oder im Verlassenschaftsverfahrens durch Auskünfte, die der Gerichtskommissionär einholt“, sagt Brodner. Ähnlich ist es auch beim Zustand der Immobilie, je nach Art der Erbantrittserklärung und unabhängig davon, ob insbesondere auch Minderjährige zum Kreis der Erben zählen, wird laut dem Rechtsexperten im Verlassenschaftsverfahren auch ein Inventar errichtet. Das ist ein vollständiges Verzeichnis des gesamten beweglichen und unbeweglichen Vermögens, dass zum Todeszeitpunkt im Besitz des Verstorbenen war, samt Bewertung. Beim Erbe eines Hauses oder einer Wohnung gehört auch das Wertgutachten eines Immobiliensachverständigen dazu.

Erbe ausschlagen

Bei der Erbausschlagung erklärt der Hinterbliebene ausdrücklich, dass er das Erbe samt aller Rechte und Pflichten nicht antritt. Er erbt dann weder mögliche Schulden noch die Immobilie. Einmal abgegeben, kann er diese Erklärung nicht mehr rückgängig machen. Um diesen Schritt umzusetzen, muss er beim Nachlassgericht den Erbantritt ablehnen und vor Ort bei der Rechtsantragsstelle ein entsprechendes Dokument aufsetzen. Alternativ kann er einen Notar aufsuchen, der die notarielle Beglaubigung der Erbausschlagung bestätigt. Der Notar leitet die Beglaubigung dann an das Nachlassgericht weiter.

Für das Ausschlagen des Erbes sprechen zum Beispiel hohe Schulden des Verstorbenen, die auf den Erben übergehen würden. Auch fallen beim Erbe Steuern an, die bezahlt werden müssen und zur finanziellen Überforderung werden können. Ein Grund es auszugschlagen kann aber auch sein, dass der Betroffene selbst finanziell gut versorgt ist und seinen Geschwistern oder anderen Verwandten das Erbe überlassen möchte.

Erbe bedingt annehmen

Wer eine bedingte Erbantrittserklärung abgibt, wird zum Erbe, haftet für die Schulden des Verstorbenen aber nur bis zum Wert des ihm zukommenden Nachlasses – nicht darüber hinaus, und somit auch nicht mit dem eigenen Vermögen. Hinterlässt der Verstorbene also 300.000 Euro Schulden und ein Vermögen von 100.000 Euro, so werden die 100.000 Euro genutzt, um die Schulden abzubauen. Der Erbe steigt mit Null aus, für die verbleibenden 200.000 Euro Schulden haftet er nicht. Bei diesem Weg stellt der Gerichtskommissär eigens eine Liste des Inventars auf und schätzt den Wert der Verlassenschaft unter Einbezug von Sachverständigen.

Diese Art des Erbantritts empfiehlt sich laut Brodner insbesondere, wenn klar ist oder vermutet wird, dass der Verstorbene hohe Schulden hatte, die durch das Nachlassvermögen nicht gedeckt sind. Gleiches gilt, wenn der potenzielle Erbe wenig von den Lebensumständen des Verstorbenen weiß. Dieses Vorgehen ist allerdings auch etwas teurer und dauert auch länger als der unbedingte Erbantritt, da die Liste des Inventars erstellt werden muss und die Bewertung des Vermögens zum Todeszeitpunkt durch einen Sachverständigen erfolgt.

Erbe unbedingt annehmen

Wer uneingeschränkt Ja zum Erbantritt sagt, haftet für alle Schulden des Erblassers und das auch mit seinem Privatvermögen in uneingeschränkter Höhe. Falls er kein Alleinerbe ist und sich mehrere Personen als Erben melden, so bilden sie alle als Miterben eine Erbengemeinschaft. Sprich: Sie haften alle gemeinsam solidarisch mit ihrem Privatvermögen.

Die unbedingte Erbantrittserklärung ermöglicht eine vereinfachte Abwicklung und ist somit kostengünstiger, da das Verlassenschaftsvermögen hierbei nicht erst geschätzt werden muss. Aufgrund der Schuldenhaftung ist sie nur zu empfehlen, wenn man die Lebensgewohnheiten und die Vermögensverhältnisse des Verstorbenen genau kannte.

Bei Erbantritt: Immobilieneigentum ins Grundbuch eintragen

Wer das Immobilienerbe antritt, muss binnen eines Jahres nach der Einantwortung beantragen, als neuer Eigentümer ins Grundbuch eingetragen zu werden. Hierfür benötigt er laut Brodner die folgenden Dokumente:

• rechtskräftiger Einantwortungsbeschluss, wichtig: Zur Bestätigung der Rechtskraft sollten Betroffene diesen vom Gericht mit einem gültigen Rechtskraftstempel versehen lassen
• Staatsbürgerschaftsnachweis
• unter Umständen einen Nachweis über das Verwandtschaftsverhältnis zum Verstorbenen

Kosten für das Immobilienerbe: Steuern und Gebühren

Zum aktuellen Zeitpunkt ist das Erben in Österreich steuerfrei, seit der Steuerreform von 2015/2016. Wenn ein Grundstück vererbt wird, tritt jedoch die Grunderwerbssteuer an die Stelle der ehemaligen Erbschaftssteuer. In diesem speziellen Fall zählt das Erben des Grundstücks als unentgeltliche Erwerbung und es wird ein Stufentarif darauf angewendet. Die Grunderwerbssteuer beträgt:

• für die ersten 250.000 Euro Immobilienwert: 0,5 Prozent
• für die nächsten 150.000 Euro: 2 Prozent
• für jeden Wert über 400.000 Euro: 3,5 Prozent

Entscheidend für die Höhe der Steuer ist der Wert des Grundstücks sowie der darauf befindlichen Immobilie. Für die Bemessung erlaubt das Finanzministerium mehrere Möglichkeiten: den Einheitswert, den Immobilienpreisspiegel der Statistik Austria oder die Bestimmung des Wertes durch einen Gutachter.

Wichtig: Empfänger von Erbschaften haben eine Anzeigepflicht im Sinne des Erbschaftsgesetzes. Für die Anzeige gibt es beim Finanzamt ein entsprechendes Formular, über das die Anzeige vollständig elektronisch erfasst werden kann. Zusätzliche Unterlagen sind nicht nötig. Wer die Anzeige aber versäumt, dem kann eine Geldstrafe in Höhe von zehn Prozent des Vermögenszuwachses drohen.

Hinzu kommen dann noch die Kosten für die Eintragung im Grundbuch, auch Verbücherung genannt. Dieses beträgt beim geerbten Grundstück laut Rechtsanwalt Brodner 1,1 Prozent des Verkehrswertes oder 1,1, Prozent des 3-fachen Einheitswertes, fall der Erwerber der Immobilie zum Kreis der nahen Angehörigen des Erblassers zählt. Außerdem je nach Fallgestaltung Gerichtsgebühren, Gerichtskommissionsgebühren, Vergleichsgebühren für einen gerichtlichen Vergleich sowie Sachverständigengebühren.

Geerbte Immobilie nutzen – aber wie?

Ist die Entscheidung für das Erbe gefallen, stellt sich die Frage: Was wird nun aus der Immobilie? Letztlich bieten sich drei sinnvolle Optionen an: Sie behalten und darin wohnen, sie vermieten oder sie zu verkaufen. Dabei spielt natürlich die emotionale Beziehung zur Immobilie eine Rolle, daher kann diese Entscheidung einiges an Zeit in Anspruch nehmen.

Immobilie selbst nutzen

Wenn die geerbte Immobilie erhalten und selbst bewohnen möchte, muss je nach Zustand der Immobilie und eigenen Vorstellungen mit unterschiedlich hohen Renovierungsosten rechnen.

Ist die Immobilie vermietet, kann der Erbe dem Mieter kündigen. Sofern die Wohnung nicht unter das Mietrechtsgesetzes (MRG) fällt, kann er das sogar ohne Angabe von Gründen tun. Liegt sie im Voll- oder Teilanwendungsbereich des MRG, so muss er den Eigenbedarf gegenüber dem Mieter begründen.

Immobilie vermieten

Wer die geerbte Immobile vermieten will, muss seine Einnahmen aus der Miete versteuern. Dafür können aber auch sämtliche anfallenden Kosten, auch Sanierungskosten, als Werbungskosten von der Steuer abgesetzt werden. Zum Beispiel Ausgaben für Instandhaltung, Fremdkapitalzinsen, Grundsteuer oder Maklerprovision.

Während sich die Frage bei Mehrfamilienhäusern meist nicht stellt, da die einzelnen Wohnungen in der Regel eh bereits vermietet sind, sollten Erben, die eine bisher selbstgenutzte Immobilie vermieten wollen, vorher genau kalkulieren, ob sich das auch lohnt. Denn oftmals stehen die Instandhaltungskosten über dem möglichen Gewinn. Da kann es schnell passieren, dass der Erbe in eine finanzielle Schieflage gerät.

Steht der Entschluss, die Immobilie zu vermieten, so sollten Erben einen Steuerberater kontaktieren und sich genau informieren lassen.

Immobilie verkaufen

Eine Immobilie – egal ob selbst genutzt oder vermietet – bedeutet eine Menge Arbeit und Verantwortung. Nicht jeder kann oder will das tragen. Als dritte und endgültige Alternative bleibt dem Erben noch der Verkauf der Immobilie. Das hat Vor- und Nachteile. Verkaufswillige Eigentümer müssen alle notwendigen Unterlagen zusammensuchen, die Kaufpreise in der Region kennen und einen realistischen Wert ihrer Immobilie ermitteln.

Durch die Veräußerung kommt der Erbe in den Genuss des Kaufpreises. Jedoch kann es sein, dass er davon noch bestehende Grundschulden und Hypotheken bezahlen muss. Damit am Ende noch etwas vom Gewinn übrig bleibt, muss der Preis entsprechend hoch ausfallen. Denn für den Gewinn muss der Erbe dann auch noch im Rahmen der privaten Grundstücksveräußerung Immobilienertragssteuer zahlen (§ 30 EstG). Wobei der Veräußerungsgewinn die Differenz zwischen Veräußerungserlös und den Anschaffungskosten beim letzten entgeltlichen Erwerb ist – es ist laut Brodner also entscheidend, wann und zu welchem Preis der Erblasser die Immobilie angeschafft hat.

Immobilie erben in der Erbengemeinschaft

Meist erbt nicht nur eine Person allein, sondern einige andere ebenfalls. Sobald dies der Fall ist, handelt es sich um eine sogenannte Erbengemeinschaft, in der jeder einen Anteil an der Immobilie hat – ohne allein entscheiden zu können.

Erbfolge, wenn kein Testament vorhanden ist

Falls es weder Testament noch Erbvertrag gibt, oder das Dokument ungültig ist, greift die gesetzliche Erbfolge nach dem Liniensystem, auch Parentelsystem genannt. Dieses sieht wie folgt aus:

1. Kinder
2. Enkelkinder, sowie deren Nachfahren
3. Eltern des Verstorbenen
4. Geschwister des Verstorbenen
5. Nichte oder Neffe, sowie deren Nachfahren
6. Großeltern des Verstorbenen
7. Onkel oder Tante, oder Cousin und Cousinen
8. Urgroßeltern

Bei dieser Konstellation kommt nun aufgrund des Erbrechtsänderungsgesetz von 2017 außerdem noch die Verteilung nach sogenannten Erbportionen hinzu. Dies betrifft die Nachkommen des Verstorbenen, sowie dessen Ehepartner oder eingetragener Lebenspartner. Dabei erben die Kinder zwei Drittel, der Ehepartner ein Drittel. Der Erblasser kann diese Portion auch verkleinern, allerdings muss er ihnen den Pflichtteil lassen, also die Hälfte davon.

Wie groß die Erbportionen sind, hängt davon ab, wer alles sonst noch gesetzlicher Erbe ist. Einige Beispiele mit den gesetzlichen Erbportionen:

• Der Verstorbene hinterlässt vier Kinder: jedes erhält 1/4.
• Der Verstorbene hinterlässt vier Kinder und einen Ehepartner: Der Ehepartner erbt 1/3. Die übrigen 2/3 werden unter den Kindern gleich aufgeteilt, durch 4 und jedes bekommt 1/6.

Zudem erhält der Ehepartner neben seinem Erbteil auch im Voraus das sogenannte „Vorausvermächtnis“. Dazu gehören zum einen die zum ehelichen Haushalt gehörenden Gegenstände, wie Geschirr, Teppiche oder Haushaltsgeräte. Zum anderen erhält der Hinterbliebene auch noch das Recht, weiter in der Wohnung zu wohnen, wenn die eheliche Wohnung im Wohnungseigentum des Verstorbenen stand.

Lebensgefährten, die mit dem Verstorbenen weder verheiratet noch verpartnert sind, erben in der Regel nichts. Eine Ausnahme ist nur dann möglich, wenn es sonst keine gesetzlichen Erben gibt und das Erbe ansonsten an den österreichischen Staat fallen würde.

Haus erben in der Erbengemeinschaft: Ein Haus, viele Eigentümer

Der Klassiker unter den Erbstreitfällen ist die Erbschaft eines Einfamilienhauses. Nach dem Tod der Eltern fällt die Immobilie gemeinsam den Kindern zu. Jedes dieser Kinder hat grundsätzlich Anspruch auf einen gleich großen Erb- und Pflichtteil. Dieser ist allerdings theoretisch, denn sie werden dabei Miteigentümer. Brodner erklärt: „Das heißt, ihnen gehört nicht ein eigener, räumlicher Anteil, sondern lediglich ein ideeller Anteil an der Liegenschaft.“ Das sind ihre Optionen:

Gemeinsame Vermietung der geerbten Immobilie

„Grundsätzlich können alle Miteigentümer der Liegenschaft gemeinsam als Vermieter gegenüber den Mietern auftreten“, sagt der Rechtsexperte. Steuerlich bestehe zwischen den Mieteigentümern einer vermieteten Liegenschaft grundsätzlich eine Eigentümergemeinschaft. Rechtlich bedeutet das, dass alle Miteigentümer nur gemeinsam Entscheidungen treffen können. Dabei wird laut Brodner zwischen zwei Arten der Entscheidungsfindung unterschieden:

• Angelegenheiten der ordentlichen Verwaltung: Hierbei wird durch eine einfache Mehrheit der Miteigentümer nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile entschieden. Das betreffe zum Beispiel ständig wiederkehrende Instandsetzungsarbeiten, den Abschluss von Mietverträgen zu üblichen Bedingungen oder die Kündigung eines Mietverhältnisses.
• Angelegenheiten der außerordentlichen Verwaltung: Hierbei bedarf es der Einstimmigkeit aller Miteigentümer. Stellt sich auch nur einer quer, kommt die Entscheidung nicht zustande. Das betreffe zum Beispiel grundlegende bauliche Veränderungen, die Vermietung zu ungewöhnlichen Bedingungen oder den Abschluss und die Kündigung von Mietverhältnissen mit Miteigentümern.

Gemeinsamer Verkauf des Immobilienerbes

Generell bietet es sich an, dass die Mitglieder einer Erbengemeinschaft an einem Strang ziehen und die Immobilie gemeinsam auf dem freien Markt verkaufen. Der Verkaufserlös kann anschließend gemäß den testamentarischen Bestimmungen oder der Erbfolge unter den Erben aufgeteilt werden.

Ein Erbe übernimmt das Haus und zahlt die anderen aus

Alle Mitglieder der Erbengemeinschaft einigen sich bei dieser Option darauf, dass einer der Erben das Haus ganz übernimmt – und die Miterben im Gegenzug auszahlt. Die Grundlage hierfür ist der Verkehrswert der Liegenschaft, abzüglich gegebenenfalls vorhandener Schulden. Um den Wert zu ermitteln, muss daher oft ein teures Gutachten in Auftrag gegeben werden.

Teilungsklage und Aufteilung des Hauses

Sollten sich die Erben nicht einigen können, bleibt als letzte Konsequenz nur eine Teilungsklage, die das Rechtsverhältnis neu regelt (§§ 830 ff ABGB). Diese kann laut Brodner jeder einzelne Miteigentümer einbringen, entweder als Realteilung oder Zivilteilung.

„Bei der Realteilung handelt es sich um die natürliche Teilung der Liegenschaft, zum Beispiel durch die Begründung von Wohnungseigentum bei einem Haus mit mehreren Wohnungen.“

Ist es nicht möglich, das Haus real zu teilen, kann eine Zivilteilungsklage folgen, „durch gerichtliche Versteigerung und Aufteilung des Versteigerungserlöses entsprechend den Anteilen der Miteigentümer“, sagt Brodner. Stellt sich einer der Erben gegen die Zivilteilung, so kann diese laut dem Rechtsanwalt dennoch möglich sein, wenn eine Realteilung nicht oder nur unter erheblicher Wertminderung der Liegenschaft möglich ist.

Grundsätzlich ist es dabei ratsam, sich Hilfe bei einem erfahrenen Fachanwalt für Erbrecht zu suchen.

Sonderfall Eigentümerpartnerschaft im Wohnungseigentum

Einen Sonderfall kann es geben, wenn auf einer Liegenschaft Wohnungseigentum begründet ist und zwei Personen gemeinsam Eigentümer eines Wohnungseigentumsobjektes sind. Dann bilden die beiden eine sogenannte Eigentümerpartnerschaft und können nur zusammen über ihre Wohnung entscheiden. Wenn nun einer von beiden stirbt, so geht der Anteil des Verstorbenen an der Immobilie unmittelbar ins Eigentum des Hinterbliebenen über – vorausgesetzt, es wurde nichts Gegenteiliges vereinbart.

Infolgedessen kann es sein, dass der hinterbliebene Eigentümerpartner einen Übernahmepreis an die gesetzlichen oder testamentarischen Erben zahlen muss (§ 14 (2) WEG). Dieser beträgt je nach Fallkonstellation die Hälfte des Verkehrswertes der Immobilie, ein Viertel davon oder nichts.

Fazit: Bei Immobilienerbe schnell, aber nicht übereilt handeln

Erbt man eine Immobilie, ist es gar nicht so einfach, eine Entscheidung für oder gegen das Erbe zu treffen. Insbesondere, weil man in dieser meist emotionalen Situation nur schwer die Draufsicht behält und leicht unter Druck gerät. Betroffene sollten darum stets die Ruhe bewahren und jede für die Entscheidung wichtige Information sammeln. Im Zweifel empfiehlt es sich, Rat bei einem Steuerexperten oder einem Rechtsanwalt suchen.