Befristeter oder unbefristeter Mietvertrag – die Unterschiede

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Bei der Wohnungssuche hoffen Mieter meist darauf, dass ihr neuer Vermieter bereit ist, einen unbefristeten Mietvertrag abzuschließen. Vermieter ziehen dagegen meist einen befristeten Vertrag vor. Ob befristeter oder unbefristeter Mietvertrag – durch beide Vertragsarten entstehen Vor- und Nachteile.

Befristeter, unbefristeter Mietvertrag, Foto: Onzeg/iStock.com
Zwischen befristeten und unbefristeten Mietverträgen gibt es einige wichtige rechtliche Unterschiede. Foto: Onzeg/iStock.com

Mieter stehen befristeten Mietverträgen meist eher skeptisch gegenüber, bergen sie doch die Ungewissheit, was nach der Vertragslaufzeit geschieht. Generell gilt: Ein befristeter Mietvertrag kann schriftlich beliebig oft verlängert werden oder in einen unbefristeten Mietvertrag übergehen. Bei Wohnungen, die unter das Mietrechtsgesetz fallen, muss die Befristung dabei mindestens drei Jahre betragen. Diese Dauer ist nicht nur bei Vertragsabschluss, sondern auch bei jeder Verlängerung zu beachten. Wird ein befristeter Mietvertrag nach Ablauf der Befristung nicht verlängert oder aufgelöst, geht er automatisch in einen erneut auf drei Jahre befristeten Mietvertrag über. Wird auch nach dessen Ablauf nichts anderes vereinbart, gilt er auf unbestimmte Zeit verlängert.

Kündigung

unbefristeter Mietvertrag, Grafik: immowelt.at

Ein befristeter Vertrag kann generell erst nach einem Jahr gekündigt werden. Zusätzlich muss eine Kündigung drei Monate im Voraus und zum Monatsletzten erfolgen. Die früheste Möglichkeit zum Auszug besteht also zwangsläufig erst nach 16 Monaten. Dem Vermieter bleibt als Alternative lediglich das Mittel der Räumungsklage – etwa für den Fall, dass der Mieter den Mietzins nicht zahlt oder die Wohnung mutwillig verschandelt. Wer ein Geschäftslokal befristet vermietet, muss sogar davon ausgehen, dass es überhaupt keine Möglichkeit gibt, vorzeitig aus dem Vertrag auszusteigen, es sei denn beide Parteien einigen sich.

Im Gegensatz dazu steht der unbefristete Mietvertrag: Aus diesem können Mieter unter Einhaltung der Kündigungsfrist jederzeit aussteigen, Vermieter unterliegen nach dem Mietrechtsgesetz bestimmten Kündigungsbeschränkungen und können den Vertrag nur aus wichtigen Gründen kündigen. Ein solcher Grund kann etwa sein, dass der Mieter den Mietzins nicht rechtzeitig zahlt oder der Vermieter das Objekt benötigt, um selbst darin zu wohnen.

Befristeter oder unbefristeter Mietvertrag – Auswirkungen auf die Miethöhe

befristeter, unbefristeter Mietvertrag, Grafik: immowelt.at

Das Mietrechtsgesetz sieht vor, dass bei befristeten Mietverträgen der Mietzins generell 25 Prozent unter dem Richtwert liegen muss. Weil es bei Neubauten oft keine Richtwerte gibt, greift diese Regelung hauptsächlich bei Altbauten. Auch wird sie in der Praxis oft nicht umgesetzt. Vermieter halten sich häufig nicht daran und Mieter klagen nur sehr selten gegen entsprechende Verträge – immerhin fürchten sie um die Verlängerung nach Ablauf der Befristung. Allerdings: Stellen Mieter nach dem Auszug fest, dass ihre Miete zu hoch war, können sie bis zu einem halben Jahr nach Ende des Mietverhältnisses noch rückwirkend gegen den Vertrag vorgehen und die zuviel gezahlte Differenz zurückfordern – im Extremfall für einen Zeitraum von bis zu zehn Jahren. Bei unbefristeten Verträgen besteht nur bis zu drei Jahre nach Vertragsabschluss die Möglichkeit, gegen einen überhöhten Mietzins vorzugehen.

Der Mietvertrag und das Mietrechtsgesetz

Vorsicht! Sämtliche hier genannten Regelungen gelten nur, wenn das Mietobjekt unter das Mietrechtsgesetz fällt. Es gibt jedoch auch Immobilien, die davon ausgenommen sind. Dazu gehören beispielsweise:

  • Mietobjekte in einem Haus mit lediglich einem oder zwei Objekten
  • Dienst- und Werkswohnungen
  • Zweitwohnungen
  • Wohnungen, die von karitativen oder humanitären Organisationen im Rahmen betreuten Wohnens vermietet werden.

Fällt das Objekt aus einem dieser oder aus einem anderen Grund nicht (oder nur teilweise) unter das Mietrechtsgesetz, sind Mieter und Vermieter bei der Ausgestaltung eines Vertrags relativ frei.


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16 Kommentare

Patricia Link am 17.09.2019 10:44

Meine Frage war, ich habe Fernwärme, einen Rückstand, das sind KEINE Betriebskosten, diese sind zur Gänze bezahlt, meine Frage ist, wenn ich von der Fernwärme, welche den Rückstand über die GEDESAG einholte, die GEDESAG das als... mehr

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Immowelt-Redaktion am 17.09.2019 11:25

Hallo Patricia,

wenn die Fernwärme separat mit dem Versorger abgerechnet wird, handelt es sich nicht um Mietrückstände. Sie schulden dann einfach dem Versorgungsunternehmen Geld.

Beste Grüße

die Immowelt-Redaktion

Patricia Link am 17.09.2019 07:18

Meine Frage ist, kann mein Vermieter den Rückstand von Fernwärme Kosten, welche nicht in der Miete inkludiert sind, als Mietrückstand und nehem

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 17.09.2019 10:30

Hallo Patricia,

grundsätzlich kann auch die Nichtzahlung der laufenden Betriebskosten zu einem Mietrückstand führen.

Beste Grüße

die Immowelt-Redaktion

Alexandra am 21.11.2018 10:07

Hallo ich habe eine Frage:

Ich schaue mir am 29.11. eine Wohnung an (leider ist es mir vorher nicht möglich), die zu einer hohen Wahrscheinlichkeit dazu führt, dass ich meine jetzige Wohnung am 30.11. kündige.

Da ich das mit der... mehr

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Immowelt-Redaktion am 21.11.2018 12:05

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

Sie müssen sicherstellen, dass die Vermieterin die Kündigung auch tatsächlich erhält. Dies könnte nicht der Fall sein, wenn Sie sie in den Postkasten ihres Vaters werfen. Wenn Sie also... mehr

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